一、單選題
1、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。
A.13
B.15
C.16
D.17
【正確答案】B
【答案解析】該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-n×b=0，n=30÷2=15(年)。(參見教材134頁)
【專家點(diǎn)評】本題考核收益期限的確定。未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年凈收益減少2萬元，凈收益減少到0時(shí)，經(jīng)營期限結(jié)束，凈收益從30萬元減少到0所需要的時(shí)間即為合理的經(jīng)營期限。
2、某企業(yè)計(jì)劃擁有甲企業(yè)發(fā)行的面值100萬元非上市普通股票，預(yù)期甲企業(yè)次年發(fā)放相當(dāng)于股票面值15%的股利，且股利以4%的速度增長，在折現(xiàn)率為10%的前提下，該100萬元股票的價(jià)值最接近( )。
A.250萬元
B.280萬元
C.120萬元
D.180萬元
【正確答案】A
【答案解析】由于預(yù)期甲企業(yè)次年發(fā)放相當(dāng)于股票面值15%的股利，則預(yù)期第一期股利R=100×15%=15(萬元)，則股票評估值=100×15%÷(10%-4%)=250(萬元)。(參見教材30頁)
【專家點(diǎn)評】本題考核紅利增長型股利政策下股票價(jià)值評估。計(jì)算公式是：P=R/(r-g)，本題中需要根據(jù)條件計(jì)算出公式中的R，即預(yù)期第一期股利R=100×15%=15(萬元)，然后套用公式就可以得出股票的評估值。
二、多選題
1、基準(zhǔn)地價(jià)是城市建成區(qū)的( )。
A.單位地價(jià)
B.平均價(jià)格
C.路線價(jià)
D.區(qū)域性價(jià)格
E.宗地價(jià)格
【正確答案】ABD
【答案解析】基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格�；鶞�(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格，反映的是不同等級、不同區(qū)域的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，不能把基準(zhǔn)地價(jià)等同于宗地地價(jià)�；鶞�(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。(參見教材166-167頁)
【專家點(diǎn)評】本題考核基準(zhǔn)地價(jià)的含義和特點(diǎn)�；鶞�(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)較多，需要逐條理解并記憶，只有準(zhǔn)確掌握后才能夠輕松應(yīng)對此類題目。
2、新建房地產(chǎn)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括( )的建設(shè)費(fèi)。
A.臨時(shí)用電
B.附屬鍋爐房
C.自行車棚
D.大型游樂場
E.經(jīng)營性用房
【正確答案】BC
【答案解析】公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包栝由開發(fā)商支付的非經(jīng)營性用房、附屬工程、文教衛(wèi)系統(tǒng)。而商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、副食店、菜店、小百貨店等經(jīng)營性用房的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)，按規(guī)定不計(jì)入商品房價(jià)格。臨時(shí)用電屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。(參見教材149頁)
【專家點(diǎn)評】本題考核公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。臨時(shí)的，經(jīng)營性的費(fèi)用都不計(jì)入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。大型游樂場的建設(shè)費(fèi)屬于經(jīng)營性費(fèi)用，由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)。
3、機(jī)器設(shè)備的重置成本包括( )方面。
A. 直接成本
B. 間接成本
C. 其他成本
D. 資金成本
E. 購入成本
【正確答案】ABD
【答案解析】機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本、間接成本和因資金占用所發(fā)生的資金成本。(參見教材69頁)
【專家點(diǎn)評】本題考核機(jī)器設(shè)備重置成本的基本構(gòu)成，是對教材原文內(nèi)容的考核，難度不大，需要大家在平時(shí)學(xué)習(xí)時(shí)多注意教材上的文字內(nèi)容，在理解的基礎(chǔ)上記憶。
4、機(jī)器設(shè)備清查核實(shí)一般包括( )。
A.微觀調(diào)查
B.宏觀調(diào)查
C.抽樣調(diào)查
D.法律權(quán)屬資料
E.專家調(diào)查
【正確答案】ABD
【答案解析】機(jī)器設(shè)備清查核實(shí)一般包括微觀調(diào)查、宏觀調(diào)查及法律權(quán)屬資料情況三個(gè)方面。(參見教材63頁)
【專家點(diǎn)評】本題考核機(jī)器設(shè)備的清查核實(shí)。對于機(jī)器設(shè)備的清查核實(shí)方法有明確的規(guī)定，按照教材內(nèi)若掌握相關(guān)規(guī)定即可。
5、債券投資與股權(quán)投資相比，具有( )的特點(diǎn)。
A.風(fēng)險(xiǎn)較小
B.安全性強(qiáng)
C.投資報(bào)酬率高
D.收益穩(wěn)定
E.較強(qiáng)的流動(dòng)性
【正確答案】ABDE
【答案解析】債券投資與股權(quán)投資相比較，具有如下特點(diǎn)：(1)投資風(fēng)險(xiǎn)小，安全性較高;(2)到期還本付息，收益相對穩(wěn)定;(3)具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。(參見教材25、28頁)
【專家點(diǎn)評】本題考核債券投資的特點(diǎn)。債券是政府、企業(yè)、銀行等為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行的并向債權(quán)人承諾于指定日還本付息的有價(jià)證券。債券投資共有三個(gè)特點(diǎn)，大家要在理解的基礎(chǔ)上牢牢記住。
6、具有控制權(quán)股權(quán)評估的特點(diǎn)包括( )。
A.關(guān)注資產(chǎn)權(quán)屬資料完善情況
B.評估程序履行一般不受限制
C.可能存在控制權(quán)溢價(jià)因素
D.評估方法選擇可能受到限制
E.關(guān)注是否有賬外資產(chǎn)、或有負(fù)債
【正確答案】ABCE
【答案解析】具有控制權(quán)股權(quán)評估的特點(diǎn)包括：
(1)評估程序及評估方法不受限制;
(2)關(guān)注資產(chǎn)權(quán)屬資料完善情況，需關(guān)注被投資單位土地、房屋建筑物及無形資產(chǎn)等重要資產(chǎn)的權(quán)屬和使用狀況。關(guān)注是否有賬外資產(chǎn)、或有負(fù)債，資產(chǎn)(土地、車輛等)權(quán)利人與實(shí)際使用人是否一致，是否存在隱匿或遺漏等;
(3)可能存在控制權(quán)溢價(jià)因素。
所以選項(xiàng)ABCE正確。(參見教材34—35頁)
【專家點(diǎn)評】本題考核具有控制權(quán)股權(quán)評估的特點(diǎn)。本題是對教材原文內(nèi)容的考核，難度不大，需要大家在平時(shí)學(xué)習(xí)時(shí)多注意教材上的文字內(nèi)容，在理解的基礎(chǔ)上記憶。
7、下列關(guān)于股票投資評估的表述中，錯(cuò)誤的有( )。
A.—般情況下，優(yōu)先股都要按事先確定的股利率支付股利
B.優(yōu)先股是在股利分配和剩余財(cái)產(chǎn)分配上優(yōu)先于普通股的股票
C.債券的利息是在所得稅后支付
D.優(yōu)先股的股利是在所得稅前支付
E.普通股沒有固定的股利，其收益大小完全取決于企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利水平
【正確答案】CD
【答案解析】普通股沒有固定的股利，其收益大小完全取決于企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利水平;優(yōu)先股是在股利分配和剩余財(cái)產(chǎn)分配上優(yōu)先于普通股的股票。優(yōu)先股的股利是固定的，一般情況下，都要按事先確定的股利率支付股利。在這方面，優(yōu)先股與債券很相似，二者的區(qū)別在于：債券的利息是在所得稅前支付，而優(yōu)先股的股利是在所得稅后支付。(參見教材29—31頁)
【專家點(diǎn)評】本題考核股票投資的評估。債務(wù)的利息是在所得稅前支付，而股利是在所得稅后支付，這一點(diǎn)適用于所有的債務(wù)和股利，所以記住這一原則就可以輕松地做對本題。
8、流動(dòng)資產(chǎn)評估中實(shí)體性貶值因素可能出現(xiàn)在( )。
A.低值易耗品
B.其他應(yīng)收款
C.呆滯存貨
D.產(chǎn)成品
E.積壓物資
【正確答案】ACE
【答案解析】流動(dòng)資產(chǎn)的有形損耗(實(shí)體性損耗)的計(jì)算只適用于低值易耗品以及呆滯、積壓流動(dòng)資產(chǎn)的評估。(參見教材4頁)
【專家點(diǎn)評】本題考核流動(dòng)資產(chǎn)評估的特點(diǎn)。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值，亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。通過分析實(shí)體性貶值的定義就可以得出本題的正確答案。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。