第四章 建(構(gòu))筑物及在建工程評估
第一部分 重要考點
一、收益法的運用
二、剩余法的運用
三、市場法的運用
四、成本法的運用
第二部分 次要考點
一、構(gòu)(建)筑物的概述及其他知識
第一部分 重要考點
【考點1】收益法的運用
一、要求
收益和折現(xiàn)率的計算與匹配;各種折現(xiàn)率之間的關(guān)系;建筑物年貶值額與年限關(guān)系;收益額的認(rèn)定。
二、出題模式：單選題、多選題和綜合題
(一)綜合題
【例題1.綜合題】注冊資產(chǎn)評估師受托評價一處土地的價值，經(jīng)過調(diào)查，獲得以下資料：
(1)該土地位于繁華商業(yè)街，于2000年5月以有償出讓方式取得，但是獲得使用權(quán)是商業(yè)用地的最高出讓年限，并于2001年5月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓。經(jīng)濟耐用年限為35年，殘值率為5%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。
(2)當(dāng)時該寫字樓的造價是每平米3000元，2001年5月至評估基準(zhǔn)日間，物價每年上漲2%。
(3)該被評估房地產(chǎn)，2005年1月訂約了2年期的租約，整幢出租月租金收入為3萬元。評估基準(zhǔn)日預(yù)計同類房地產(chǎn)年租金應(yīng)為1000元/平方米;空置率為22%，房產(chǎn)稅按租金收入的12%計算，管理費以年租金的3%計算;
(4)各年修繕費以評估基準(zhǔn)日房屋現(xiàn)值的1.5%計算;各年保險費以房屋評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值的3‰計算;土地使用稅以每年每平方米2元計算。
(5)假設(shè)建筑物的資本化率為10%，土地資本化率為8%。
(6)該土地面積360平方米，建筑面積510平方米。
試評估本例房屋基地在2007年5月的土地使用權(quán)價格。
『正確答案』(1)房屋的重置成本=3000×510×(1+2%)6=1723028.5元
(2)計算房屋現(xiàn)值(3分)
�、俜课菽曩H值額
土地出讓總年限是商業(yè)用地的最高出讓年限40年(應(yīng)該記住124頁土地出讓年限的數(shù)據(jù))，但是房屋建設(shè)完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用壽命年限是35年，折舊年限應(yīng)該是取兩者中的短者，同時由于房屋使用壽命小于土地剩余使用年限，計算折舊應(yīng)該考慮殘值，所以
年貶值額=建筑物重置價(1-殘值率)/使用年限
=1723028×(1-5%)/35=46767.92(元)
�、诜课莠F(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×6
=1723028-46767.92×6=1442420.5元
(3)計算房地產(chǎn)總收入：
年租金總收入=1000×78%×510=397800(元)
(4)計算房地產(chǎn)年總費用
�、俜慨a(chǎn)稅按租金收入的12%計算，故應(yīng)納房產(chǎn)稅為：
397800×12%=47736(元)
�、诠芾碣M以年租金的3%計算：
397800×3%=11934(元)
③修繕費以房屋現(xiàn)值的1.5%計算
1442420.5×1.5%=21636.3(元)
�、鼙ｋU費以房屋現(xiàn)值的3‰計算：
1442420.5×3‰=4327.26(元)
�、萃恋厥褂枚愐悦磕昝科椒矫�2元計為：
2×360=720(元)
�、薹康禺a(chǎn)年總費用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56(元)
(5)計算房地產(chǎn)凈收益
=397800—86353.56=311446.44(元)
(6)求取土地純收益
�、俜课菽陜羰找鏋椋�
1442420.5/(P/A，10%，29)= 1442420.5/9.3696=153946.86(元)
�、谕恋丶兪找�
=房地產(chǎn)的凈收益-房屋純收益
=311446.44-153946.86=157499.58 (元)
(7)求土地使用權(quán)價格
評估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限是：40-7=33年
土地總價=157499.58×〔1-(1+8%)-33〕/8%
=157499.58×11.5139=1813434.41(元)
土地單價=1813434.41÷360=5037.32(元)
【說明】有的同學(xué)認(rèn)為這里土地應(yīng)該按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益對待，土地總價為157499.58×〔1-(1+8%)-29〕/8%。這種處理是不正確的，因為評價的是土地價值，土地尚有剩余年限33年，不能夠說土地上的房屋剩余年限29年之后，房屋壽命期結(jié)束了，土地就沒有收益了，合理的理解是認(rèn)為房屋壽命期之后土地仍然能夠獲得同樣的收益。因為可以假設(shè)再在土地上建房等獲得33-29=4年的收益。
【例2.綜合題】(08年度考試題)被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年(租期到2011年5月31日結(jié)束)，租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔(dān)，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準(zhǔn)日(2008年5月31日)市場上同類商業(yè)用房的正常租金(與評估對象A租金口徑一致)保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后的前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準(zhǔn)日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。
要求：評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價值(寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù))。
『正確答案』1、收益總年限=40(法定最高年限)-2-2=36年
2、現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約
目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。
如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為
2009年：【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元
2010年：【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1000=13015元
2011年：【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1000=4545.15元
這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為
21500*(1+10%)-1+13015*(1+10%)-2+4545.15*(1+10%)-3=34100元
違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。
3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值
基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。
收益現(xiàn)值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2+150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)
4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為
客觀收益年限=40-2-5=33年
基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150*(1+1%)^3*1000=154 545.15(元)
收益現(xiàn)值=154 545.15*[[1-1/(1+10%)^33]/10%]/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)
5.最佳轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)
(二)單選題
【例題1.單選題】假定土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，土地價值為1000萬元，建筑物價值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為( )。
A.7%
B.7.50%
C.7.67%
D.14%
『正確答案』C
『答案解析』參見教材112頁，公式變形可得：
(L+B)×r= L×r1+B×r2
所以：r =(B/(L+B))×r1+(L/(L+B))×r2
(三)多選題
【例題1.多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中收益額的說法正確的有( )。
A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費用后的收益
B.凈收益不應(yīng)該是實際凈收益，而應(yīng)該是客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)
C.凈收益=客觀總收益-客觀總費用
D.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用
E.總費用包括折舊費等非付現(xiàn)支出
『正確答案』ABCD
『答案解析』實際凈收益(指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益)�？陀^凈收益(房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期)。計算凈收益的總費用只能夠包括付現(xiàn)成本，所以D不正確。
【例題2·多選題】(2018年協(xié)會機考模擬題)運用收益法評估建(構(gòu))筑物價值時，下列關(guān)于確定收益、費用和凈收益的說法中，正確的有( )。
A.總收益通常以客觀收益為基礎(chǔ)計算
B.非正常支出應(yīng)從總費用中剔除，選擇正常支出作為費用
C.總費用通常包括折舊費、管理費、維修費、保險費、稅金等
D.凈收益由總收益扣減總費用求得
E.有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金
『正確答案』ABDE
『答案解析』總費用通常包括管理費、維修費、保險費、稅金等，不包括折舊，所以C不正確。
【考點2】剩余法的運用
一、要求
掌握公式的基本原理，利息、利潤的計算。
【注意】(1)利息和利潤教材理論講解和例題矛盾(例題計算考慮了銷售費用，理論部分沒有明確說明是否包括銷售費用)，考試的時候，還是以例題為準(zhǔn)(也就是包括銷售費用)，我們期望考試題目不要涉及銷售費用。
(2)銷售費用、銷售稅費、土地增值稅的計算都是按照“待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期總開發(fā)價值”為基數(shù)計算的。
(3)待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期總開發(fā)價值可以通過銷售價格或者租賃收益計算獲得，不扣除管理費用、銷售費用、銷售稅費、土地增值稅、續(xù)建成本等。
二、出題模式：綜合題和選擇題
(一)綜合題
【例1.綜合題】(2017年協(xié)會模擬題)丙房地產(chǎn)公司擁有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，主要情況如下：
(1)土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費用為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。
(2)該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9 000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。
要求：根據(jù)上述資料估算該宗地地價。
『正確答案』剩余法基本公式一： P=A-(B+C+D+E) (4-30)
式中，P—待估對象價值(土地);
A—開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值(銷售額);
B—項目后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本(建設(shè)成本+專業(yè)費用);
C—后續(xù)開發(fā)的投資利息;
D—開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的合理利潤[(土地成本+建設(shè)成本+專業(yè)費用+銷售費用)×投資利潤率];
E—后續(xù)開發(fā)的正常稅費(銷售費用、銷售稅費)。
建筑面積=2000×2.5=5000平方米
銷售額=9000×5000=45000000元
建筑費用=3000×5000=15000000元
專業(yè)費=15000000×10%=1500000元
銷售費用=45000000×2.5%=1125000元
投資利息=地價×[(1+6%)2-1]+(15000000+1500000+1125000)×[(1+6%)2/2-1]
=1057500+地價×12.36%
【注意】有同學(xué)提出質(zhì)疑，銷售費用不應(yīng)該和建筑費的利息計算期間一樣，因為銷售費用只發(fā)生在建設(shè)完成后，這個質(zhì)疑有道理，但是這個算法是按照教材137例題的方法計算的。
銷售稅費=45000000×6.5%=2925000元
開發(fā)利潤
=(地價+建設(shè)成本+專業(yè)費用+銷售費用)×投資利潤率
=(地價+15000000+1500000+1125000)×10%
=(地價+17625000)×10%
地價=銷售額(開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值)-建筑費-專業(yè)費-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤
銷售額(開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值)=地價+建筑費+專業(yè)費+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
45000000=地價+15000000+1500000+1057500+地價×12.36%+1125000+2925000+(地價+17625000)×10%
地價×1.2236=21630000
解得，地價=17677345.54元
【例題2.綜合題】評估對象宗地A的具體資料如下：
(1)評估目的：評估宗地A在評估基準(zhǔn)日的市場價值。
(2)評估對象基本情況：
宗地A為一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，規(guī)劃用途為住宅、公寓，土地使用年限為70年，規(guī)劃容積率為4。
(3)宗地開發(fā)情況：
不論是用于住宅開發(fā)或公寓建設(shè)，建設(shè)周期均為2年，住宅的建筑費用為每平方米1800元，公寓的建筑費用為每平方米2000元，專業(yè)費用均為建筑費用的10%，建筑費用和專業(yè)費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，評估基準(zhǔn)日銀行貸款利率為6%，建成后預(yù)計每年折舊費為320000元，建設(shè)過程中的相關(guān)稅費均為樓價的4%，開發(fā)商要求的利潤率為15%，住宅及公寓的正常綜合折現(xiàn)率為8%。
(4)市場調(diào)研情況：
評估基準(zhǔn)日兩年后住宅的市場情況是：售價為每平方米4000元，按此價格住宅建成后就可以售出，銷售稅費占樓價的3%。
評估基準(zhǔn)日兩年后公寓建成第一年的市場情況是：年凈租價為每平方米350元(扣除維修等費用后的租價)，以后每年的租價以2%的比率遞增，出租率為90%，出租過程中需交納的稅款占租金的5%。
“建筑費和專業(yè)費”屬于建設(shè)開發(fā)成本，同時假設(shè)銷售費用、銷售稅費、管理費用不參與計算利息和利潤。
【要求】
根據(jù)給出的資料，運用假設(shè)開發(fā)法評估該宗地在評估基準(zhǔn)日的市場價值;
⑴寫出評估思路或技術(shù)路線;
�、茖懗鲈u估步驟和評估結(jié)果;
�、菍υu估結(jié)論作出必要的說明。
『正確答案』
(1)評估技術(shù)路線
�、俦容^宗地開發(fā)方案;
�、谶x擇開發(fā)方案并給出宗地A的市場價值。
(2)比較開發(fā)方案
①計算開發(fā)住宅的地價
賣樓價=2000×4×4000=32000000(元)
注意：賣樓價的計算沒有扣除銷售。
建筑費=2000×4×1800=14400000(元)
專業(yè)費用=14400000×10%=1440000(元)
利息=地價×[(1+6%)^2-1]+(14400000+1440000)×[(1+6%)^1-1]
=0.1236×地價+15840000×0.06
=0.1236地價+950400
利潤=(地價+14400000+1440000)×15%=0.15地價+2376000
銷售費用=32000000×3%=960000(元)
建設(shè)中的稅費=32000000×4%=1280000(元)
地價= 32000000-14400000-1440000-0.1236地價-950400-0.15地價-960000-1280000
1.2736地價=12969600
地價= 10183417.09
�、谟嬎汩_發(fā)公寓的地價
建成后第一年凈租金=2000×4×350×0.9×(1-5%)=2394000(元)
【注意】凈租金計算已經(jīng)扣除了出租過程中的稅款，以便后續(xù)計算出出租實現(xiàn)的房屋價值
總租金凈收入(出租實現(xiàn)的樓價)
=2394000/(8%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+8%)]68} =39900000×(1-0.0205)=39900000×0.9795=39082050(元)
建筑費=2000×4×2000=16000000(元)
專業(yè)費用=16000000×10%=1600000(元)
利息=地價×[(1+6%)2-1]+(16000000+1600000)×[(1+6%)1-1]
=0.1236×地價+17600000×0.06
=0.1236地價+1056000
利潤=(地價+16000000+1600000)×15%=0.15地價+2640000
建設(shè)中的稅費=39082050×4%=1563282(元)
地價=39082050-16000000-1600000-0.1236地價-1056000-0.15地價-2640000-1563282
1.2736地價=16 222 768
地價=12 737 726.13(元)
(3)評估結(jié)論及其說明
評估宗地A在評估基準(zhǔn)日的市場價值接近于12 737 726.13元。這個評估結(jié)論符合市場價值要求的最有效使用原則。
，我們將會及時處理。