【例題2.綜合題】評(píng)估對(duì)象宗地A的具體資料如下：
(1)評(píng)估目的：評(píng)估宗地A在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。
(2)評(píng)估對(duì)象基本情況：
宗地A為一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，規(guī)劃用途為住宅、公寓，土地使用年限為70年，規(guī)劃容積率為4。
(3)宗地開發(fā)情況：
不論是用于住宅開發(fā)或公寓建設(shè)，建設(shè)周期均為2年，住宅的建筑費(fèi)用為每平方米1800元，公寓的建筑費(fèi)用為每平方米2000元，專業(yè)費(fèi)用均為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，評(píng)估基準(zhǔn)日銀行貸款利率為6%，建成后預(yù)計(jì)每年折舊費(fèi)為320000元，建設(shè)過程中的相關(guān)稅費(fèi)均為樓價(jià)的4%，開發(fā)商要求的利潤(rùn)率為15%，住宅及公寓的正常綜合折現(xiàn)率為8%。
(4)市場(chǎng)調(diào)研情況：
評(píng)估基準(zhǔn)日兩年后住宅的市場(chǎng)情況是：售價(jià)為每平方米4000元，按此價(jià)格住宅建成后就可以售出，銷售稅費(fèi)占樓價(jià)的3%。
評(píng)估基準(zhǔn)日兩年后公寓建成第一年的市場(chǎng)情況是：年凈租價(jià)為每平方米350元(扣除維修等費(fèi)用后的租價(jià))，以后每年的租價(jià)以2%的比率遞增，出租率為90%，出租過程中需交納的稅款占租金的5%。
“建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)”屬于建設(shè)開發(fā)成本，同時(shí)假設(shè)銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、管理費(fèi)用不參與計(jì)算利息和利潤(rùn)。
【要求】
根據(jù)給出的資料，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值;
⑴寫出評(píng)估思路或技術(shù)路線;
�、茖懗鲈u(píng)估步驟和評(píng)估結(jié)果;
⑶對(duì)評(píng)估結(jié)論作出必要的說明。
『正確答案』
(1)評(píng)估技術(shù)路線
①比較宗地開發(fā)方案;
�、谶x擇開發(fā)方案并給出宗地A的市場(chǎng)價(jià)值。
(2)比較開發(fā)方案
�、儆�(jì)算開發(fā)住宅的地價(jià)
賣樓價(jià)=2000×4×4000=32000000(元)
注意：賣樓價(jià)的計(jì)算沒有扣除銷售。
建筑費(fèi)=2000×4×1800=14400000(元)
專業(yè)費(fèi)用=14400000×10%=1440000(元)
利息=地價(jià)×[(1+6%)^2-1]+(14400000+1440000)×[(1+6%)^1-1]
=0.1236×地價(jià)+15840000×0.06
=0.1236地價(jià)+950400
利潤(rùn)=(地價(jià)+14400000+1440000)×15%=0.15地價(jià)+2376000
銷售費(fèi)用=32000000×3%=960000(元)
建設(shè)中的稅費(fèi)=32000000×4%=1280000(元)
地價(jià)= 32000000-14400000-1440000-0.1236地價(jià)-950400-0.15地價(jià)-960000-1280000
1.2736地價(jià)=12969600
地價(jià)= 10183417.09
�、谟�(jì)算開發(fā)公寓的地價(jià)
建成后第一年凈租金=2000×4×350×0.9×(1-5%)=2394000(元)
【注意】?jī)糇饨鹩?jì)算已經(jīng)扣除了出租過程中的稅款，以便后續(xù)計(jì)算出出租實(shí)現(xiàn)的房屋價(jià)值
總租金凈收入(出租實(shí)現(xiàn)的樓價(jià))
=2394000/(8%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+8%)]68} =39900000×(1-0.0205)=39900000×0.9795=39082050(元)
建筑費(fèi)=2000×4×2000=16000000(元)
專業(yè)費(fèi)用=16000000×10%=1600000(元)
利息=地價(jià)×[(1+6%)2-1]+(16000000+1600000)×[(1+6%)1-1]
=0.1236×地價(jià)+17600000×0.06
=0.1236地價(jià)+1056000
利潤(rùn)=(地價(jià)+16000000+1600000)×15%=0.15地價(jià)+2640000
建設(shè)中的稅費(fèi)=39082050×4%=1563282(元)
地價(jià)=39082050-16000000-1600000-0.1236地價(jià)-1056000-0.15地價(jià)-2640000-1563282
1.2736地價(jià)=16 222 768
地價(jià)=12 737 726.13(元)
(3)評(píng)估結(jié)論及其說明
評(píng)估宗地A在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值接近于12 737 726.13元。這個(gè)評(píng)估結(jié)論符合市場(chǎng)價(jià)值要求的最有效使用原則。
(二)選擇題
【例題1·單選題】某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為( )。
A.79.23萬元
B.80萬元
C.60萬元
D.100萬元
『正確答案』A
『答案解析』500×[(1+8%)1-1]+1000×[(1+8%)0.5-1]=79.23萬元。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。