某市一綜合大廈，于2005年10月底建成，用途為綜合，其中1～3層為商場，建筑面積為4000m2;4～10層為寫字樓，建筑面積為7500m2，建筑總?cè)莘e率為4。該大廈用地是在2003年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán)，出讓地價(jià)為1250萬元。2008年該大廈所有者擬進(jìn)行股份制改制，請(qǐng)?jiān)u估出該宗土地在2008年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下(基礎(chǔ)設(shè)施條件略)的土地使用權(quán)價(jià)格。

　　據(jù)調(diào)查，目前該大廈租賃合同中商場的實(shí)際租金為5.5元/(m2.日)(m2指建筑面積，下同)，

　　寫字樓的實(shí)際租金為3.5元/(m2.日);同類物業(yè)的平均租金水平可按出租建筑面積計(jì)算為：商場5.0元/(m2..日)(可出租面積占建筑面積的75%)，出租空置率為5%;寫字樓為4.0元/(m2。日)(可出租面積占建筑面積的70%)，空置率平均為20%，各類物業(yè)出租的費(fèi)用一般為：年管理費(fèi)為租金的5%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的8%，每年需支付稅費(fèi)30元/m2(建筑面積)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的2‰，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價(jià)為3000元/m2(建筑面積)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2%，該城市從2003年至2008年物價(jià)指數(shù)每年上漲9個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)?shù)赝恋剡�原率為8%，綜合還原原率為9%。

　　1.解題思路與方法選用

　　先運(yùn)用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)，再利用重置成本法計(jì)算房屋現(xiàn)值，最后從房地產(chǎn)總價(jià)中扣除房屋現(xiàn)值即得到土地價(jià)格。

　　2.解題步驟

　　第一步：計(jì)算大廈房地年總收益

　　商場年總收益=5.0元/(m2•日) ×4000m2 × 75.%×(1-5.%) ×365日=520.125萬元

　　寫字樓年總收益=4.0元/(m2•日)×7500m2 ×70.%×(1-20.%) × 365 日=613.2萬元房地年總收益=(520.125+613.2)萬元=1133.325萬元

　　第二步：計(jì)算房地出租年總費(fèi)用

　　年總管理費(fèi)=1133.325萬元×5.%=56.67萬元

　　年總維修費(fèi)=3000元/m2×(4000+7500)m2×8 %=276萬元

　　年總稅費(fèi)=30元/m2×(4000+7500)m2=34.5萬元

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=3000元/m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9萬元

　　年折舊費(fèi)=3000元/m2×(4000+7500)m2]/48=71.875萬元

　　年總費(fèi)用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)萬元=445.945萬元

　　第三步：計(jì)算房地年純收益

　　純收益=(1133.325--445.945)萬元=687.38萬元

　　第四步：計(jì)算目前房地產(chǎn)總價(jià)值

　　總價(jià)值

　　其中，a為純收益687.38萬元

　　r為綜合還原率9.%

　　n為房地產(chǎn)收益年限(50-5)年=45年

　　總價(jià)值=687.38萬元/9.%×[1-1/(1+9.%)45]=7479.52萬元

　　第五步：計(jì)算大廈房產(chǎn)現(xiàn)值

　　重置價(jià)格=3000元/㎡×(4000+7500)㎡=3450萬元

　　房產(chǎn)現(xiàn)值=3450萬元-71.875萬元×3=3234.375萬元

　　第六步：計(jì)算大廈所占用土地目前的地價(jià)

　　總地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-房產(chǎn)現(xiàn)值-(7479.52-3234.375)萬元=4245.145萬元

　　單位地價(jià)=4245.145萬元/2875㎡=14765.7元/㎡