21、 下面對土地估價描述不正確的是( )。

　　A.土地估價依據(jù)的理論和方法，與機器、設備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

　　B.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟因素對地價產(chǎn)生深刻的影響

　　C.同樣一塊土地，其價格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關，不同的權(quán)利可能導致價格相差很大

　　D.土地估價必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來

　　標準答案： c

　　解　　析：同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的政府土地政策對地價產(chǎn)生深刻的影響

　　22、 土地價格水平由同一供需圈內(nèi)具有( )的替代性土地的價格所決定。

　　A.相同區(qū)域

　　B.相同性質(zhì)

　　C.相同級別

　　D.相同用途

　　標準答案： b

　　解　　析：土地估價中的替代原則可概括如下：土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定。

　　23、 土地估價涉及的供需原則并不以( )為基礎。

　　A.替代原則

　　B.預期收益原則

　　C.變動原則

　　D.競爭原則

　　標準答案： a

　　解　　析：供需原則是以預期收益原則及變動原則和競爭原則為基礎的。

　　24、 貢獻原則是關于部分( )的應用。

　　A.競爭和超額利潤原則

　　B.報酬遞增、遞減原則

　　C.變動原則

　　D.預期收益原則

　　標準答案： b

　　解　　析：貢獻原則是關于部分收益遞增遞減原則的應用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎。

　　25、 收益還原法可用于( )。

　　A.評估土地價格

　　B.評估房產(chǎn)價格

　　C.評估不動產(chǎn)價格

　　D.評估承租土地使用權(quán)價格

　　標準答案： a, b, c, d

　　解　　析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評估承租土地使用權(quán)價格也應當是收益還原法，相當于一定年期的評估土地價格。

　　26、 采用收益還原法進行地價評估時，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括( )。

　　A.土地租金

　　B.房地出租的租金

　　C.房屋折舊費

　　D.利息

　　標準答案： a, b, d

　　解　　析：根據(jù)收益還原法的總收益計算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應當計算到總收益里面。

　　27、 計算房地出租的總費用應包括( )。

　　A.管理費

　　B.維修費

　　C.房屋折舊費

　　D.空房損失費

　　E.保險費

　　標準答案： a, b, c, e

　　解　　析：根據(jù)房地出租的總費用應包括管理費、維修費、房屋折舊費、保險費。

　　28、 估價要考慮( )等因素對土地收益的影響。

　　A.社會經(jīng)濟發(fā)展

　　B.土地利用方式

　　C.土地預期收益

　　D.土地利用政策

　　E.地塊大小

　　標準答案： a, b, c, d

　　解　　析：土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。

　　29、 替代原則可以在( )估價方法中得以應用。

　　A.路線地價法

　　B.市場比較法

　　C.基準地價系數(shù)修正法

　　D.收益還原法

　　標準答案： a, b, c, d

　　解　　析：市場比較法是直接進行比較計算土地價格，通過選取交易案例與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格，路線地價法是根據(jù)替代原則制定路線價和修正系數(shù)表來計算土地價格。某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價格，這是收益還原法的應用。基準地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價格;而基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，則是在基準地價基礎上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準地價進行系數(shù)修正，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在基準地價系數(shù)修正法中的具體運用。

　　30、 土地估價中的替代原則是指土地價格水平( )。

　　A.由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定

　　B.由最了解市場行情的買賣者按市場交易案例相互比較后所決定

　　C.可通過比較地塊的條件和使用價值來確定

　　D.根據(jù)過去實際收益的高低來確定

　　標準答案： a, b, c

　　解　　析：土地估價中的替代原則可概括如下：

　　1.土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定;

　　2.土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格;

　　3.土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。