第三節(jié)　城市建設用地標準及場地設計的指標控制(編委會)

　　一、城市建設用地標準

　　城市建設用地含居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地和特殊用地共9類(不包括水域)。

　　(一)城市規(guī)劃人均建設用地指標

　　(二)城市規(guī)劃人均單項建設用地指標

　　城市四大類主要用地為：居住用地、工業(yè)用地、道路廣場用地、綠地，各類用地指標見表l—26。

　　(三)城市規(guī)劃建設用地結構

　　居住、工業(yè)、道路廣場和綠地四大類用地的總和占建設用地的比例宜為60%～75%。

　　二、用地控制

　　(一)用地面積

　　規(guī)劃劃撥用地紅線范圍內用地。常以公頃(hm2)表示，有時用畝，l畝=666.6m2，lhm2=15畝=l0000m2

　　(二)用地性質

　�、缂t線

　　有道路紅線和建筑紅線之分。道路紅線是指城市道路(公用設施)用地與建筑用地之間的分界線。建筑紅線是指建筑用地相互間的用地分界線，或與道路紅線共同的分界線。河流水體用地稱藍線，城市綠地稱綠線。

　　不允許超越道路紅線規(guī)定的建筑突出物有：臺階、平臺、窗井、地下建筑及基礎、基地內地下管網。

　　允許超越道路紅線規(guī)定的建筑突出物有：2m以上窗扇、雨罩，并<0.4m寬;2.5m以上的遮陽，并<3m寬;3.5m以上陽臺、雨罩，并<1m寬;5m以上陽臺、雨罩，并<3m寬。突出物要牢固，不得向道路泄雨水。

　　(四)建筑范圍控制線

　　建筑范圍控制線應比紅線范圍略小�；�地上可建建筑的范圍稱建筑范圍控制線，紅線以內、建筑范圍控制線地界以外的用地屬土地所有者，只能作道路、綠化、停車場用。

　　(五)停泊車位數

　　三、容量控制

　　(一)容積率

　　容積率系指建筑基地(地塊)內所有建筑物的建筑面積之和與基地總用地面積的比值。

　　容積率與其他指標相配合，往往控制了基地的建筑形態(tài);

　　一般容積率為l～2時為多層，4～10時為高層。

　　(二)建筑面積密度

　　建筑面積密度系指單位面積的建設用地上建成的建筑面積數量。單位：m2/hm2。

　　建筑面積密度在數值上與容積率相關，但二者卻有不同的含義。后者更側重于對建筑面積總量的宏觀控制，前者則主要是對單位面積的建設用地上形成建筑面積數量的微觀表達。

　　(三)人口密度

　　人口密度系指單位面積的用地上平均居住的人數。人口密度通常又分為人口毛密度和人口凈密度兩項指標。

　　1.人口毛密度指單位面積的居住區(qū)用地上容納的居住人口數量。單位：人/hm2。

　　人口毛密度主要反映的是居住區(qū)用地使用的經濟性，即平均容納了多少居民。有時，也把人口毛密度簡稱為人口密度。

　　2.人口凈密度指單位面積的住宅用地上容納的居住人口數量。

　　人口凈密度則側重于表達住宅用地的使用效果，并較為直觀地反映了居民的居住疏密程度。

　　3.人口毛密度與人口凈密度存在下列關系：

　　人口毛密度=人口凈密度×住宅用地占居住區(qū)用地的比例

　　四、密度控制

　　(一)建筑密度

　　建筑密度也稱建筑覆蓋率，指建設用地(建筑基地)內，所有建筑占基地面積之和與建筑基地總面積的百分比。單位：%。

　　建筑密度表達了基地內建筑直接占用土地面積的比例。

　　(二)建筑系數

　　指基地內，被建筑物、構筑物占用的土地面積，占總用地的百分比。單位：%。

　　式中 G——基地總用地面積;

　　Z——建筑物及構筑物占地面積;

　　I——露天倉庫、堆場、操作場占地面積。

　　(三)(場地)利用系數

　　基地內被以各種方式有效利用的土地總面積，占總用地面的百分比。單位：%。

　　式中G、Z、I——同上式;

　　T——鐵路、道路、人行道占地面積;

　　D——地上、地下工程管線占地面積。

　　五、高度控制

　　(一)平均層數

　　指居住區(qū)建筑基地內，總建筑面積與總建筑基底面積的比值，單位：層。

　　一般常用于居住區(qū)規(guī)劃，此時又稱為住宅平均層數。

　　(二)極限高度

　　極限高度即建筑物的最大高度，單位：m。以控制建筑物對空間高度的占用，并保護空中航線的安全及城市天際線控制等，應遵照城市規(guī)劃部門的具體規(guī)定。另外還有規(guī)劃高度和消防高度的不同概念和規(guī)定。

　　有時，也采用限定建筑的最高層數來控制，但各個含義均有不同解釋。

　　六、綠化控制

　　(一)綠化覆蓋率

　　綠化覆蓋率系指基地內所有喬灌木及多年生草本植物覆蓋土地面積(重疊部分不重復計)的總和，占基地總用地面積的百分比，單位：%。一般不包括屋頂綠化。