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　　第八章　房地產(chǎn)估價

　　【例題】(2017年真題、2012年真題)某舊住宅因沒有獨立的衛(wèi)生間所造成的價值損失，屬于(　)。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能折舊

　　C.經(jīng)濟折舊

　　D.外部性折舊

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查建筑物折舊的求取。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。

　　【例題】(2016年真題)某套住宅因其戶型不好所造成的價值降低，屬于(　)。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能折舊

　　C.經(jīng)濟折舊

　　D.外部性折舊

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查建筑物折舊的求取。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導致建筑物功能不足或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷，過去的建筑標準過低，人們的消費觀念改變，建筑技術進步，出現(xiàn)了更好的建筑物等。住宅因其戶型不好所造成的價值降低，屬于功能折舊。

　　【例題】(2014年真題)因風吹、日曬等自然因素造成的建筑物價值損失，屬于建筑物的(　)。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能折舊

　　C.外部性折舊

　　D.經(jīng)濟折舊

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查物質(zhì)折舊。物質(zhì)折舊包括四個方面：自然經(jīng)過的老化，正常使用的磨損，意外破壞的損毀，延遲維修的損壞殘存。其中，自然經(jīng)過的老化主要是隨著時間的流逝由自然力作用引起的，例如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹等。

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　　【例題】(2013年真題)下列建筑物折舊中，屬于功能折舊的有(　)。

　　A.經(jīng)濟不景氣導致的折舊

　　B.建筑設備先進導致的折舊

　　C.戶型設計欠佳導致的折舊

　　D.環(huán)境景觀改變導致的折舊

　　E.外墻保溫較差導致的折舊

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查功能折舊。功能折舊也稱為無形損耗，是指建筑物功能不足或過剩所造成的建筑物價值減損。

　　【例題】(2016年真題)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命等于其經(jīng)濟壽命減去(　)。

　　A.自然壽命

　　B.有效年齡

　　C.使用年限

　　D.實際年齡

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查建筑物折舊的求取。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡以后的壽命。

　　【例題】(2012年真題)某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價格為600元/m2，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率為(　)。

　　A.81.00%

　　B.84.00%

　　C.84.17%

　　D.84.80%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查直線法折舊下的建筑物成新率的計算公式。成新率=[1-(1-R)t/N]×100%，由于年折舊額D=C(1-R)/N=1440，C=600×120=72000，所以(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。

　　【例題】(2013年真題)—案例分析題

　　某建筑物的建筑面積為1000平方米，套內(nèi)建筑面積為800平方米，套內(nèi)建筑面積的重置價格為4000元/平方米，有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為5%。

　　1.該建筑物單位建筑面積的重置價格為(　)元/平方米。

　　A.3200　　B.4000

　　C.4100　　D.5000

　　『正確答案』A

　　『答案解析』800×4000/1000=3200(元/平方米)。

　　2.采用直線法折舊下的該建筑物的成新率為(　)。

　　A.20%　　B.50%

　　C.81%　　D.95%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』年折舊=(3200-3200×5%)/50=60.8(元/平方米)，10年折舊=10×60.8=608(元/平方米)，成新率=(3200-608)/3200=0.81=81%。

　　3.該建筑物的年折舊額為(　)萬元。

　　A.4.00　　B.6.08

　　C.6.40　　D.7.60

　　『正確答案』B

　　『答案解析』折舊總額=800×4000×(1-5%)=304(萬元)，年折舊額=304/50=6.08(萬元)。

　　4.求該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為(　)。

　　A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-年折舊額

　　B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×成新率

　　C.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價-折舊總額

　　D.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價×(1-有效年齡÷經(jīng)濟壽命)

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查建筑物現(xiàn)值的計算。A減年折舊額不對，應減折舊總額。D未考慮殘值。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：