某公司于2007年10月通過出讓方式獲得一塊5000m2土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于2008年10月動工興建一座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2009年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?

　　項目其他有關(guān)資料如下：

　　(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000m2，4～15層為辦公樓。

　　(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

　　(3)大樓建成后該公司計劃自留2000m2用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和 80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每3000元/m2(建筑面積)，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/m2，辦公樓市場租金水平每月為150元/m2。

　　(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10%，維修費為年租金的8%，保險費為建安造價的2‰，稅金為年租金的l2%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡�原率為8%，綜合還原率為10%.銀行貸款利息率為10%。

　　1.解題思路

　　本題需要先用收益還原法估算建設(shè)完成后的房地產(chǎn)價值，再用剩余法估算土地使用權(quán)價格，

　　最后估算允許貸款的額度。

　　2.用收益還原法測算房地產(chǎn)總價

　　第一步：計算年出租總收入

　　房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=5000m2×3=15000 m2

　　商場建筑面積=3000 m2

　　辦公樓建筑面積=(15000-3000) m2=12000 m2

　　商場年出租收入=300元/(71•m2)×3000m2×12月×90%

　　=9720000元=972萬元

　　辦公樓年出租收入=150元/㎡×12000㎡×12×80%=17280000元=1728萬元

　　年出租總收入=商場年出租收入+辦公樓年出租收入=(972+1728)萬元=2700萬元

　　第二步：計算年房地費用

　　年管理費=年租金×10.%=2700萬元×10.%=270萬元

　　年維修費=年租金×8 %/=2700萬元×8 %=216萬元

　　年保險費=建安造價×2‰=3000元/㎡×(3×5000)㎡×2‰=90000元=9萬元

　　年稅金=年租金×12.%=2700萬元×12.%=324萬元

　　年折舊=建安造價/47=4500/47萬元=95.74萬元

　　年房地費用合計：(270+216+9+324+95.74)萬元=914.74萬元

　　第三步：計算年房地純收益

　　年房地純收益=年出租總收人—房地費用=(2700—914.74)萬元=1785.26萬元

　　第四步：計算房地產(chǎn)總價

　　假設(shè)P為房地產(chǎn)價格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期，則根據(jù)有限年收益法的計算公式