2017注冊土地估價師《案例與報告》練習題(五)

　　一、單選題:

　　1、 對同一宗地進行評估，一般要求應用估價方法不少于( )種。

　　A、一

　　B、二

　　C、三

　　D、四

　　標準答案：b

　　解　　析：由于土地價值較大，所以要求應用估價方法不少于二種。

　　2、 下列因素中( )不是影響地價的區(qū)域因素。

　　A、繁華程度

　　B、城市規(guī)劃

　　C、土地使用限制

　　D、容積率

　　標準答案：d

　　解　　析：容積率為個別因素，其他為區(qū)域因素。

　　3、 估價報告的合理性的內(nèi)涵是( )。

　　A、符合法定程序

　　B、嚴格按照我國現(xiàn)行法律和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事

　　C、嚴格按照公司規(guī)定的估價流程進行評估

　　D、符合客觀事實，符合常理

　　標準答案：d

　　解　　析：合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實，符合常理。

　　4、 確定估價對象的價格時，如各種方法求得地價相差不超過( )，則可以選用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地的最終價格。

　　A、30%一35%

　　B、20%一25%

　　C、10%一15%

　　D、5%以下

　　標準答案：b

　　解　　析：如兩種方法求得地價相差幅度不大(一般不超過20一25%)，可采用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果。

　　二、多選題:

　　5、 土地估價報告的評價主要對報告的( )進行審核。

　　A、評價報告的內(nèi)容是否全面

　　B、描述是否簡潔準確

　　C、原則及方法的選擇是否正確

　　D、計算是否準確、方法的運用是否準確

　　E、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰

　　標準答案：a, b, c, d,

　　解　　析：土地估價報告的評價主要對報告的各部分進行審核，評價報告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準確、原則及方法的選擇是否正確、計算是否準確、方法的運用是否準確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評定整份報告的優(yōu)劣。

　　6、 估價報告的合法性的內(nèi)涵是指( )。

　　A、嚴格按照我國現(xiàn)行法律和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事

　　B主體認定事實清楚

　　C、符合法定程序

　　D證據(jù)確鑿充分

　　E估價過程符合公司規(guī)定程序

　　標準答案：a, b, c, d

　　解　　析：合法性內(nèi)涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認定事實清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

　　7、 下列不同估價方法適用目的的說法正確的是( )

　　A、商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法。

　　B、居住用地宜選用市場比較法、成本逼近法、收益還原法。

　　C、估價方法的應用應根據(jù)估價對象和估價目的，選用兩種以上(不含兩種)進行估價。

　　D、工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法。

　　E、評估新開發(fā)完成的居住用地最適宜的評估方法是成本逼近法、剩余法。

　　標準答案：a, d

　　解　　析：居住用地宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法，對新開發(fā)完成的居住用地可以使用成本逼近法;工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法;商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和和基準地價系數(shù)修正法;綜合用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法。估價方法的應用應根據(jù)估價對象和估價目的，選用兩種以上(含兩種)進行估價。

　　8、 下列運用市場比較法應注意的事項，正確的是( )

　　A、住宅用地對公共交通便捷度的要求比工業(yè)用地要低。

　　B商業(yè)用地最重要的修正因素是商服業(yè)的繁華程度。

　　C工業(yè)用地道路通達度對地價影響程度大，公交便捷度對其地價的影響程度相對較小。

　　D、在確定修正幅度時，不同用途的地價影響因素、影響程度相同。

　　E、因素修正幅度要與基準地價評估報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近。

　　標準答案：b, c,

　　解　　析：

　　(1)因素指數(shù)幅度要與當?shù)毓�布或采用的基準價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應參考基準地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度。

　　(2)指標量化要科學合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。應充分考慮。

　　9、 收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應注意( )

　　A、收益的確定不是客觀收益，而采用的實際收益。

　　B、利息需要計人總費用。

　　C、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益應計人收益。

　　D先確定費用的構(gòu)成，再考慮收益方式。

　　E收益應該是長期可固定取得的收益和安全可靠的收益。

　　標準答案：c,

　　解　　析：

　　(1)要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應的條件，容易出現(xiàn)的問題有：

　　A、收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實際收益;

　　B、收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益;

　　C、未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式;

　　D、忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等;

　　E、未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。

　　(2)總費用中涉及到的項目和條項標準，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標準，容易出現(xiàn)的問題有：

　　A、未考慮收益的方式，盲目地確定費用;

　　B、確定年折舊費時，缺少對房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準;

　　C、將利息計入總費用中。

　　(3)說明純收益的測算依據(jù)和方法。

　　(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的

　　確定方法、依據(jù)和具體標準。

　　(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定;

　　三、判斷題:

　　10、 成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價，也適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價。( )

　　標準答案：錯誤

　　解　　析：成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價，并不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價。

　　11、 招標、拍賣地價一定比協(xié)議地價低。( )

　　標準答案：錯誤

　　解　　析：招標、拍賣地價一般比協(xié)議地價高。