二、多項選擇題
1、下列選項中，屬于建(構(gòu))筑物自然特性的有( )。
A、不可移動性
B、不可隱匿性
C、數(shù)量有限性
D、價值量大
E、用途多樣性
2、在評估之前，需要了解評估對象，對建(構(gòu)) 筑物實體狀態(tài)了解的內(nèi)容有( )。
A、土地面積
B、土地形狀
C、土地開發(fā)程度
D、工程質(zhì)量
E、土地開發(fā)政策
3、根據(jù)建設(shè)工程造價的構(gòu)成，工程建設(shè)其他費用包括( )。
A、土地使用費
B、與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用
C、與未來生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用
D、基本預(yù)備費
E、漲價預(yù)備費
4、下列選項中，屬于廣義概念上的建筑物的有( )。
A、住宅
B、公寓
C、宿舍
D、橋梁
E、家具
5、根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列屬于“不動產(chǎn)”的有( )。
A、土地
B、海域
C、房屋
D、林木
E、車輛
6、下列有關(guān)土地、建(構(gòu))筑物的耐久性，表述正確的有( )。
A、耐久性又稱隱匿性
B、土地的再生性是有一定限度
C、耐久性是建(構(gòu))筑物的非基礎(chǔ)特性
D、耐久性體現(xiàn)在自然壽命，而非經(jīng)濟壽命
E、土地是一個生態(tài)系統(tǒng)，土地資源具有可更新性
7、下列選項中，屬于公共所有權(quán)的有( )。
A、征收權(quán)
B、征稅權(quán)
C、警察權(quán)
D、充公權(quán)
E、個人所有權(quán)
8、根據(jù)房地產(chǎn)用途對房地產(chǎn)進(jìn)行分類，下列屬于特殊用途房地產(chǎn)的有( )。
A、機場
B、醫(yī)院
C、加油站
D、停車場
E、養(yǎng)殖場
9、下列選項中，不屬于影響建(構(gòu))筑物價格的交易因素的有( )。
A、供求關(guān)系
B、變現(xiàn)因素
C、心理因素
D、經(jīng)濟因素
E、權(quán)益因素
10、收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為( )。
A、直接資本化法
B、報酬資本化法
C、投資法
D、利潤法
E、市場法
三、綜合題
1、某宗房地產(chǎn)的收益期為38年，預(yù)測其未來5 年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6 年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右。該類房地產(chǎn)資本化率為10%。
<1> 、請計算該房地產(chǎn)的收益價值。
四、綜合題
1、某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2 的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2�，F(xiàn)市場上相似的寫字樓月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%。
<1> 、請計算目前承租人權(quán)益的價值
五、綜合題
1、某評估項目背景如下，為評估某寫字樓2011年5月1 日的市場價值，在該寫字樓附近選取了三個與其相似的寫字樓的交易實例為可比實例。人民幣匯率中間價，2011年3月1日為1美元對人民幣6.5706元，2011年5 月1日為1美元對人民幣6.4990元;該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5 %。交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況的修正和調(diào)整，見表2。并采用簡單算術(shù)平均求取最終比準(zhǔn)價格。
表2 可比實例交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況表
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可比實例1 |
可比實例2 |
可比實例3 |
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成交價格 |
8000元人民幣/m2 |
1300美元/m2 |
8800元人民幣/m2 |
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成交日期 |
2011年1月1日 |
2011年3月1日 |
2011年4月1日 |
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交易狀況 |
＋2% |
＋3% |
－3% |
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房地產(chǎn)狀況 |
－8% |
－5% |
＋6% |
<1> 、請利用上述資料測算該寫字樓2011年5月1日的市場價值。
六、綜合題
1、某成片荒地的面積為2km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/ km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年平均投資利潤率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的增值稅等稅費和買方需要繳納的契稅等稅費，分別為轉(zhuǎn)讓價格的6%和4%。
<1> 、請采用剩余法中的靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。
，我們將會及時處理。