基準(zhǔn)地塊評估法

　　①評估步驟

　　采用基準(zhǔn)地塊評估基準(zhǔn)地價，是指根據(jù)農(nóng)用地土地質(zhì)量條件劃分均質(zhì)區(qū)域，然后在均質(zhì)地域內(nèi)選定若干地塊作為基準(zhǔn)地塊，依據(jù)農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料評估基準(zhǔn)地塊價格，再將同一均質(zhì)地域內(nèi)基準(zhǔn)地價的平均地價作為該均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價。具體評估步驟如下：

　　a)調(diào)查和收集資料;

　　b)劃分均質(zhì)地域;

　　c)選定基準(zhǔn)地塊;

　　d)評估基準(zhǔn)地塊價格;

　　e)核定基準(zhǔn)地塊價格水平;

　　f)計算均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價。

　�、谫Y料調(diào)查的內(nèi)容及要求

　　a)資料調(diào)查的內(nèi)容

　　●農(nóng)用地自然條件資料：包括氣候條件、地貌、土壤條件、水文狀況、農(nóng)田基本建設(shè)等資料;

　　●農(nóng)用地社會經(jīng)濟(jì)資料：包括人均耕地、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、土地利用規(guī)劃、交通條件等資料;

　　●農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押等市場交易資料;

　　●其他資料：如農(nóng)用地歷史地價資料等。

　　b)資料調(diào)查的一般要求

　　③劃分均質(zhì)地域

　　a)確定農(nóng)用地地價影響因素

　　●自然因素。是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括≥10℃有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災(zāi)害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、地塊形狀等。

　　●社會經(jīng)濟(jì)因素。是指影響農(nóng)用地收益的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、土地制度和交通條件等，包括區(qū)域城市化水平、城市規(guī)模、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)傳統(tǒng)、人均土地指標(biāo)(人均耕地、人均農(nóng)用地)、農(nóng)民人均收入水平、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動量、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、農(nóng)機(jī)應(yīng)用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通通達(dá)性等。

　　●特殊因素。是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨(dú)有的條件或不利因素，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件、環(huán)境污染狀況等。

　　b)影響因素權(quán)重的確定可采用特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法等方法。

　　c)劃分均質(zhì)地域單元

　　均質(zhì)地域單元的劃分應(yīng)滿足下列條件：

　　●同一單元內(nèi)用地類型、耕作制度的一致性;

　　●同一單元內(nèi)的土地質(zhì)量的一致性。

　　d)測算各單元各影響因素分值

　　各單元各影響因素分值的計算，可采用特爾菲法或因素分值定量測算的方法進(jìn)行。

　　●特爾菲法

　　選擇當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、土地利用專家及有關(guān)專業(yè)人士作為專家，設(shè)計打分表，由專家進(jìn)行打分。

　　●因素分值定量測算法

　　按照評分估價法中的因素分值計算方法進(jìn)行測算。

　　e)各單元影響因素綜合分值計算

　　計算出各單元各影響因素的分值后，按照下式計算各單元影響綜合分值：

　　Fj=∑Wj×fij(i=1……n)

　　式中：Fj——j單元綜合分值;

　　Wi——i因素權(quán)重;

　　n——因素個數(shù);

　　fij——j單元i因素分值。

　　f)劃分基準(zhǔn)地價均質(zhì)地域

　　按上述得到單元影響因素綜合分值后，采用總分?jǐn)?shù)軸確定法、總分頻率曲線法等劃分均質(zhì)地域。

　�、苓x定基準(zhǔn)地塊

　　在各均質(zhì)地域內(nèi)，根據(jù)土壤、日照、灌溉、排水、面積、形狀及耕作制度等方面條件，選擇具有普遍性的一定數(shù)量的宗地作為基準(zhǔn)地塊。具體選擇過程牛主要考慮下列條件：

　　●日照的時間、田面的干濕、保水、排水、旱地的坡度等自然條件屬于一般的;

　　●耕作距離、距市場的遠(yuǎn)近、交通條件等屬于一般的;

　　●面積、形狀、土壤條件屬于一般的;

　　●在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度下，土地利用程度、單產(chǎn)水平等一般的;

　　●災(zāi)害條件屬于一般的。

　　均質(zhì)地域內(nèi)每類農(nóng)用地基準(zhǔn)地塊數(shù)量不應(yīng)少于3塊。

　　⑤評估基準(zhǔn)地塊價格

　　●利用市場交易資料，按照市場比較法要求評估基準(zhǔn)地塊價格。若基準(zhǔn)地塊在近三年內(nèi)發(fā)生過市場交易行為，可直接通過對其進(jìn)行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市場條件下的土地價格;

　　●利用基準(zhǔn)地塊本身的投入產(chǎn)出資料，采用收益還原法求取基準(zhǔn)地塊的價格;

　　●利用農(nóng)用地開發(fā)資料采用成本逼近法評估基準(zhǔn)地塊價格;

　　●基準(zhǔn)地塊價格評估必須采用兩種以上方法進(jìn)行。

　�、藓硕ɑ鶞�(zhǔn)地塊價格水平

　　對均質(zhì)地域基準(zhǔn)地塊價格加以比較檢查，并作必要的調(diào)整。

　�、哂嬎憔�質(zhì)地域基準(zhǔn)地價

　　按照調(diào)整后均質(zhì)地域內(nèi)各基準(zhǔn)地塊地價，采用簡單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法求取各均質(zhì)地域的平均地價，并作為該均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價。