成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的操作步驟
知識(shí)點(diǎn)：成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的操作步驟
1.計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用
(1)征收集體土地
|
土地補(bǔ)償費(fèi)（農(nóng)村集體） |
為耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍，無(wú)收益的不用補(bǔ)償。 |
|
安置補(bǔ)助費(fèi) |
一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口按該耕地征用前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍計(jì)算。但每公頃的安置補(bǔ)償費(fèi)最高不超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。 |
|
青苗補(bǔ)償和地上附著物 |
標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市制定，給予所有者補(bǔ)償。 |
|
新菜地開發(fā)建設(shè)基金 |
征用城郊商品菜地時(shí)支付的費(fèi)用。菜地是指連續(xù)3年以上種菜或養(yǎng)魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。 |
土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)不能使安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)各地定
2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)
土地開發(fā)費(fèi)主要包括：
基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：三通一平、七通一平
公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)：郵電、學(xué)校、公園等
小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)：同上，根據(jù)用地情況合理確定
3.計(jì)算投資利息
【注意】
(1)不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息
(2)利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利
(3)關(guān)于開發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。
4.計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)
含義：投資利潤(rùn)是投資開發(fā)商投資的回報(bào)
投資利潤(rùn)計(jì)算
利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)
稅費(fèi)
取得土地和開發(fā)過(guò)程中所必須支付的稅賦和費(fèi)用。
5.計(jì)算土地增值收益
土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。
土地增值收益歸土地所有者。
土地增值收益率通常為10%-25%。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。