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　　知識(shí)點(diǎn)：凈收益(接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念)

　　凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。

　　在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。

　　(一)實(shí)際凈收益

　　含義：指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。

　　受多原因影響，不能直接用于評(píng)估。

　　【例如】

　　1.當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓;

　　2.當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低;

　　3.收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值;

　　4.土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。

　　(二)客觀凈收益

　　含義：

　　1.房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益。

　　由于評(píng)估的結(jié)果是用來(lái)作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

　　2.只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。

　　3.凈收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。