消費支出規(guī)劃

　　制定住房消費方案

　　購房的目標：

　　1 購房面積需求：不必盲目求大、無需一次到位、量力而行

　　2 購房環(huán)境需求

　　3 購房規(guī)劃的流程圖

　　住房消費信貸

　　(一)還款方式和還款金額

　　1 首付款：30%

　　2 期款：借款人獲得房貸后，須定期向銀行歸還本息

　　貸款在一年期以上的，采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法。

　　等額本息每月還款額=[貸款本金*月利率*(1+月利率)還款期數(shù)] / [(1+月利率)還款期數(shù)-1]

　　等額本金每月還款額=(貸款本金/還款期數(shù))+(貸款本金-累計已還本金)*月利率

　　(二) 住房消費信貸的種類

　　1 個人公積金貸款：不超過30年，利率低、要求提供擔保、貸款對象有特殊要求

　　擔保的形式：抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質押擔保、連帶責任保證

　　2 個人住房商業(yè)性貸款：

　　(1)個人住房按揭貸款

　　(2)個人二手房貸款

　　(3)個人商用房貸

　　(4)個人住房轉按揭貸款

　　(5)集資建房或個人自建房貸款

　　購房的財務決策

　　(一) 財務規(guī)劃的基本方法

　　包括客戶家庭計劃購房的時間、希望的居住面積、房價這三大要素。

　　購房的財務決策——購房規(guī)劃的基本方法

　　1 可負擔首付款=目前凈資產在未來購房時的終值+以目前到未來購房這段時間年收入在未來購房時的終值*年收入中可負擔首付比例的上限

　　2 可負擔房貸：以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負擔貸款的上限比例

　　3 可負擔房屋總價= 可負擔首付款+可負擔房貸

　　4 可負擔房屋單價=可負擔房屋總價/需求平方米數(shù)

　　方法一：以儲蓄及還貸能力估算負擔得起的房屋總價估算可負擔首付款、估算可負擔房貸;估算可負擔房屋總價：可負擔首付款+可負擔房貸

　　方法二：按想購買的房屋價格來計算首付和月供。

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