某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2009年7月1日通過土地使用權(quán)抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。

　　土地情況為：該土地通過征收后出讓獲得，當(dāng)時征收時包括代征的500m2的綠化用地在內(nèi)總面積共計5500m2。土地出讓手續(xù)于2005年7月1日辦理，當(dāng)時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m2，紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信和場地平整)。由于市政建設(shè)需要，該地塊紅線內(nèi)靠近綠地有2m寬60m長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經(jīng)按照長500元/m在出讓價中扣減(該扣減數(shù)額是當(dāng)?shù)赝�類問題補償標(biāo)準(zhǔn)，近幾年未進行調(diào)整)。

　　其他有關(guān)資料：

　　(1)以2006年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。

　　(2)該市2008年7月1日公布并執(zhí)行國有土地基準(zhǔn)地價的更新成果。基準(zhǔn)地價的估價期日為2008年1月1日;基準(zhǔn)地價為各類用途在法定最高出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。

　　(3)根據(jù)基準(zhǔn)地價更新成果，得知該宗地位于五級工業(yè)地價區(qū)，基準(zhǔn)地價水平為500元/m2，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通’’(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內(nèi)“場地平整”;紅線內(nèi)每增加一通，土地開發(fā)費平均增加10元/m2。

　　(4)根據(jù)基準(zhǔn)地價因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計算得到該宗地地價影響因素總修正幅度為5%。

　　(5)該市五級工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對應(yīng)的地價水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個百分點。

　　(6)土地還原率為6%。

　　(7)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價一宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。

　　1.解題思路與方法選用

　　根據(jù)題意，估價對象處于基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域，且有較完整的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正體系，適宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。

　　2.解題步驟

　　(1)確定宗地所在土地級別及基準(zhǔn)地價水平，該宗地處于五級工業(yè)地價區(qū)，基準(zhǔn)地價水平為500元/m2。(2)確定宗地影響因素修正系數(shù)，根據(jù)本題所提供的資料，得知該宗地地價影響因素總修正幅度為5%。(3)確定年期修正系數(shù)評估基準(zhǔn)日為2009年7月1日，該宗地2005年7月1日辦理土地出讓手續(xù)，出讓年期為50年，于估價期日的土地剩余使用年期為46年，工業(yè)用地法定最高出讓年期為50年，土地還原率為6%，則使用年期修正系數(shù)為

　　y=[1—1/(1+6%)46]/[1—1/(1+6%)50]=0.9849

　　(4)確定期日修正系數(shù)

　　該市工業(yè)用地價格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%�；鶞�(zhǔn)地價的估價期日為2008年1月1 日，宗地估價期日為2009年7月1日，則期日修正系數(shù)=(1+0.5%)18=1.0939

　　(5)確定容積率修正系數(shù)

　　根據(jù)本題所提供的資料，五級工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對應(yīng)的容積率修正系數(shù)為1，以此為基準(zhǔn)容積率每增加或降低0.1，均向上修正2個百分點。

　　待估宗地容積率=建筑面積/土地面積=6000/5000=1.2

　　容積率修正系數(shù)=1+2×2%=1.04

　　(6)土地開發(fā)程度修正

　　該宗土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)“五通一平”，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵不一致，需進行宗地開發(fā)程度修正。

　　開發(fā)程度修正額=(10×5)元/m2—50元/m2

　　(7)計算宗地價格

　　待估宗地單位地價一宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×

　　期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+開發(fā)程度修正額

　　=[500×(1+5%)×0.9849×1.0939×1.o4+50]元/m2

　　=638元/m2

　　宗地總價=638萬元×&1t;(5500--500)/10000=319萬元

　　(8)地下電纜減價修正

　　地下電纜減價=500元/m× 60m=3萬元

　　最后地價=(319—3)萬元=316萬元