答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 D
【答案解析】 通常，工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)多采用房地產(chǎn)分估;商業(yè)、住宅類在建不動(dòng)產(chǎn)多采用房地產(chǎn)合估。
【該題針對(duì)“成本法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】 D
【答案解析】 房地產(chǎn)價(jià)值：土地取得成本十開發(fā)成本十管理費(fèi)用十銷售費(fèi)用十利息十利潤(rùn)十銷售稅費(fèi)。土地取得成本為1000元/m2，開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為(1000+1500)×5%=125(元/m2)，銷售費(fèi)用為100元/m2，利息為(1000十1500十125十100)×5%=136.25(元/m2)，利潤(rùn)為(1000十1500十125十100)×6%=163.50(元/m2)，銷售稅費(fèi)為300元/m2。房地產(chǎn)價(jià)值：1000十1500十125十100十136.25十163.50十300=3324.75(元/m2)。
【該題針對(duì)“成本法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】 A
【答案解析】 房地產(chǎn)指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權(quán)利。
【該題針對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】 C
【答案解析】 套內(nèi)使用面積指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。
【該題針對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】 C
【答案解析】 容積率=總建筑面積/ 總建設(shè)用地面積=(1200+1000×9)÷2000=5.1。
【該題針對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】 C
【答案解析】 3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.24(萬元)。
【該題針對(duì)“收益法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】 B
【答案解析】 選項(xiàng)A屬于土地實(shí)物因素;選項(xiàng)C屬于區(qū)位因素;選項(xiàng)D屬于通用性因素。
【該題針對(duì)“影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】 A
【答案解析】 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場(chǎng)條件下，通過被估宗地條件與級(jí)別或區(qū)域內(nèi)同類用地平均條件的比較，并根據(jù)二者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、使用年期、容積率和價(jià)格期日等方面的差異，對(duì)照因素修正系數(shù)表選取適宜的修正系數(shù)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，得到被估宗地地價(jià)。
【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、
【正確答案】 C
【答案解析】 建立比較基礎(chǔ)時(shí)，包括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)法。交易日期修正系數(shù)中的分母為100，表示以可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
11、
【正確答案】 A
【答案解析】 選項(xiàng)BC，屬于針對(duì)建筑物的權(quán)利狀態(tài);選項(xiàng)D屬于區(qū)位狀態(tài)調(diào)查。
【該題針對(duì)“現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
12、
【正確答案】 D
【答案解析】 資金成本=50000×4.5%×1+(400000+2130)×4.5%×1÷2=11297.925元
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估應(yīng)用舉例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
13、
【正確答案】 B
【答案解析】 不動(dòng)產(chǎn)供求均衡是指不動(dòng)產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。
【該題針對(duì)“影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
14、
【正確答案】 C
【答案解析】 每年發(fā)生的總費(fèi)用=(200+500)×1000+10000+500000=1210000(元)=121(萬元)
【該題針對(duì)“收益法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 一般可根據(jù)實(shí)際情況采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類比系數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)指標(biāo)法等方法中的一種方法或同時(shí)運(yùn)用幾種方法綜合確定估價(jià)對(duì)象的建安工程綜合造價(jià)。
【該題針對(duì)“成本法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】 BE
【答案解析】 選項(xiàng)A錯(cuò)誤，耐久性又稱不可隱匿性;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，耐久性是不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)特性;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，耐久性同時(shí)體現(xiàn)在自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。
【該題針對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 本題考查的是收益法。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)總費(fèi)用不包含折舊費(fèi)，通常包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。
【該題針對(duì)“收益法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 選項(xiàng)ABCD屬于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體狀態(tài)了解的內(nèi)容;選項(xiàng)E屬于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益狀態(tài)了解的內(nèi)容。
【該題針對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)的明確”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】 DE
【答案解析】 剩余法的可行性主要取決于最佳開發(fā)利用方式的選擇和未來開發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)的推測(cè)，只要做到這兩項(xiàng)具有一定的準(zhǔn)確性，剩余法的可靠性也就有了一定的保證。
【該題針對(duì)“剩余法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】 BD
【答案解析】 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格處于上升通道時(shí)，由于預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲，投機(jī)者可能會(huì)加速搶購(gòu)，形成一種虛假需求的現(xiàn)象，會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。相反，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格處于下降通道時(shí)，由于預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌，投機(jī)者可能會(huì)加速拋售產(chǎn)，促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，投機(jī)者基于房地產(chǎn)價(jià)格已跌入谷底日后會(huì)上漲的預(yù)期，而購(gòu)置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加;而在房地產(chǎn)價(jià)格位于高位時(shí)，投機(jī)者基于房地產(chǎn)價(jià)格已達(dá)頂點(diǎn)，日后會(huì)下跌的預(yù)期拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。
【該題針對(duì)“影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】 BC
【答案解析】 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查一般可以采用逐項(xiàng)調(diào)查或抽樣調(diào)查的方式進(jìn)行。選項(xiàng)ADE屬于清查核實(shí)的手段。
【該題針對(duì)“現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
，我們將會(huì)及時(shí)處理。