2018年監(jiān)理工程師考試《投資控制》章節(jié)講義：第二章第四節(jié)

第四節(jié)　工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期利息、鋪底流動資金的組成與計算

　　一、工程建設(shè)其他費用

　　◇含義：從工程籌建到竣工交付使用止的整個建設(shè)期間，除建筑安裝工程費、設(shè)備工器具購置費以外的，為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的相關(guān)費用。

　　◇三大部分：土地費用;項目建設(shè);項目使用。

　　(一)土地使用費

　　1.農(nóng)用土地征用費

　　◆構(gòu)成：①土地補償費(…前3年平均產(chǎn)值的6～10倍);②安置補助費(農(nóng)業(yè)人口×人均耕地×…前3年平均產(chǎn)值的4～6倍，不超過15倍);③土地投資補償費(地上附著物和青苗的補償費，執(zhí)行當?shù)匮a償標準);④土地管理費;⑤耕地占用稅(新菜地開發(fā)建設(shè)基金)等。

　　◇前兩項之和，一般不超過…平均產(chǎn)值的30倍。

　　【例2-4】某項目征用耕地100畝，被征用前第一年平均每畝產(chǎn)值1200元，征用前第二年平均每畝產(chǎn)值1100元，征用前第三年平均每畝產(chǎn)值1000元，人均耕地2.5畝，地上附著物共有樹木3000棵，按照20元/棵補償，青苗補償按照100元/畝計取。試對該土地費用進行估價。

　　【解】前三年平均畝產(chǎn)值1100(元)

　　土地補償費=1100×100×8=88(萬元)

　　安置補助費=1100×5×40(人)=22(萬元)

　　地上附著物補償=3000(棵)×20(元/棵)=6(萬元)

　　青苗補償費=100(元/畝)×100(畝)=1(萬元)

　　于是，土地費用總計=88+22+6+1=117(萬元)

　　2.取得國有土地使用費

　　◆構(gòu)成：土地使用權(quán)出讓金;城市建設(shè)配套費;拆遷補償與臨時安置補助費(產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償)。

　　【例2-5】某建設(shè)單位準備征收一宗15000m2的土地，土地使用權(quán)出讓金標準為4000元/m2,該地區(qū)拆遷補償單價為1200元/㎡。平房住戶60戶，建筑面積總計3500㎡。試對該土地費用進行估價。

　　【解】土地使用權(quán)出讓金=1.5×4000=6000(萬元)

　　拆遷補償費=1200(元/m2)×3500=420(萬元)

　　于是，土地費用=6000+420=6420(萬元)

　　(二)與項目建設(shè)有關(guān)的其它費用

　　1.建設(shè)單位管理費

　　◆內(nèi)容：建設(shè)單位開辦費(籌建、建設(shè)工作所需的辦公設(shè)備購置費等);建設(shè)單位經(jīng)費(工作人員基本工資、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費、竣工驗收費等)。

　　◇計算：

　　建設(shè)單位管理費=工程費用×建設(shè)單位管理費指標(式2-41)

　　2.可性行研究費

　　◇內(nèi)容：方案計算經(jīng)濟論證，可行性研究費用等。

　　3.研究試驗費

　　◇含義：為工程提供或驗證設(shè)計參數(shù)，施工中進行的試驗、驗證等所需費用;包括自行或委托研究、一次性技術(shù)轉(zhuǎn)讓費。

　　4.勘察設(shè)計費

　　◇含義：為提供項目建議書、可行性研究報告及設(shè)計文件等所需的費用。

　　5.環(huán)境影響評價費

　　◇內(nèi)容：編制環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表及其評估所需的費用。

　　6.勞動安全衛(wèi)生評價費

　　◇內(nèi)容：編制建設(shè)項目勞動安全衛(wèi)生評價大綱、勞動安全衛(wèi)生預(yù)評價報告書及其調(diào)查所需的費用。

　　◇必須進行勞動安全衛(wèi)生評價的項目(P32～33)：大中型;火災(zāi);爆炸等6類。

　　7.臨時設(shè)施費

　　◇含義：建設(shè)期間→建設(shè)單位所需的…費用。

　　◇計算：建筑安裝工程費×臨時設(shè)施費標準 (式2-42)

　　8.工程監(jiān)理費

　　◇含義：委托工程監(jiān)理單位(強制監(jiān)理)→費用

　　9.工程保險費

　　◇內(nèi)容：建筑工程一切險;安裝工程一切險;機器損壞保險等。

　　10.引進技術(shù)和進口設(shè)備其他費

　　◇內(nèi)容：出國人員費用;國外工程技術(shù)人員來華費用;技術(shù)引進費(國外的專利費、專有技術(shù)費);分期或延期付款利息;擔保費;進口設(shè)備檢驗鑒定費用(商檢部門)等6項。

　　11.特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗費

　　12.市政公用設(shè)施費

　　◇內(nèi)容：市政公用設(shè)施建設(shè)配套費;綠化工程補償費。

　　(三)與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用

　　1.聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費　為了建設(shè)→使用

　　◆含義：新建企業(yè)或新增加生產(chǎn)工藝過程的擴建企業(yè)在竣工驗收前，按照設(shè)計規(guī)定的工程質(zhì)量標準，進行整個車間的負荷試運轉(zhuǎn)發(fā)生的費用支出大于試運轉(zhuǎn)收入的虧損部分。

　　◆不包括：單臺設(shè)備調(diào)試費，無負荷聯(lián)動試運轉(zhuǎn)費用(應(yīng)由設(shè)備安裝工程費開支)。

　　2.生產(chǎn)準備費

　　◇含義：新建企業(yè)或新增生產(chǎn)能力的企業(yè)，為保證竣工交付使用進行必要的生產(chǎn)準備所發(fā)生的費用。

　　◆內(nèi)容：生產(chǎn)職工培訓(xùn)費，包括自行或委托培訓(xùn);生產(chǎn)單位提前進廠參加施工、…等人員工資、工資性補貼、職工福利費、差旅交通費、勞動保護費等。

　　3.辦公和生活家具購置費

　　◇含義：為保證新建…項目初期正常生產(chǎn)、使用和管理所必需購置的辦公和生活家具、用具的費用。

　　二、預(yù)備費　靜態(tài)投資部分

　　1.基本預(yù)備費

　　◆含義：在項目實施中，可能發(fā)生的難以預(yù)料的支出，需要預(yù)留的費用;主要用于設(shè)計變更及施工中可能增加工程量的費用。

　　注定發(fā)生

　　◆計算公式：

　　基本預(yù)備費=(設(shè)備及工器具購置費+建筑安裝工程費+工程建設(shè)其他費)×基本預(yù)備費率(式2-43)

　　2.漲價預(yù)備費　動態(tài)投資部分

　　◆含義：在建設(shè)期內(nèi)，由于價格的變化引起的投資增加，并需要事先預(yù)留的費用。

　　二、建設(shè)期利息的計算

　　◇含義：建設(shè)項目因貸款在建設(shè)期間發(fā)生并計入固定資產(chǎn)的利息，即建設(shè)期間的貸款利息。

　　◆簡化計算：在投資決策階段、估算投資時，通常假定某年貸款的發(fā)生時間，在該年的年中(即該年的第6個月末)。于是，其簡化的計算公式為：

　　年初借款本息累計×年利率+本年借款額×年利率÷2(式2-45)

　　【例2-6】某新建項目，建設(shè)期為3年，共向銀行貸款1300萬元，貸款時間：第1年300萬，第2年600萬，第3年400萬。年利率6%，計算建設(shè)期利息。

　　建設(shè)期利息(求和)、其中某一年利息(當年)的區(qū)別!

　　三、鋪底流動資金

　　◇含義：流動資金中，最低量的啟動資金;一般按(全部)流動資金數(shù)量的30%計算。

　　◆流動資金和鋪底流動資金兩種提法的處理“慣例”：在“發(fā)改委”及其分管的工作(投資決策)中，習慣使用(全部)流動資金;在“住建部”及其分管的工作(設(shè)計、施工)中，習慣使用鋪底流動資金的概念。

　　【例2-7】某建設(shè)工程在建設(shè)期初的建安工程費和設(shè)備工器具購置費為45000萬元。按本項目實施進度計劃，項目建設(shè)期為3年，投資分年使用比例為：第一年25%，第二年55%.第三年20%，建設(shè)期內(nèi)預(yù)計年平均價格總水平上漲率為5%。建設(shè)期貸款利息為1395萬元。建設(shè)工程其他費用為3860萬元，基本預(yù)備費率為10%。估算該項目的建設(shè)投資。

　　【解】(1)各年的漲價預(yù)備費(共3年)

　　第1年末的漲價預(yù)備費

　　=45000×25%×[(1+0.05)1-1]=562.5(萬元)

　　第2年末的漲價預(yù)備費

　　=45000×55%×[(1+0.05)2-1]=2536.88(萬元)

　　第3年末的漲價預(yù)備費

　　=45000×20%×[(1+0.05)3-1]=1418.63(萬元)

　　于是，該項目的建設(shè)期的漲價預(yù)備費

　　=562.5+2536.88+1418.63=4518.01(萬元)

　　(2)計算項目的建設(shè)投資

　　建設(shè)投資=靜態(tài)投資+建設(shè)期貸款利息+漲價預(yù)備費

　　=(45000+3860)×(1+10%)+1395+4518.01

　　= 59659.01(萬元)

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