1、 采用收益還原法進行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括( )。

　　A.職工工資

　　B.改擴建費用

　　C.房屋火災(zāi)保險

　　D.維修費用

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營費用的計算，可知道費用包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應(yīng)攤提費用以及其他應(yīng)扣除的費用，那么其中是沒有改擴建費用的。

　　2、 在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格的是( )

　　A.實際收益

　　B.客觀純收益

　　C.實際純收益

　　D.實際總收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)收益還原法，總收益的計算方法，可知道土地的收益分為客觀純收益和實際收益，計算時應(yīng)當(dāng)計算客觀純收益。

　　3、 若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格計算公式為( )。

　　A.P=a/r[1一l/(1+r)n]

　　B.P=a/r

　　C.P=a/(r±s)

　　D.P=a/r±b/r2

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為：

　　P=a/r

　　式中：P——土地價格;

　　a——土地純收益;

　　r——土地還原率。

　　可知答案為B.P=a/r

　　4、 收益還原法不適宜用于評估( )用地。

　　A.商業(yè)

　　B.寫字樓

　　C.酒店

　　D.學(xué)校

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學(xué)校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產(chǎn)，不適合用收益還原法進行計算。

　　5、 房地出租中，( )的費用計算與房屋重置價無關(guān)。

　　A.管理費

　　B.維修費

　　C.保險費

　　D.房屋折舊費

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：管理費是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關(guān)。

　　6、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元，該土地?zé)o限年的收益價格最接近于( )萬元。

　　A.1350

　　B.1533

　　C.1611

　　D.1722

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：1.土地使用年期無限時的計算公式

　　P=a/r±b/r2

　　式中：P、a、r含義同前;

　　b——純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

　　7、 收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計算的。

　　A.經(jīng)營收益

　　B.總收益

　　C.總費用與總收益之和

　　D.純收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。

　　8、收益還原法考慮的總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費用與( )費用。

　　A.評估

　　B.計

　　C.資本

　　D.建筑

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：產(chǎn)生收益包括房地產(chǎn)貢獻、經(jīng)營貢獻、資本貢獻，所以為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費用與資本費用。

　　9、 評估別墅等獨立居住用地，一般應(yīng)首選( )。

　　A.市場比較法

　　B.收益還原法

　　C.成本逼近法

　　D.剩余法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解　　析：根據(jù)市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時采用的情況。

　　10、 采用收益還原法評估地役權(quán)價格時，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出( )。

　　A.0.5個百分點左右

　　B.1個百分點左右

　　C.2個百分點左右

　　D.標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是B.1個百分點左右。

　　11、 采用收益還原法進行評估時，其中確定的總收益為( )。

　　A.評估對象所產(chǎn)生的收益

　　B.評估對象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益

　　C.評估對象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益

　　D.評估對象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：根據(jù)總收益的內(nèi)容可以知道。總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。

　　12、 預(yù)期收益原則可以在( )中得以運用。

　　A.成本逼近法

　　B.市場比較法

　　C.成本法和剩余法

　　D.剩余法和收益還原法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：剩余法和收益還原法都是應(yīng)用了還原利率求算土地價格，都是依據(jù)預(yù)期收益原則。

　　13、 確定還原利率采用( )加上風(fēng)險調(diào)整值的辦法。

　　A.利潤率

　　B.安全利率

　　C.存款利率

　　D.貸款利率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。

　　14、 求取土地收益及確定( )是收益還原法的關(guān)鍵。

　　A.經(jīng)營費用

　　B.土地租金

　　C.投資利率

　　D.土地還原率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d