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　　中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試案例分析題(由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0..5分)

　　1、( 四)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：

　　2008年年底，某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式采用酬金制。2009年物業(yè)服務(wù)支出暫定為280萬(wàn)元，酬金按固定數(shù)額提_馭.每蘭20萬(wàn)元：2009年，甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)在該小區(qū)預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金共計(jì)300萬(wàn)元。2010月1月經(jīng)宙計(jì)，2009年實(shí)際物業(yè)服務(wù)支出為250萬(wàn)元，結(jié)余30萬(wàn)元。

　　該住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同屬于(　　)。

　　A 、 有名合同

　　B 、 要式合同

　　C 、 勞務(wù)合同

　　D 、 集體合同

　　答案： B,C,D

　　解析：物業(yè)合同屬于無(wú)名合同、要式合同、勞務(wù)合同、集體合同、有償合同。

　　2、 下列關(guān)于2009年物業(yè)服務(wù)支出結(jié)余30萬(wàn)元的說(shuō)法，正確的是 (　　)。

　　A 、 該30萬(wàn)元應(yīng)歸甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　B 、 該30萬(wàn)元應(yīng)視作甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

　　C 、 該30萬(wàn)元應(yīng)作為獎(jiǎng)金發(fā)放給甲物業(yè)眼務(wù)企業(yè)的員工

　　D 、 該30萬(wàn)元應(yīng)歸該住宅小區(qū)的全體業(yè)主

　　答案： D

　　解析： 根據(jù)酬金制的概念，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　3、 根據(jù) 《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行) 》，可以列入該住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)支出的為 (　　)。

　　A 、 甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)清潔人員工資

　　B 、 甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)?/P>

　　C 、 更換該小區(qū)共用水泵所需費(fèi)用

　　D 、 甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)的該小區(qū)項(xiàng)目部辦公費(fèi)

　　答案： A,B,D

　　解析： 更換該小區(qū)共用水泵所需費(fèi)用應(yīng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)人物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

　　4、 該住宅小區(qū)采用的物業(yè)服務(wù)酬金制計(jì)費(fèi)方式的財(cái)務(wù)特征為 (　　)。

　　A 、 該住宅小區(qū)業(yè)主支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　B 、 甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較低

　　C 、 甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)人工成本占總成本的比例較高

　　D 、 該住宅小區(qū)管理處是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體

　　答案： C,D

　　解析： 選項(xiàng)A“該住宅小區(qū)業(yè)主支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)”無(wú)此說(shuō)法，選項(xiàng)B“ 甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較低”不正確，應(yīng)改為“ 比例較高”。

　　5、(五)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：

　　張某欲購(gòu)買一總價(jià)為180萬(wàn)元的店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，首付款為總價(jià)的60 %，其余為銀行提供的貸款年利率為8%、貸款期限為8年、按季等額還本付息的抵押貸款。張某的投資屬于( ) 。

　　A 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　B 、 房地產(chǎn)間接投資

　　C 、 房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　D 、 房地產(chǎn)直接投資

　　答案： C,D

　　解析：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或者購(gòu)買房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的過(guò)程，投資者參與有關(guān)管理。房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上正在運(yùn)行中的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)，通過(guò)購(gòu)買或租賃方式取得其所有權(quán)或使用權(quán)的行為。張某欲購(gòu)買，因此屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資，也是房地產(chǎn)直接投資。

　　6、 張某購(gòu)買該店鋪的首付款為( )萬(wàn)元。

　　A 、 72

　　B 、 108

　　C 、 117

　　D 、 180

　　答案： B

　　解析： 180×60%=108(萬(wàn)元)。

　　7、 銀行提供的抵押貸款的實(shí)際年利率為( ) 。

　　A 、 B.00 %

　　B 、 16 %

　　C 、 B.24 %

　　D 、 B.30 %

　　答案： C

　　解析： 每年有四個(gè)季度，則實(shí)際利率為(1+8%÷4)4-1-O.0824=8.24%。

　　8、 張某每季歸還銀行抵押貸款的還本付息額為( )萬(wàn)元。

　　A 、 2 .250

　　B 、 2 .295

　　C 、 3.068

　　D 、 5.625

　　答案： C

　　解析：

　　9、(五)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：

　　建筑公司因結(jié)構(gòu)調(diào)整決定進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)市建設(shè)主管部門批復(fù)，在二道區(qū)取得了一樁土地開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)有 ( )。

　　A 、 位置固定性

　　B 、 項(xiàng)目復(fù)雜性

　　C 、 風(fēng)險(xiǎn)性

　　D 、 投資回報(bào)率高

　　答案： A

　　解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)有：①位置固定性;②項(xiàng)目多樣性;③開(kāi)發(fā)條件差;④開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng);⑤投資規(guī)模大。

　　10、 該公司管理人員編制了工程建設(shè)活動(dòng)管理程序，包括 ( )。

　　A 、 工程建設(shè)準(zhǔn)備

　　B 、 施工招標(biāo)

　　C 、 施工建設(shè)

　　D 、 分部工程

　　答案： A,B,C

　　解析： 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的工程建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行管理，著眼于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)體的形成，其程序和內(nèi)容如下：①工程建設(shè)準(zhǔn)備;②施工招標(biāo);③施工建設(shè);④竣工④竣工驗(yàn)收。

　　1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同通常包括的內(nèi)容有 ( )。

　　A 、 合同當(dāng)事人、合同標(biāo)的

　　B 、 標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量

　　C 、 合同價(jià)標(biāo)款或酬金

　　D 、 單項(xiàng)工程

　　答案： A,B,C

　　解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同通常包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：①合同當(dāng)事人;②合同標(biāo)的;③標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量;④合同價(jià)款或酬金;⑤合同期限、履行地點(diǎn)和方式;⑥違約責(zé)任;⑦解決爭(zhēng)議的方法。

　　2、 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中業(yè)主和施工方產(chǎn)生矛盾，雙方打算通過(guò)互相溝通諒解的方式來(lái)維護(hù)長(zhǎng)期合作的友好關(guān)系，應(yīng)采用( )解決糾紛。

　　A 、 協(xié)商方式

　　B 、 訴訟方式

　　C 、 書面方式

　　D 、 電報(bào)方式

　　答案： A

　　解析： 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同爭(zhēng)議的解決方式主要有：①協(xié)商;②調(diào)解;③仲裁;④訴訟。據(jù)此可排除選項(xiàng)C、選項(xiàng)D，又依題意，故選A項(xiàng)。