【例題·多選題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，下列房地產(chǎn)中，不得轉(zhuǎn)讓的有( )。
A.已抵押的
B.已查封的
C.未取得房屋權(quán)屬證書的
D.土地是劃撥方式取得的
E.未取得土地使用權(quán)證書的
『正確答案』BCDE
『答案解析』已查封的、未取得房屋權(quán)屬證書的、土地是劃撥方式取得的以及未取得土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
【例題·多選題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合的條件有( )。
A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金
B.取得土地使用權(quán)證書
C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期
D.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
E.向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明
『正確答案』ABDE
『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合的條件有：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
4.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。因此選項(xiàng)ABDE正確。
【例題·多選題】商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)具備的條件有( )。
A.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件
B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C.已通過竣工驗(yàn)收
D.物業(yè)管理方案已落實(shí)
E.取得商品房銷售許可證
『正確答案』ABCD
『答案解析』《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件中，不包括“取得商品房銷售許可證”。
【例題·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售一套建筑面積100㎡的商品住宅，單價(jià)為1萬元/㎡。購房合同對(duì)面積誤差未作約定。經(jīng)實(shí)測房屋建筑面積為105㎡，買受人實(shí)際應(yīng)付購房款( )萬元。
A.100
B.101
C.103
D.105
『正確答案』C
『答案解析』按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。買受人不退房的，實(shí)測面積大于預(yù)測面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
【例題·單選題】陳某預(yù)買一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價(jià)10000元/㎡，買賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實(shí)測，建筑面積為95㎡。如陳某選擇購房，則應(yīng)付房款( )萬元。
A.90
B.91
C.93
D.95
『正確答案』C
『答案解析』本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。
(1)計(jì)算面積誤差比。
面積誤差比
=(實(shí)測面積-預(yù)測面積)/預(yù)測面積×100%
=[(95-100)/100]×100%
=-5%。
(2)陳某實(shí)際支付購房款，實(shí)測面積小于預(yù)測約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過3%的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
張某實(shí)付房價(jià)款
=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)
=93萬元。
【例題·多選題】下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有( )。
A.共有的房地產(chǎn)
B.人民法院查封的房地產(chǎn)
C.出租的房地產(chǎn)
D.設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)
E.尚未注銷異議登記的房地產(chǎn)
『正確答案』BE
『答案解析』選項(xiàng)A，共有房地產(chǎn)可以抵押，必須經(jīng)共有人書面同意;選項(xiàng)C、D，出租的房屋及設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)，均不影響抵押，只不過抵押后不得影響原已設(shè)定的租賃權(quán)和地役權(quán)。
【例題·單選題】抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，在抵押期間，保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耸? )。
A.抵押人
B.繼承人
C.擔(dān)保人
D.抵押權(quán)人
『正確答案』D
『答案解析』抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/P>
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