二級建造師《建設(shè)工程法規(guī)及相關(guān)知識》考點：物權(quán)制度

　　1.3.7物權(quán)制度(1050P21)★★

　　1.3.7.1物權(quán)的概念和種類

　　物權(quán)：權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

　　注意：以上物權(quán)分類方法的標準不同，因此，一物之上可能有多種不相互沖突的物權(quán)屬性

　　1.3.7.2抵押權(quán)(1051P21)

　　1、抵押權(quán)概念

　　債務(wù)人或者第三人(抵押人)不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)膿�保方式。可以抵押的財產(chǎn)必須是可以流通的，我國土地所有權(quán)不能流通(建設(shè)用地使用權(quán)可以有條件流通)。

　　2、不動產(chǎn)抵押權(quán)

　　不動產(chǎn)的抵押權(quán)自登記時設(shè)立(注意抵押合同的生效與抵押權(quán)的成立是兩個不同的概念，即：抵押權(quán)=抵押合同+登記)，在建工程可以作為抵押物(注意根據(jù)司法解釋：施工單位的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)人)。

　　3、動產(chǎn)(浮動)抵押

　　經(jīng)當事人書面協(xié)議，債務(wù)人可以將現(xiàn)有、將有資產(chǎn)(生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品)打包抵押，屆抵押權(quán)行使時確定具體抵押財產(chǎn)(也稱浮動抵押)。

　　抵押權(quán)行使的時間：未能履行到期債務(wù)、被宣告破產(chǎn)或撤銷、約定情形出現(xiàn)、嚴重威脅債權(quán)的其他情況。

　　4、抵押權(quán)對第三人的效力

　　○1對買受人：抵押權(quán)不得對抗正常經(jīng)營活動中，已經(jīng)支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。

　　○2對承租人：在先關(guān)系效力優(yōu)先。

　　5、抵押權(quán)的放棄與順位變更

　　抵押權(quán)人放棄債務(wù)人自己的抵押財產(chǎn)的，其他擔保人在該財產(chǎn)范圍內(nèi)免責，另有約定除外(體現(xiàn)主債務(wù)人的責任優(yōu)先的公平原則和民事活動中意思自治原則);有多個抵押權(quán)人的，部分抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押數(shù)額或者順序，未經(jīng)其他抵押權(quán)人的書面同意，不得對其產(chǎn)生不利影響。

　　例如：甲公司將其房產(chǎn)先后抵押給乙銀行擔保300萬元債務(wù)、丙銀行擔保300萬元債務(wù)、丁銀行擔保500萬元債務(wù)，后經(jīng)甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序;到期后甲公司不能履行債務(wù)，房屋拍賣所得為600萬元，則乙丙丁三銀行各應(yīng)得多少金額?(0/300/300)

　　6、抵押權(quán)的實現(xiàn)—條件：債務(wù)人未能履行所擔保債務(wù)或者發(fā)生約定條件

　　○1抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價

　　○2抵押權(quán)人請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)

　　○3折價、變賣(沒有拍賣)應(yīng)當參照市場價格

　　○4以建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，該土地上新增建筑物一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償(先押地，后蓋樓，一起賣，分別算)

　　○5抵押權(quán)人應(yīng)當在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使抵押權(quán)

　　7、其他債權(quán)人的撤銷權(quán)

　　如在6○1中，折價金額損害其他債權(quán)人的利益，其他債權(quán)人可以在知道或應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)(除斥期間，不適用中斷、中止規(guī)定)請求法院撤銷該協(xié)議。

　　,如：甲公司將其房產(chǎn)先后抵押給乙銀行擔保300萬元債務(wù)、丙銀行擔保300萬元債務(wù)、

　　丁銀行擔保500萬元債務(wù)，后經(jīng)甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序;到期后甲公司不能

　　履行債務(wù)，房屋拍賣所得為600萬元，則乙丙丁三銀行各應(yīng)得多少金額?(0/300/300)

　　1.3.7.3質(zhì)權(quán)(1052 P22)

　　1、質(zhì)權(quán)概念：

　　質(zhì)押是債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)或者權(quán)利移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)或者權(quán)利作為債權(quán)的擔保，分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。了解質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人、質(zhì)物、質(zhì)權(quán)的含義。

　　動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自交付時設(shè)立，權(quán)利質(zhì)權(quán)自交付(有憑證能交付的交付，如：提單、匯票等)或者登記(無憑證或者不能交付的，如：股票、專利權(quán)、商標權(quán)等)時設(shè)立。

　　2、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

　　3、出質(zhì)人的權(quán)利

　　要求質(zhì)權(quán)人及時行使質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)人怠于行使，○1可請求法院拍賣、變賣質(zhì)物;○2造成損害，質(zhì)權(quán)人承擔賠償責任。

　　1.3.7.4留置權(quán)(1053 P23)

　　1、留置的概念

　　債務(wù)人逾期履行，債權(quán)人可留置已經(jīng)合法占有(應(yīng)依據(jù)同一合同關(guān)系，企業(yè)間除外)，并有權(quán)折變拍優(yōu)先受償。留置權(quán)人(留置別人的財產(chǎn))、留置人(財產(chǎn)被留置)、留置物(留　　置財產(chǎn))

　　2、留置權(quán)人的權(quán)利

　　○1收取孳息(先扣除收取孳息的費用)

　　○2留置權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)

　　3、留置權(quán)的實現(xiàn)

　　沒有約定債務(wù)履行期的，應(yīng)給予2個月以上的寬限期，鮮活宜腐物除外。折變價格參考市場價格。