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　　【例題】(2014年真題)—案例分析題

　　某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買(mǎi)賣(mài)雙方議定的單價(jià)為6000元/平方米，但該單價(jià)的內(nèi)涵、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和付款方式尚未議定。已知當(dāng)?shù)卦擃愖≌�交易中，賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的7%和4%，年折現(xiàn)率為6%。

　　1.下列交易條件中，對(duì)賣(mài)方有利的為(　)。

　　A.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

　　B.交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)

　　C.交易稅費(fèi)由買(mǎi)賣(mài)雙方各自負(fù)擔(dān)

　　D.房?jī)r(jià)款分期支付

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法。套內(nèi)建筑面積小于建筑面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)可減少賣(mài)方的收入，對(duì)賣(mài)方不利。交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)可以減少賣(mài)方的稅費(fèi)支出，對(duì)賣(mài)方有利。采用分期付款方式，資金不能一次全部收回，影響賣(mài)方的利益。

　　2.下列交易條件中，對(duì)買(mǎi)方有利的為(　)。

　　A.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

　　B.交易稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)

　　C.房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清

　　D.房?jī)r(jià)款分期支付

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法。套內(nèi)建筑面積小于建筑面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)可減少買(mǎi)方的交易費(fèi)用，對(duì)買(mǎi)方有利。交易稅費(fèi)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，可以減少買(mǎi)方的稅費(fèi)支出，對(duì)買(mǎi)方有利;在不計(jì)利息進(jìn)行分期支付的情況下，由于資金具有時(shí)間價(jià)值，買(mǎi)方可獲得額外的收益，對(duì)買(mǎi)方有利。

　　3.若按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，交易稅費(fèi)均有買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清，則賣(mài)方出售該套住宅的實(shí)得金額為(　)萬(wàn)元。

　　A.44.64

　　B.48.00

　　C.56.28

　　D.60.00

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的內(nèi)容。稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，則賣(mài)方所得金額就是套內(nèi)建筑面積實(shí)際的售價(jià)，等于套內(nèi)建筑面積×成交價(jià)格=80×6000=480000(元)。

　　4.若按建筑面積計(jì)價(jià)，交易稅費(fèi)均有賣(mài)方負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)款在成交時(shí)支付一半，余款于第一年末付清，則賣(mài)方出售該套住宅時(shí)的金額的現(xiàn)值為(　)萬(wàn)元。

　　A.51.70

　　B.51.89

　　C.53.44

　　D.60.00

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查建筑面積計(jì)價(jià)的內(nèi)容。若賣(mài)方承擔(dān)稅費(fèi)，則賣(mài)方實(shí)得金額為100×6000×(1-4%-7%)=53.4(萬(wàn)元)，由交易時(shí)所得金額為26.7萬(wàn)元，一年之后所得金額現(xiàn)值為25.19萬(wàn)元，故賣(mài)方出售該住宅所得金額現(xiàn)值為26.7+25.19=51.89(萬(wàn)元)。

　　受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，稱為市場(chǎng)價(jià)值。

　　【例題】(2017年真題)可比實(shí)例成交價(jià)格乘以交易情況修正系數(shù)等于(　)。

　　A.可比實(shí)例正常價(jià)格

　　B.估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格

　　C.可比實(shí)例比較價(jià)格

　　D.估價(jià)對(duì)象比較價(jià)格

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理�？杀葘�(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值是合理的，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的，則應(yīng)把它處理為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的處理，稱為交易情況修正。

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　　【例題】(2014年真題)房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中，可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格乘以(　)等于可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

　　A.房地產(chǎn)交易情況修正系數(shù)

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)狀況調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式是：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

　　【例題】(2012年真題)房地產(chǎn)估價(jià)的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)(　)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　A.過(guò)去的經(jīng)濟(jì)效益

　　B.當(dāng)前的收益水平

　　C.未來(lái)的總收入

　　D.未來(lái)的凈收益

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查收益法的概念。收益法是預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　【例題】(2012年真題)采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有(　)。

　　A.選取的報(bào)酬率偏低

　　B.預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益偏大

　　C.估計(jì)的收益年限偏短

　　D.估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

　　E.計(jì)算使用的空置率偏高

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)估價(jià)的收益法。可以利用收益年限為有限年的公式來(lái)幫助理解本題。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，預(yù)測(cè)未來(lái)的凈收益偏大即A大，則V大;選取的報(bào)酬率低，即Y小，則V大。估計(jì)的使用期限偏短，即n小，則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，DE會(huì)導(dǎo)致結(jié)果偏小。

　　【例題】(2017年真題)凈收益等于(　)減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　A.總收入

　　B.潛在毛收入

　　C.毛利潤(rùn)

　　D.有效毛收入

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查凈收益的求取。凈收益等于有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　【例題】(2016年真題)影響測(cè)算出租商品住宅年凈收益大小的因素有(　)。

　　A.租金水平　　B.空置率

　　C.使用壽命　　D.收益年限

　　E.維修費(fèi)用

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查凈收益。影響測(cè)算出租商品住宅年凈收益大小的因素有租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　【例題】(2013年真題)某商鋪的市場(chǎng)租金為12萬(wàn)元/年，平均空置率為5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為10%。該商品的年凈收益為(　)萬(wàn)元。

　　A.10.20

　　B.10.26

　　C.10.80

　　D.12.00

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查凈收益的求取。凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛租金收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)。

　　有效毛租金收入=12-12×5%=11.4(萬(wàn)元)，凈收益=有效毛租金收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)=11.4×(1-10%)=10.26(萬(wàn)元)。

　　【例題】(2014年真題)房地產(chǎn)估價(jià)的收益法中，房地產(chǎn)未來(lái)某一年的凈收益與價(jià)格的百分比，稱為(　)。

　　A.折現(xiàn)率

　　B.報(bào)酬率

　　C.投資收益率

　　D.資本化率

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查報(bào)酬率的含義。報(bào)酬率等于投資回報(bào)與所投入的資本的比率。