S市有一面積為4000㎡的國有出讓土地，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，擬在2007年1月1日進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，試根據(jù)以下資料估算該宗地于轉(zhuǎn)讓日期的單位面積價格和總價格。

　　(1)證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業(yè)用途最高土地使用年限為40年。

　　(2)宗地形狀為規(guī)則平行四邊形，規(guī)劃容積率小于等于3.3。宗地實際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，根據(jù)具體規(guī)劃指標，確定商、住比例為1：9。開發(fā)程度實際與設(shè)定均為宗地紅線外“五通”(即通路、通上水、通下水、通電、通信)和宗地紅線內(nèi)場地平整。

　　(3)該市基準地價2005年公布，基準日設(shè)定為2005年1月1日，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信)，紅線內(nèi)場地平整，商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年限分別設(shè)定為40年、70年、50年。該宗地屬商業(yè)四級、住宅四級用地，其對應(yīng)的基準地價為商業(yè)800元/㎡，住宅450元/㎡。

　　(4)其他相關(guān)資料：

　　1)該市同類用地價格在2005年1～5月沒有變化，2005年6月至2006年12月每月遞增0.5%。

　　2)商業(yè)用地、居住用地的還原利率均為6%。

　　3)根據(jù)容積率修正系數(shù)表，該市同類型土地在平均容積率為2.5時，對應(yīng)的地價水平指數(shù)為100，容積率每增高或降低0.1，則地價向上或向下修正1%。

　　4)根據(jù)基準地價因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業(yè)為-2%，住宅為3%。 5)基準地價系數(shù)修正公式為：宗地地價-基準地價×(1+影響因素修正系數(shù))×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。

　　1.方法選擇

　　根據(jù)題意，待估宗地位于城鎮(zhèn)基準地價四級覆蓋范圍內(nèi)，且已給定基準地價內(nèi)涵、相關(guān)因素修正標準等資料，宜選用基準地價系數(shù)修正法評估。

　　2.解題思路

　　先分別評估商業(yè)、住宅部分的單位地價和總地價，再求取該宗城鎮(zhèn)混合住宅用地的總地價和單位地價。

　　3.適用公式

　　待估宗地單位地價=宗地所在級別的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額

　　4.計算步驟

　　(1)選擇計算方法。根據(jù)題目所提供資料，可采用基準地價系數(shù)修正法評估。

　　(2)計算商業(yè)部分地價

　　1)確定宗地所在土地級別及基準地價標準。處于四級商業(yè)地價區(qū)，基準地價為800元/㎡。

　　2)確定影響因素修正系數(shù)

　　影響因素修正系數(shù)=1+(- 2%)=0.98

　　3)確定年期修正系數(shù)

　　年期修正系數(shù)=[1—1/]/{1—[1/])=0.9458

　　4)確定期日修正系數(shù)

　　期日修正系數(shù)==1.0994

　　5)確定容積率修正系數(shù)

　　容積率修正系數(shù)==1.0829

　　6)確定開發(fā)程度修正額。該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0。

　　7)計算商業(yè)部分地價

　　商業(yè)部分單位地價=基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)

　　=800元/㎡×0.98×0.9458×1.0994×1.0829=882.79元/㎡

　　商業(yè)部分總地價=單位地價×總面積×商業(yè)部分所占比例

　　=882.79元/㎡×4000㎡×10%=353116元

　　(3)計算住宅部分地價

　　1)確定其所在土地級別及基準地價標準。處于四級住宅地價區(qū)，住宅基準地價為450元/㎡。

　　2)確定影響因素修正系數(shù)

　　影響因素修正系數(shù)=l+3%=l.03

　　3)確定年期修正系數(shù)

　　年期修正系數(shù)=[1—1/]/{1-[1/])=0.9913

　　4)確定期日修正系數(shù)

　　期日修正系數(shù)==l.0994

　　5)確定容積率修正系數(shù)

　　容積率修正系數(shù)==1.0829

　　6)確定開發(fā)程度修正額。該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0。

　　7)計算住宅部分地價

　　住宅部分單位地價=基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)

　　=450元/㎡×1.03×0.9913×1.0994×1.0829=547.0l元/㎡

　　住宅部分總地價=單位地價×總面積×住宅部分所占比例

　　=547.0l元/㎡×4000㎡×90%

　　=1969236元

　　(4)計算宗地總價 、宗地總價一商業(yè)用地總價+住宅用地總價

　　=(353116+1969236)元=2322352元

　　宗地單價=用地總價/用地面積=2322352元/4000㎡=581元/㎡