某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán)，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積為2000m2，建筑面積為2500m2，當(dāng)時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經(jīng)濟耐用年限為48年，殘值率為4%。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產(chǎn)評估作價，據(jù)調(diào)查，2001～2006年該地區(qū)物價指數(shù)平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項費用為20萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/km2，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為12%，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報率為15%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價為1500元/m2，試根據(jù)上述資料評估該單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。

　　1.解題思路與方法選用

　　根據(jù)題意，需估價的是一宗新開發(fā)的土地，適宜選用成本逼近法評估。對已有房屋的估價適宜采用重置價格折舊法。

　　2.解題步驟

　　第一步：采用成本逼近法計算土地使用權(quán)現(xiàn)值

　　(1)土地取得費：20萬元/畝=300元/m2(1畝-666.67m2)

　　(2)土地開發(fā)費：2億元/k m2—200元m2

　　(3)計算利息：300元/m2×[(1+12%)1-1]+200元/m2 X[(1+12%)0.5—1]=47.67元/m2

　　(4)計算開發(fā)利潤：(300+200)元/m2×15%=75元/m2

　　(5)成本地價：(1)+(2)+(3)+(4)一622.67元/m2

　　(6)土地出讓增值收益=622.67元/m2×15%=93.40元/m2

　　(7)目前剩余年期為45年，即土地使用權(quán)現(xiàn)值為

　　(622.67+93.40)元/m2×[1—1/(1+10%)45]=706.25元/m2

　　(8)土地使用權(quán)總價=706.25元/m2X2000m2=1412500元

　　第二步：用重置成本折舊法計算房屋現(xiàn)值

　　計算年折舊費

　　因為出讓期滿，土地及地上建筑物由政府無償收回，使用者得不到殘值。因此，全部重置1

　　必須在使用年期內(nèi)折舊完畢。

　　年折舊費=重置價/耐用年限=1500元/m2×2500m2/48=78125

　　建筑現(xiàn)值=重置價一年折舊費×已使用年限

　　=(1500×2500—78125×3)元=3515625元

　　第三步：計算房地產(chǎn)現(xiàn)值

　　房地產(chǎn)現(xiàn)值=土地使用權(quán)現(xiàn)值+建筑物現(xiàn)值

　　=(1412500+3515625)元=4928125元