三、案例分析題(50分)
(一)
根據(jù)下列材料，請回答下列各題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲急欲銷售其開發(fā)的某住宅區(qū)可以眺望海邊風(fēng)景的最后一套別墅，遂打電
話向乙、丙、丁發(fā)出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個月;要約發(fā)出后第15天，甲與乙 簽訂買賣合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記。第21天，甲與不知情的 丙簽訂買賣合同，丙支付了全部房款，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)登記。第25天，甲又與不知情的丁簽訂了買賣合同。第27天，該別墅被意外焚毀。甲企業(yè)曾經(jīng)與相鄰的土地上的使用權(quán)人戊公司簽訂 過合同，約定戊不得在其土地上修建樓房，以此保證別墅區(qū)的風(fēng)景眺望，甲企業(yè)因此每年向戊公司支付30萬元。
甲、乙之間的買賣別墅的合同是否因未辦理登記而無效?
正確答案：
答案解析：
甲、乙之間買賣別墅的合同不因未辦理登記而無效。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
(二)
案例中別墅的所有權(quán)人是誰?說明理由。
正確答案：
答案解析：
本題中，別墅的聽有權(quán)人為丙。因為本案買賣的標的為不動產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記的，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。據(jù)此，丙因為辦理了登記而享有了別墅的所有權(quán)。甲、乙之間未辦理登記，因此乙沒有取得該別墅的所有權(quán)，丁因為不符合善意取得的要件之一(轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理爭記的已經(jīng)登記，而丁未與甲辦理登記)，因而也不能取得別墅的所有權(quán)。
(三)
甲企業(yè)與戊公司之間簽訂合同后形成何種法律關(guān)系?在甲企業(yè)出賣了別墅后，這種法律關(guān)系有何變化7說明理由。
答案解析：
甲企業(yè)與戊公司之間的合同為甲企業(yè)設(shè)定了地役權(quán)，但因為地役權(quán)具有隨附性，不是獨立的物權(quán)，隨附于需役地，隨著需役地的權(quán)利狀況變動而變動。由于甲企業(yè)出售了全部的別墅，需役地隨之全部發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此地役權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，甲不再享有地役權(quán)，轉(zhuǎn)而由丙享有。
(四)
根據(jù)下列材料，請回答下列各題
甲公司將一幢自有二層樓房租賃給乙公司作為經(jīng)營用房，雙方簽訂租賃合同，合同約定： 租賃期限自1008年1月1日至2011年12月31日，租金為每月6 000元，在每月初的前3天支 付上月的租金。合同未約定房屋維修責(zé)任的承擔(dān)以及是否可以轉(zhuǎn)租等問題。
2009年3月，甲公司有意出售該租賃樓房，因乙公司無意購買，甲公司遂將租賃樓房賣給
丙企業(yè)，丙企業(yè)取得租賃樓房的所有權(quán)后，以自己不是租賃合同的當(dāng)事人為由向乙公司表示要解除租賃合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1 000元，丙企業(yè)表示同意。
2009年8月，租賃樓房的部分門窗自然損壞，乙公司要求丙企業(yè)修理，丙企業(yè)一直未予理
睬。乙公司自行找某裝修企業(yè)維修，為此支付維修費用5 000元。
2009年10月，乙公司另購買了一座辦公大樓。遂將其所租賃樓房轉(zhuǎn)租給丁企業(yè)。丙企業(yè)于 2010年1月3日得知轉(zhuǎn)租事實后，以不得轉(zhuǎn)租為由向乙公司主張解除租賃合同并要求乙公司支付上月未交付租金6 000元，乙公司表示，維修費用可以抵銷5 000元租金，只愿意再支付l000元，但不同煎解除租賃合同。
丙企業(yè)取得租賃樓房的所有權(quán)后，可否以自己不是租賃合同的當(dāng)事人為由解除租賃合同?簡要說明理由。
答案解析：
丙不能解除租賃合同。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變更的，不影響租賃合同的效力。 在本題中，原租賃合同在有效期限內(nèi)(2011年12月31日之前)對受讓人丙繼續(xù)有效，丙不能以自己不是租賃合同的當(dāng)事人為由解除租賃合同。
(五)
丙企業(yè)可否以不得轉(zhuǎn)租為由向乙公司主張解除租賃合同?簡要說明理由。
答案解析：
丙可以主張解除租賃合同。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。在本題中。由于乙企業(yè)轉(zhuǎn)租時未經(jīng)出租人丙同意，因此，出租人丙可以主張解除租賃合同。
(六)
乙公司可否以維修費用抵銷5 000元租金?簡要說明理由。
答案解析：
乙公司可以維修費用抵銷5 000元租金。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修。維修費用由出租人負擔(dān)。在本題中，5 000元的維修費用應(yīng)當(dāng)由出租人丙負擔(dān)，因此，乙公司可以維修費用抵銷5 000元租金。
(七)
根據(jù)下列材料，請回答下列各題
2011年6月1日，甲、2、丙、丁四人決定投資設(shè)立一普通合伙企業(yè)，并簽訂了書面合伙協(xié)議。合伙協(xié)議的部分內(nèi)容如下：(1)甲以貨幣出資20萬元，乙以其設(shè)備折價出資l6萬元，其他三人同意，丙以勞務(wù)折價出資12萬元，丁以貨幣出資8萬元;(2)甲、乙、丙、丁按:2：2：1：1的比例分配利潤和承擔(dān)風(fēng)險;(3)由甲執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)，對外代表合伙企業(yè)，其經(jīng)他三人均不再執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)，但簽訂購銷合同及代銷合同應(yīng)經(jīng)其他合伙人同意。合伙協(xié)議中未約定合伙企業(yè)的經(jīng)營期限。該合伙企業(yè)經(jīng)登記于2011年6月20日成立。合伙企業(yè)存續(xù)期間，發(fā)生下列事實：
(1)合伙人甲為了改善企業(yè)經(jīng)營管理，于2011年6月25日獨自決定聘任合伙人以外的A擔(dān)任該合伙企業(yè)的經(jīng)營管理人員，并以合伙企業(yè)名義為B公司提供擔(dān)保。
(2)2011年7月1日，甲擅自以合伙企業(yè)的名義與善意第三人C公司簽訂了代銷合同，乙
合伙人獲知后，認為該合同不符合合伙企業(yè)利益，經(jīng)與丙、丁商議后，即向C公司表示對該合
同不予承認，因為甲合伙人無單獨與第三人簽訂代銷合同的權(quán)利。
(3)2011年7月10日，合伙人丁提出退伙，其退伙并不給合伙企業(yè)造成任何不利影響。
2011年8月11日，合伙人丁撤資退伙。于是，合伙企業(yè)又接納戊入伙，戊出資4萬元。甲、
乙、丙、戊之間仍按2：2：1：1的比例分配利潤和承擔(dān)風(fēng)險。2011年8月15日，合伙企業(yè)的債權(quán)人C公司就合伙人丁退伙前發(fā)生的債務(wù)24萬元要求合伙企業(yè)的現(xiàn)合伙人甲、乙、丙、戊及退伙 人丁、經(jīng)營管理人員A共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。甲表示只按照合伙協(xié)議約定的比例清償相應(yīng)數(shù) 額。丙則表示自己是以勞務(wù)出資的，只領(lǐng)取固定的工資收入，不負責(zé)償還企業(yè)債務(wù)。丁以自己已經(jīng)退伙為由，拒絕承擔(dān)清償責(zé)任。戊以自己新人伙為由，拒絕對其入伙前的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。A則表示自己只是合伙企業(yè)的經(jīng)營管理人員，不對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
(4)2011年8月20日，合伙人乙在與D公司的買賣合同中，無法清償D公司的到期債務(wù)8萬元。D公司于2011年8月向人民法院提起訴訟，人民法院判決D公司勝訴。D公司于2011年9月向人民法院申請強制執(zhí)行合伙人乙在合伙企業(yè)中的全部財產(chǎn)份額，合伙企業(yè)決定對乙進行除名。
甲聘任A擔(dān)任合伙企業(yè)的經(jīng)營管理人員及為B公司提供擔(dān)保的行為是否合法?并說明理由。
答案解析：
甲聘伯A擔(dān)任合伙企業(yè)的經(jīng)營管理人員及為B公司提供擔(dān)保的行為均不合法。根據(jù) 《合伙企業(yè)法》的規(guī)定，除合伙協(xié)議另有約定的以外，聘任合伙人以外的人擔(dān)任合伙企業(yè)的經(jīng)營 管理人員以及以合伙企業(yè)的財產(chǎn)為他人提供擔(dān)保，須經(jīng)全體合伙人一致同意。在本題中，合伙 人在合伙協(xié)議中對這些事項如何處理未作約定，因此需要合伙人一致決定，甲未經(jīng)其他合伙人 一致同意，獨自決定這兩個事項不合法。
(八)
甲以合伙企業(yè)名義與C公司所簽的代銷合同是否有效?并說明理由。
答案解析：
甲以合伙企業(yè)名義與C公司所簽的代銷合同有效。雖然甲的行為超出了他的職權(quán)范圍， 但是《合伙企業(yè)法》規(guī)定：合伙企業(yè)對合伙人執(zhí)行合伙事務(wù)以及對外代表合伙企業(yè)權(quán)利的限制， 不得對抗善意的第三人 本題中，C公司為善意的第三人，所以其他合伙人不得以甲超越職權(quán) 范圍為由否認該合同的效力。
，我們將會及時處理。