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　　房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析

　　一、盈虧平衡分析的概念及基本原理

　　利潤=銷售收入-總成本-稅金

　　□盈虧平衡分析又稱損益平衡分析或量-本-利分析，是對項目的生產(chǎn)規(guī)模、成本和銷售收入進行綜合分析的一種方法。

　　□盈虧平衡分析的目的：是確定投資活動的盈虧平衡點，使投資者能掌握企業(yè)或項目的盈虧界線，了解企業(yè)或項目的風(fēng)險大小，并有針對性地制定對策

　　□線性盈虧平衡分析：指收入、成本、利潤等均和產(chǎn)量呈線性關(guān)系(一次函數(shù))的盈虧平衡分析

　　□曲線形盈虧平衡分析：指收入、成本、利潤等均和產(chǎn)量呈非線性關(guān)系的盈虧平衡分析

　　二、固定成本與變動成本的分解

　　(一)概念

　　1.固定成本是指在一定范圍內(nèi)，不隨產(chǎn)量變化而變化的成本。

　　2.變動成本是指在一定范圍內(nèi)，隨產(chǎn)量變化而呈現(xiàn)線性變化的成本

　　(二)分解方法

　　1.費用分解法

　　2.高低點法-求出單位變動成本

　　■首先利用公式求出v

　　■可變成本=單位變動成本×產(chǎn)量

　　■總固定成本=最高或最低時的總成本-對應(yīng)的可變成本

　　3�；貧w分析法

　　三、線性盈虧平衡分析

　　(一)線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件

　　1.產(chǎn)量=銷售量 2。產(chǎn)量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)。

　　3.產(chǎn)量變化，售價不變，銷售收入是銷售量的線性函數(shù)。4�？偣潭�陳本保持不變。5。同時開發(fā)幾種產(chǎn)品時，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品。6。采用數(shù)據(jù)均為正常年份數(shù)據(jù)。

　　(二)盈虧平衡點的計算

　　1。圖解法

　　□橫軸為產(chǎn)量或銷售量，縱軸為收入或支出

　　□畫出固定成本線(一條平行于橫軸的線)和可變成本線(一條通過0點的斜線)

　　□將固定成本線與可變成本線合并為總成本線

　　□畫出銷售收入線

　　□銷售收入線與總成本線的交點即為盈虧平衡點，在橫軸上對應(yīng)的產(chǎn)量即為保本產(chǎn)量

　　□盈虧平衡點越低，盈利的機會越大，虧損風(fēng)險越小

　　2。數(shù)學(xué)計算法

　　□盈虧平衡點為利潤為0時的產(chǎn)量或銷售量

　　F(x)=C(x)+E(x)

　　Px=CF+vx+E(x)

　　盈虧平衡點即為E(x)=0時，求x或P。

　　□用產(chǎn)量或銷售量表示盈虧平衡點

　　□用銷售額表示盈虧平衡點

　　□用生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點

　　□經(jīng)營安全率(f)

　　(三)盈虧平衡的評價原則

　　盈虧平衡點越低越好。