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　　第十一章　房地產(chǎn)金融

　　【例題】(2017年真題)在直接金融中，資金供給方與資金需求方(　)。

　　A.構(gòu)成直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系

　　B.不構(gòu)成直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系

　　C.成為金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)人或債務(wù)人

　　D.分別與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生信用關(guān)系

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)金融。在直接金融中，資金供給方是直接貸款人，資金需求方是直接借款人，雙方構(gòu)成直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

　　【例題】(2016年、2013年真題)下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動(dòng)中，屬于間接融資的是(　)。

　　A.發(fā)行房地產(chǎn)股票

　　B.發(fā)行房地產(chǎn)債券

　　C.向銀行申請(qǐng)貸款

　　D.向其他企業(yè)借款

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)金融活動(dòng)。由金融機(jī)構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方的方式，稱為間接金融。在間接金融中，資金供給方與資金需求方不構(gòu)成直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而是分別與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生信用關(guān)系，成為金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)人或債務(wù)人。典型的間接金融是銀行的存款、貸款業(yè)務(wù)。

　　【例題】(2017年真題)下列房地產(chǎn)活動(dòng)中，屬于房地產(chǎn)金融活動(dòng)的是(　)。

　　A.土地收購(gòu)儲(chǔ)備

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

　　C.保障性住房建設(shè)

　　D.房地產(chǎn)抵押貸款

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融活動(dòng)主要是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)完成的。

　　【例題】(2017年真題)住房金融的目標(biāo)主要是(　)。

　　A.擴(kuò)大住房供給和住房消費(fèi)

　　B.減少住房供給和住房消費(fèi)

　　C.擴(kuò)大住房供給，減少住房消費(fèi)

　　D.減少住房供給，擴(kuò)大住房消費(fèi)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)金融。住房金融是房地產(chǎn)金融的重要組成部分，是圍繞住房建設(shè)、流通和消費(fèi)過(guò)程所進(jìn)行的貨幣流通和信用活動(dòng)以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱，其目標(biāo)主要是擴(kuò)大住房供給和住房消費(fèi)。

　　【例題】(2017年真題)住房金融的特點(diǎn)有(　)。

　　A.長(zhǎng)期性

　　B.固定性

　　C.安全性

　　D.政策性

　　E.保障性

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)有：多樣性、長(zhǎng)期性、安全性、政策性。

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　　【例題】(2017年真題)下列房地產(chǎn)憑證中，屬于房地產(chǎn)證券的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)上市公司股票

　　B.房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明

　　C.商品房預(yù)售許可證

　　D.房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　E.地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)證券主要包括房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券。

　　【例題】(2016年真題)與商業(yè)性貸款比較，住房公積金貸款的優(yōu)點(diǎn)是(　。

　　A.貸款額度大

　　B.放款速度快

　　C.貸款期限長(zhǎng)

　　D.貸款利率低

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查個(gè)人住房貸款的種類。住房公積金貸款是用住房公積金發(fā)放的貸款，帶有互助性質(zhì)，貸款利率比商業(yè)性貸款低。

　　【例題】(2012年真題)個(gè)人住房組合貸款是指由(　)形成的特定貸款組合。

　　A.等額本息貸款和等額本金貸款

　　B.一手房貸款和二手房貸款

　　C.固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款

　　D.住房公積金貸款和商業(yè)性貸款

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查個(gè)人住房貸款。組合貸款是借款人所需資金盡量先申請(qǐng)公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商業(yè)性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。

　　【典型例題】劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為(　)元。

　　A.2363.64

　　B.2600.00

　　C.3818.18

　　D.4200.00

　　『正確答案』C

　　『答案解析』月所有債務(wù)支出與收入比這個(gè)指標(biāo)不能大于55%。

　　(1200+100+800)/55%=3818.18(元)。

　　【例題】(2016年真題)下列住房信貸政策措施中，有利于促進(jìn)住房消費(fèi)的有(　)。

　　A.降低最低首付款比例

　　B.降低最高貸款額度

　　C.擴(kuò)大貸款利率上浮幅度

　　D.提高最高收入還貸比

　　E.縮短最長(zhǎng)貸款期限

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考查住房貸款。選項(xiàng)AD有利于促進(jìn)住房消費(fèi)。降低最高貸款額度會(huì)使購(gòu)房者實(shí)際付款額增多，不利于促進(jìn)住房消費(fèi);擴(kuò)大貸款利率上浮幅度，利率上浮會(huì)使貸款者還款額增多，不利于促進(jìn)住房消費(fèi);縮短最長(zhǎng)貸款期限會(huì)使每月還款額增多，不利于促進(jìn)住房消費(fèi)。

　　【例題】(2014年真題)下列個(gè)人住房抵押貸款的做法中，會(huì)降低月償還額的有(　)。

　　A.提高首付款比例

　　B.爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠

　　C.增加貸款額度

　　D.延長(zhǎng)貸款期限

　　E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查個(gè)人住房抵押貸款有關(guān)內(nèi)容。我們可以從抵押貸款的還款計(jì)算公式入手：，A選項(xiàng)，提高首付款比例，貸款數(shù)減少，P減小，所以償還額降低，C選項(xiàng)錯(cuò)誤;BD選項(xiàng)，分子分母同時(shí)除以(1+i)n ，可以看出，降低利率、延長(zhǎng)貸款期限可以減少償還額;E選項(xiàng)，增加住房公積金貸款會(huì)減少商業(yè)貸款額，降低月償還額。

　　【例題】(2017年真題)下列房地產(chǎn)貸款中，通常采用按月等額本息還款方式的是(　)。

　　A.土地一級(jí)開發(fā)貸款

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C.保障性住房建設(shè)貸款

　　D.個(gè)人住房貸款

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查個(gè)人住房貸款。通常采用按月等額本息還款方式的是個(gè)人住房貸款。

　　【例題】(2017年真題)案例分析(五)

　　王某購(gòu)買了一套建筑面積100平方米、套內(nèi)建筑面積80平方米的住宅，成交價(jià)為每平方米建筑面積5000元。王某支付首付款后，余額申請(qǐng)住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款，按月等額償還貸款本息。最低首付款比例為40%，住房公積金貸款最高額度為25萬(wàn)。

　　1.該住宅每平方米套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為(　)元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.5500

　　D.6250

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查套內(nèi)建筑面積價(jià)格計(jì)算。套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=建筑面積下的單價(jià)×建筑面積÷套內(nèi)建筑面積=5000×100÷80=6250(元)。

　　2.王某購(gòu)買該住宅的首付款最少為(　)萬(wàn)元。

　　A.16

　　B.20

　　C.30

　　D.40

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查首付款的計(jì)算。最少首付款=住房總價(jià)×最低首付款比例=100×5000×40%=20(萬(wàn)元)。

　　3.關(guān)于王某選擇最優(yōu)貸款方案的說(shuō)法，正確的為(　)。

　　A.先用足商業(yè)銀行貸款

　　B.先選擇住房公積金貸款

　　C.住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款各半

　　D.隨意選擇住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查個(gè)人住房貸款的有關(guān)選擇。因公積金貸款利率低，在符合條件的情況下，全部貸款金額應(yīng)優(yōu)選公積金貸款。

　　4.王某如果想減少月還款額，可采取的辦法為(　)。

　　A.減少首付款

　　B.延長(zhǎng)貸款期限

　　C.減少貸款額

　　D.爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查個(gè)人住房貸款。減少首付款會(huì)使貸款金額增加，導(dǎo)致每月還款額增加，所以選項(xiàng)A錯(cuò)誤。