某公司于2007年10月通過(guò)出讓方式獲得一塊5000m2土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于2008年10月動(dòng)工興建一座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2009年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問(wèn)該公司最多可貸多少款?

　　項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：

　　(1)該大樓1～3層為商場(chǎng)，建筑面積為3000m2，4～15層為辦公樓。

　　(2)大樓開(kāi)發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

　　(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000m2用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率分別為90%和 80%。目前同類建筑物的建安綜合造價(jià)為每3000元/m2(建筑面積)，同類物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元/m2，辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元/m2。

　　(4)經(jīng)過(guò)調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為年租金的8%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2‰，稅金為年租金的l2%;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡�原率為8%，綜合還原率為10%.銀行貸款利息率為10%。

　　1.解題思路

　　本題需要先用收益還原法估算建設(shè)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，再用剩余法估算土地使用權(quán)價(jià)格，

　　最后估算允許貸款的額度。

　　2.用收益還原法測(cè)算房地產(chǎn)總價(jià)

　　第一步：計(jì)算年出租總收入

　　房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=5000m2×3=15000 m2

　　商場(chǎng)建筑面積=3000 m2

　　辦公樓建筑面積=(15000-3000) m2=12000 m2

　　商場(chǎng)年出租收入=300元/(71•m2)×3000m2×12月×90%

　　=9720000元=972萬(wàn)元

　　辦公樓年出租收入=150元/㎡×12000㎡×12×80%=17280000元=1728萬(wàn)元

　　年出租總收入=商場(chǎng)年出租收入+辦公樓年出租收入=(972+1728)萬(wàn)元=2700萬(wàn)元

　　第二步：計(jì)算年房地費(fèi)用

　　年管理費(fèi)=年租金×10.%=2700萬(wàn)元×10.%=270萬(wàn)元

　　年維修費(fèi)=年租金×8 %/=2700萬(wàn)元×8 %=216萬(wàn)元

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×2‰=3000元/㎡×(3×5000)㎡×2‰=90000元=9萬(wàn)元

　　年稅金=年租金×12.%=2700萬(wàn)元×12.%=324萬(wàn)元

　　年折舊=建安造價(jià)/47=4500/47萬(wàn)元=95.74萬(wàn)元

　　年房地費(fèi)用合計(jì)：(270+216+9+324+95.74)萬(wàn)元=914.74萬(wàn)元

　　第三步：計(jì)算年房地純收益

　　年房地純收益=年出租總收人—房地費(fèi)用=(2700—914.74)萬(wàn)元=1785.26萬(wàn)元

　　第四步：計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)

　　假設(shè)P為房地產(chǎn)價(jià)格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期，則根據(jù)有限年收益法的計(jì)算公式