基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表相關(guān)知識

　　1.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表的主要內(nèi)容

　　(1)區(qū)域因素：影響土地價格區(qū)域因素主要有以下幾類：位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制。各種用途的區(qū)域影響因素各有差異，應(yīng)根據(jù)實(shí)際用途選擇影響因素。

　　(2)個別因素：影響土地價格的個別因素主要有：宗地的形狀、面積，宗地在區(qū)域中的微觀區(qū)位，宗地環(huán)境質(zhì)量因素，宗地市政設(shè)施條件，城市規(guī)劃限制等。各種用途的個別影。因素各有差異，應(yīng)根據(jù)實(shí)際用途選擇影響因素。

　　(3)其他因素：根據(jù)城市具體條件不同，還會有一些其他影響因素。

　　2、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表的編制方法

　　級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益資料、市場地價資料和定級分值三種方法。

　　(1)用土地利用效益資料編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表：

　　①確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價

　　按城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的評估結(jié)果，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價。

　�、谶x擇宗地地價影響因素

　　a)商業(yè)用地的影響因素

　　商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。

　　交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城鎮(zhèn)交通系統(tǒng)連接的便利程度。

　　環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指人文環(huán)境(人口密度、收入水平)和自然環(huán)境(地質(zhì)情況，土地承壓力，地形，等等)。

　　規(guī)劃限制。主要指城鎮(zhèn)規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。

　　其他因素。

　　宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強(qiáng)度等。

　　b)居住用地的影響因素

　　位置。主要包括距商業(yè)服務(wù)中心和城鎮(zhèn)中心的距離。

　　交通便捷度。主要指購物和工作方便程度。

　　基礎(chǔ)設(shè)施完善度。

　　公用服務(wù)設(shè)施完備度。主要指為居住區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。

　　環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。

　　規(guī)劃限制。

　　其他因素。

　　宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強(qiáng)度等。

　　c)工業(yè)用地的影響因素

　　交通便捷度。

　　基礎(chǔ)設(shè)施完善度。

　　產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。

　　環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。

　　規(guī)劃限制。

　　其他因素。

　　宗地條件。主要有宗地的形狀、地質(zhì)及地基承載力、宗地利用強(qiáng)度等情況。

　　d)因素影響地價程度的確定

　　采用采用特爾菲法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權(quán)重值;

　�、鄹饕蛩赜绊懙貎r修正幅度的計算

　　a)修正幅度值的計算

　　以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。

　　上調(diào)幅度的計算公式如下：

　　F1=[(Inh-Ilb)/Ilb]×100%

　　下調(diào)幅度的計算公式如下：

　　F2=[(Ilb-Inl)/Ilb]×100%

　　式中：F1基準(zhǔn)地價上調(diào)最大幅度;

　　F2基準(zhǔn)地價下調(diào)最大幅度;

　　Ilb基準(zhǔn)地價折算的年收益;

　　Inh級別或區(qū)域正常土地收益的最高值;

　　Inl級別或區(qū)域正常土地收益的最低值。

　　在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。

　　b)影響地價各因素修正幅度的確定

　　參照不同用途各因素對地價的影響權(quán)重，按下式計算各因素的修正幅度：

　　F1i=F1×Wi

　　F2i=F2×Wi

　　式中：F1i某一因素的上調(diào)幅度;

　　F2i某一因素的下調(diào)幅度;

　　Wi某一因素對宗地地價的影響權(quán)重;

　　以基準(zhǔn)地價為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價格之間，內(nèi)插條件的修正系數(shù)，一般為F1i/2，同時，確定較優(yōu)條件下的地價標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，一般為F2i/2，同時確定較劣條件下的地價標(biāo)準(zhǔn)。

　　④編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表

　　按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價標(biāo)準(zhǔn)下的因素修正系數(shù)，在此基礎(chǔ)上，要量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，按此編制修正系數(shù)表，并通過已有地價點(diǎn)的檢驗、校核，編制出一個類型區(qū)域和城鎮(zhèn)級別的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。

　　(2)用市場地價資料編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表

　�、俅_定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價

　　按城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的評估結(jié)果，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價。

　�、谟嬎阈拚�幅度值

　　將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價作相對值比較，得到相對于基準(zhǔn)地價的最高和最低修正幅度值，其計算方法同前文中的上調(diào)幅度、下調(diào)幅度的計算。

　　對基準(zhǔn)地價與最高地價、最低地價之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價計算修正幅度。

　　按修正幅度值，將各有關(guān)地價點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個標(biāo)準(zhǔn)。

　�、塾绊懙貎r各因素修正值的確定

　　根據(jù)五個標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，乘以各因素的權(quán)重，將修正幅度分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值。

　�、艽_定宗地地價修正系數(shù)對應(yīng)的因素條件

　　按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等次確定對應(yīng)的因素條件。

　　(3)用定級因素綜合分值編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表

　�、倮�用土地定級成果，確定各類用地的宗地地價影響因素、各影響因素權(quán)重、各土地級別(區(qū)域)、宗地及評估單元的定級因素分值或綜合分值;

　�、谟米诘馗鞫�級因素分值與級別(區(qū)域)平均綜合分值和宗地綜合分值比較，得修正系數(shù);

　�、蹖�區(qū)域因素修正和個別因素修正編制成修正系數(shù)表。