房地產(chǎn)價格及建筑物成新率
知識點：房地產(chǎn)價格的特征
1.是權(quán)益價格
轉(zhuǎn)移與房產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益。所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。
2.與用途相關(guān)，商業(yè)經(jīng)營比住宅建設(shè)收益更大。
3.具有個別性，位置固定，交易往往單個進行。
4.具有可比性，可根據(jù)房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律，對影響因素進行比較，從而能夠比較房地產(chǎn)價格
知識點：房地產(chǎn)價格的種類
1.根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格
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使用權(quán)價格 |
使用權(quán)的交易價格 |
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所有權(quán)價格 |
高于使用權(quán)價格 |
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抵押權(quán)價格 |
為房地產(chǎn)抵押而評估的房地產(chǎn)價格 |
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租賃權(quán)價格 |
承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而向出租方支付的價格 |
2.價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格
3.按房地產(chǎn)的實物形態(tài)
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土地價格 |
■基準(zhǔn)地價：按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格 |
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建筑物價格 |
指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格 |
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房地產(chǎn)價格 |
指建筑物連同其占用的土地的價格 |
4.按房地產(chǎn)價格表示單位不同(重點)
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總價格 |
指一宗房地產(chǎn)的整體價格 |
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單位價格 |
對土地而言：單位土地面積的土地價格。 |
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樓面地價 |
單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格 |
知識點：房地產(chǎn)價格的影響因素
知識點：建筑物損耗及其緣由
(一)建筑物損耗的概念
有形損耗：由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實體價值損失。
無形損耗：由于功能上或經(jīng)濟上的因素而引起的建筑物無形價值損失。
(二)造成建筑物損耗的原因
1.物質(zhì)因素：使用、自然作用、自然災(zāi)害、人為破壞;
2.功能因素：技術(shù)革新、設(shè)計變化;
3.經(jīng)濟因素：是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，即經(jīng)濟不適應(yīng)性而發(fā)生的損耗。
知識點：建筑物成新率及其確定方法
建筑物成新率及其確定方法
(一)成新率的概念
表示：大寫數(shù)字、百分率。
特定評估標(biāo)的新舊程度的比率，反映特定評估的現(xiàn)狀與其全新狀態(tài)的比例關(guān)系。
成新率=1-損耗率
損耗率=1-成新率
(二)成新率的確定方法
三種方法：使用年限法、觀察法及其綜合進行確定。
1.使用年限法
(1)建筑物耐用年限
自然壽命：從建成起到不堪使用時的年數(shù)。
經(jīng)濟壽命：從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)期。
經(jīng)濟壽命短于自然壽命。
資產(chǎn)評估中所用的壽命年限應(yīng)該是經(jīng)濟耐用年限。
2.觀察法(打分法)
成新率=結(jié)構(gòu)得分×G(結(jié)構(gòu)修正系數(shù))+裝修得分×S(裝修修正系數(shù))+設(shè)備得分×B(設(shè)備修正系數(shù))
3.綜合法
成新率=使用年限法的成新率×權(quán)重+觀察法成新率×權(quán)重
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