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　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析

　　一、敏感性分析的含義和作用

　　(一)敏感性分析的含義

　　敏感性：指經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)對其影響因素的敏感程度

　　敏感性分析：是通過測定一個(gè)或多個(gè)不確定因素的變化導(dǎo)致的決策評(píng)估指標(biāo)的變化幅度，了解各種因素的變化對實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的影響程度，從而在外部條件發(fā)生不利變化時(shí)，對投資方案的承受能力作出判斷

　　(二)敏感性分析的作用

　　準(zhǔn)確性、科學(xué)性、提高;風(fēng)險(xiǎn)、不確定性降低

　　二、敏感性分析的方法

　　單因素和多因素分析

　　三、單因素敏感型分析方法

　　1.確定影響因素

　　主要有投資額、建設(shè)周期、租售期、建筑面積、租金和售價(jià)、利率等

　　2.確定分析指標(biāo)

　　有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。

　　3.計(jì)算各不確定因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)，建立起一一對應(yīng)關(guān)系，用圖或表表示出來。

　　4.確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。

　　(一)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定

　　(二)不確定因素的選擇

　　一是所選擇的不確定因素預(yù)計(jì)在其可能的變化范圍內(nèi)對經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大;

　　二是所選擇的不確定性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的預(yù)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大。

　　(三)不確定因素波動(dòng)對分析指標(biāo)帶來的增減變化

　　(四)敏感性因素的確定

　　1.敏感度系數(shù)

　　SAF=△A/A*F/△F

　　2.臨界點(diǎn)

　　內(nèi)插法計(jì)算

　　(五)進(jìn)一步分析

　　四、多因素敏感性分析方法