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　　1[.單選題]解決建設(shè)資金來(lái)源，控制資金使用成本，從而控制工程造價(jià)、降低工程風(fēng)險(xiǎn)所不可忽視的環(huán)節(jié)是()。

　　A.項(xiàng)目組織策劃

　　B.融資方案策劃

　　C.項(xiàng)目目標(biāo)策劃

　　D.實(shí)施過(guò)程策劃

　　[答案]B

　　[解析]此題考查工程項(xiàng)目實(shí)施策劃。融資方案策劃是解決建設(shè)資金來(lái)源，控制資金使用成本，進(jìn)而控制工程造價(jià)、降低工程風(fēng)險(xiǎn)所不可忽視的環(huán)節(jié)。工程項(xiàng)目融資策劃具有很強(qiáng)的政策性、技巧性和謀略性，它取決于工程項(xiàng)目性質(zhì)和工程建設(shè)實(shí)施運(yùn)作方式。競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目、基礎(chǔ)性項(xiàng)目和公益性項(xiàng)目的融資有不同特點(diǎn)，只有通過(guò)策劃才能確定和選擇最 佳融資方案。

　　2[.單選題]在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品定位時(shí)，可以運(yùn)用菲利普科特勒的產(chǎn)品三層次結(jié)構(gòu)理論，將房地產(chǎn)產(chǎn)品看成由()三個(gè)層次組成的復(fù)合體。

　　A.品牌產(chǎn)品、實(shí)物產(chǎn)品和附加產(chǎn)品

　　B.核 心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品

　　C.有形產(chǎn)品、無(wú)形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品

　　D.品牌產(chǎn)品、核 心產(chǎn)品和有形產(chǎn)品

　　[答案]B

　　[解析]此題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位。房地產(chǎn)商品具有菲利普?科特勒所描述的產(chǎn)品三層次結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)商品是由核 心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品組成的復(fù)合體。

　　3[.單選題]將投資建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換為定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且具有策略性運(yùn)作思路的高智力系統(tǒng)活動(dòng)，稱為()。

　　A.工程項(xiàng)目投資

　　B.工程項(xiàng)目策劃

　　C.工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)

　　D.工程項(xiàng)目實(shí)施

　　[答案]B

　　[解析]此題考查工程項(xiàng)目策劃概念。工程項(xiàng)目策劃是指將投資建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換為定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且具有策略性運(yùn)作思路的高智力系統(tǒng)活動(dòng)。工程項(xiàng)目策劃主要包括項(xiàng)目構(gòu)思策劃和實(shí)施策劃。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其前期策劃有著特殊意義。

　　4[.單選題]下列關(guān)于工程項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。

　　A.工程項(xiàng)目三大目標(biāo)是質(zhì)量、投資和進(jìn)度

　　B.工程項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)的策劃，是工程建設(shè)實(shí)施過(guò)程動(dòng)態(tài)控制的前提

　　C.三大目標(biāo)之間存在相互制約的關(guān)系

　　D.力求建設(shè)質(zhì)量髙、投資省、工期短的項(xiàng)目

　　[答案]D

　　[解析]此題考查工程項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)。充分考慮并權(quán)衡工程項(xiàng)目利益相關(guān)者對(duì)工程項(xiàng)目的期望和需求，論證分析工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、投資估算、建設(shè)工期，確定工程項(xiàng)目質(zhì)量、投資和進(jìn)度總目標(biāo)。工程項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)的策劃，是工程建設(shè)實(shí)施過(guò)程動(dòng)態(tài)控制的前提。通常情況下，工程項(xiàng)目質(zhì)量、投資和進(jìn)度三大目標(biāo)之間存在相互制約的關(guān)系，要同時(shí)達(dá)到“質(zhì)量高、投資省、工期短”往往是不現(xiàn)實(shí)的。為此，只能是首先做到工程項(xiàng)目投資與質(zhì)量的協(xié)調(diào)平衡,即一定投資限額下，尋求達(dá)到滿足使用功能要求的最 佳質(zhì)量規(guī)格和檔次;然后通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施策劃，尋求節(jié)省工程建設(shè)投資和縮短建設(shè)周期的途徑和措施，以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目三大目標(biāo)的最 佳匹配。

　　5[.單選題]下列不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的是()。

　　A.客戶定位

　　B.項(xiàng)目定位

　　C.產(chǎn)品定位

　　D.價(jià)格定位

　　[答案]D

　　[解析]此題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位主要包括三個(gè)方面內(nèi)容。①客戶定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客戶定位是指通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分,對(duì)房地產(chǎn)商品各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景喜好偏向和生活方式等進(jìn)行比較分析,結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)和特點(diǎn),最終確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的過(guò)程。②項(xiàng)目定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位是指針對(duì)目標(biāo)客戶的需求特征，整體謀劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)選擇其概念性規(guī)劃的過(guò)程。③產(chǎn)品定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位是指在客戶定位和項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能、質(zhì)量、檔次、風(fēng)格、面積、戶型、環(huán)境構(gòu)建等方面進(jìn)行構(gòu)思和設(shè)計(jì)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)性意見(jiàn)的過(guò)程。

　　6[.多選題]下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的有()。

　　A.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移

　　B.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有潛在性，他不是顯現(xiàn)在表面的東西，所以風(fēng)險(xiǎn)是不可認(rèn)識(shí)的

　　C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不但存在著風(fēng)險(xiǎn)損失，同時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

　　D.同一風(fēng)險(xiǎn)事件按對(duì)不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)

　　E.同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果

　　[答案]ACDE

　　[解析]房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不但存在著風(fēng)險(xiǎn)損失，同時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征(1)客觀性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。(2)不確定性。風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。雖然知道某種風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)發(fā)生的概率，但未來(lái)什么時(shí)候發(fā)生，這種難以預(yù)測(cè)的特性造成了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。(3)潛在性。(4)可測(cè)性。(5)相關(guān)性。同一風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn);同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。

　　7[.多選題]對(duì)互斥型房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行直接比選時(shí)，比較方案之間必須具備的可比性條件有()。

　　A.各方案均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目

　　B.各方案有相同的投資收益率

　　C.各方案費(fèi)用和效益的計(jì)算口徑一致

　　D.各方案有相同的計(jì)算期

　　E.各方案現(xiàn)金流量有相同的時(shí)間單位

　　[答案]CDE

　　[解析]考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)，必須的條件：被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致;被比較方案具有相同的計(jì)算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。如果以上條件不能滿足，必須經(jīng)過(guò)一定轉(zhuǎn)化后方能進(jìn)行比較。

　　8[.多選題]某投資者擁有1000萬(wàn)元的資金，甲、乙、丙、丁四個(gè)獨(dú)立投資方案所需要的投資分別為500萬(wàn)元、300萬(wàn)元、600萬(wàn)元和680萬(wàn)元。該投資者完全用自有資金投資的可選方案有()。

　　A.甲+乙

　　B.甲+丙

　　C.甲+丁

　　D.乙+丁

　　E.乙+丙

　　[答案]ADE

　　[解析]獨(dú)立方案時(shí)可以任意組合。資金約束條件為1000萬(wàn)元，任何組合只要資金總和小于1000萬(wàn)即可，甲+乙=800小于1000，乙+丁=980小于1000，乙+丙,=900小于1000。

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