一、單項(xiàng)選擇題
1.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。投資利息使用復(fù)利計(jì)算，則該土地投資利息為( )。
A.120萬元 B.79.23萬元 C.60萬元 D.100萬元
2.某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評(píng)估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場(chǎng)交易價(jià)格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對(duì)應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為l.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于( )元。
A.1250 B.1500
C.2000 D.3333.33
3.用成本法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為( )
A.整個(gè)開發(fā)期 B.整個(gè)銷售期 C.整個(gè)開發(fā)期和銷售期 D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半
4.根據(jù)我國(guó)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家征用耕地需支付費(fèi)用一般包括( )。
A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金
C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)
5.在假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 ( )。
A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
B.取得土地的實(shí)際成本
C.整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本
D.房產(chǎn)和土地的開發(fā)成本
6.基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合()的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
A. 用地 B. 土地級(jí)別 C. 土地 D. 公共用地
7.基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估一商業(yè)用地的價(jià)值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為()。
A. 0.992 B. 0.937 C. 0.986 D.1.067
8.路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)是( )。
A.替代原則 B.供求原則 C.貢獻(xiàn)原則 D.預(yù)期收益原則
9.在路線價(jià)四三二一法則中的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是( )
A.單獨(dú)深度百分率 B.累計(jì)深度百分率 C.平均深度百分率 D.標(biāo)準(zhǔn)深度百分率
10.某宗土地深度為125英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨(dú)深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率為( )
A. 87.2% B .78% C .109% D .117%
11.在路線估價(jià)法中，霍夫曼法則認(rèn)為：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的價(jià)值應(yīng)占全宗地價(jià)值的()。
A.70% B.72.5% C.2/3 D.價(jià)值與其深度的平方根成正比。
12.對(duì)于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按( )評(píng)估。
A.成本法 B.形象進(jìn)度法 C.假設(shè)開發(fā)法 D.工作量法
13.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評(píng)估值接近于( )。
A.400 萬元 B.392萬元 C.402萬元 D.390萬元
14.土地的自然供給是( )。
A.有彈性的 B.無彈性的
C.多方向性的 D. 可壟斷的
15.某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：
#FormatImgID_0#可比案例宗地地價(jià)為每平方米2 700元，容積率為2.O，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8，經(jīng)容積率修正后的可比實(shí)例價(jià)格最接近于( )元/平方米。
A.2 160 B.2 400
C.2 430 D.3 240
16.利用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，待估宗地價(jià)格=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×( )×其他因素修正系數(shù)。
A. 年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)
B. 年期修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
C.年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
D.年期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
17.用收益法評(píng)估房地產(chǎn)，客觀總費(fèi)用不包含的費(fèi)用是()。
A.管理費(fèi) B.維修費(fèi)
C.稅金 D.折舊費(fèi)
18.房地產(chǎn)評(píng)估中，樓面地價(jià)×容積率=( )。
A.土地總價(jià) B.土地單價(jià)
C.房地產(chǎn)總價(jià) D. 建筑物單價(jià)
19.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國(guó)有土地使用權(quán)最高出讓年限為()。
A.30年 B.40年
C.50年 D.70年
20.某宗土地1000平方米，國(guó)家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是( )。
A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米
B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米
C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米
D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米
21.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格()制度。
A. 評(píng)估 B.申報(bào) C.公示 D.登記
22.某房地產(chǎn)土地價(jià)值600萬元，建筑物價(jià)值1400萬元，綜合資本化率為 8.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為( )
A. 8% B. 6% C .5% D. 4%
23.某一土地使用權(quán)出讓年期為30年，資本化率為10%，預(yù)期未來每年的純收益為10萬元，該土地使用權(quán)的評(píng)估值最接近于( )
A.100萬元 B.80.32萬元 C.102.21萬元 D.94.27萬元
24.某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原利率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為()
A.0.92 B.1.07 C.1.09 D.0.94
二、多項(xiàng)選擇題
1.土地的自然特性包括( )等。
A.稀缺性 B.位置的固定性 C.質(zhì)量的差異性
D.利用的多方向性 E.可壟斷性
2.以下屬于房地產(chǎn)特性的有()
A.位置固定性 B.使用長(zhǎng)期性 C.投資風(fēng)險(xiǎn)小
D.投資大量性 E.難以變現(xiàn)性
3.下列房地產(chǎn)價(jià)格中屬于政府制定的價(jià)格是( )
A.交易底價(jià) B.基準(zhǔn)地價(jià) C.標(biāo)定地價(jià) D.房屋重置價(jià)格 E.市場(chǎng)價(jià)格
4.下列特性中屬于房地產(chǎn)價(jià)格特征的是( )
A. 房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān) B. 房地產(chǎn)價(jià)格是土地購(gòu)買價(jià)格
C. 房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性 D. 房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性
E. 房地產(chǎn)價(jià)格是由政府定價(jià)
5.按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位可劃分為( )。
A. 總價(jià)格 B. 單位價(jià)格 C. 樓面地價(jià)
D.交易底價(jià) E.基準(zhǔn)地價(jià)
6.在采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),需要修正的因素主要有( ).
A. 交易情況因素 B. 交易機(jī)構(gòu)和人員因素 C. 交易日期因素
D. 房地產(chǎn)狀況因素 E. 容積率修正
7.下列哪些屬于土地開發(fā)中”三通一平” 的范疇? ( )
A.通水 B. 通氣 C. 通電 D. 通訊 E.平整地面
8.下列因素中屬于土地個(gè)別因素的是( )
A. 形狀因素 B.開發(fā)質(zhì)量 C. 用途因素 D. 建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)一致 E.面積因素
9.下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的收益額的說法正確的有()
A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益
B.凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益(指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益)，而應(yīng)該是客觀凈收益(房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期)，只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)
C.凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用
D.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用
E.總費(fèi)用包含各種費(fèi)用，例如折舊費(fèi)、管理費(fèi)等
10.新建房地產(chǎn)評(píng)估中的開發(fā)成本主要包括( )
A.土地取得費(fèi) B.前期工程費(fèi) C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) E.開發(fā)過程中的稅費(fèi)
11.在建工程評(píng)估的主要方法有( )
A. 成本法 B. 假設(shè)開發(fā)法 C.收益法 D. 形象進(jìn)度法 E.物價(jià)指數(shù)法
12.運(yùn)用成本法對(duì)地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其適用范圍主要是( )
A.新開發(fā)地 B.學(xué)校用地 C.公園用地 D.商業(yè)用地 E.機(jī)場(chǎng)用地
13.下列關(guān)于路線價(jià)法說法正確的有()
A.路線價(jià)是單位價(jià)格
B.是評(píng)估大量土地的一種常見方法
C.路線價(jià)是對(duì)所設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度內(nèi)的若干宗地求取平均價(jià)
D.同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的宗地，地價(jià)完全相同
E. 理論基礎(chǔ)是替代原理
三、綜合題
1.被評(píng)估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年(租期到2011年5月31日結(jié)束)，租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評(píng)估人員還了解到，評(píng)估基準(zhǔn)日(2008年5月31日)市場(chǎng)上同類商業(yè)用房的正常租金(與評(píng)估對(duì)象A租金口徑一致)保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后的前3年的市場(chǎng)租金水平將在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評(píng)估基準(zhǔn)日3年后的市場(chǎng)租金水平基本維持在評(píng)估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。
要求：
評(píng)估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值(寫出評(píng)估過程，給出得出評(píng)估結(jié)論的理由或根據(jù))。
2.某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，預(yù)計(jì)年租金為7元/平方米。以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金損失費(fèi)為年租金總收入的4%，預(yù)計(jì)年房屋空置導(dǎo)致的租金損失為年預(yù)期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%(以預(yù)期實(shí)際租金為征稅基礎(chǔ)，需要考慮空置率，正式考試可能不會(huì)告訴計(jì)稅基礎(chǔ))，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6%(不考慮空置率)，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬元/年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。
要求：
(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入。
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用。
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益。
(4)計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。
3.有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，面積為1000平方米，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為2元/平方米.日，管理費(fèi)用為年租金的2%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5%，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開發(fā)成本(建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)之和的20%,試評(píng)估該宗地地價(jià)。
4.Ⅰ.評(píng)估對(duì)象情況
待評(píng)估房地產(chǎn)為一寫字樓，建筑面積l0 000平方米，剩余使剛年限為40年，
適用資本化率為6%，評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年6月30日。
�、�.參照物的情況及其說明
(1)現(xiàn)收集A、B、C、D四個(gè)房地產(chǎn)交易案例，均為與待估房地產(chǎn)在同一供
需圈內(nèi)的可比寫字樓。評(píng)估對(duì)象與各參照物比較因素的對(duì)比情況見下表：
#FormatImgID_1#(2)表中數(shù)據(jù)說明
表中各參照物的交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基準(zhǔn)確定的差異率。其中交易情況中“+”表示案例交易價(jià)格偏高，“-”表示案例交易價(jià)格偏低，區(qū)位狀況及實(shí)物狀況中“+”表示交易案例條件優(yōu)于被評(píng)估對(duì)象，“一”表示交易案例條件比被評(píng)估對(duì)象差。
Ⅲ.其他相關(guān)數(shù)據(jù)
(1)從2004年至2006年待估房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的同類寫字樓價(jià)格每年遞增5%;
(2)容積率修正系數(shù)取值，當(dāng)容積率為3時(shí)，容積率修正系數(shù)為l00。容積率每增加0.1，容積率修正系數(shù)增加l。
要求：
根據(jù)上述資料運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)值。
注：(1)以根據(jù)各交易案例修正后得出的單位建筑面積價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估對(duì)象單位建筑面積的最終價(jià)格。
(2)土地年限修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果保留四位小數(shù)，其他各步驟計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。