宗地地價計算
宗地地價主要是應(yīng)用市場比較法、收益還原法等估價的常規(guī)方法及由此派生的其他方法進行測算。但由于我國土地市場還不完善,很難形成統(tǒng)一、規(guī)范的交易案例,因此,只能從現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)移方式中,通過分析計算其中的土地的價格。按照土地轉(zhuǎn)移方式,計算樣點宗地價格主要利用土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、聯(lián)合建房、柜臺出租、商品房買賣、企業(yè)兼并、土地人股、以地換房等資料計算。
宗地數(shù)據(jù)檢驗
在同一路線價區(qū)段內(nèi),若干宗地之間也存在著土地的個別性、交易的隨機性,因此土地價格是否準確難以確定,甚至同一塊土地也因為購買方不一樣,交易價格會產(chǎn)生很大的差別,所以要有一個衡量的標準,偏離標準過遠的地價樣本應(yīng)作為異常值剔除,這個標準就是標準宗地的土地價格。當同一路線價區(qū)段內(nèi)的地價樣本超出了與標準宗地比較允許的幅度,可作為地價異常值剔除。對各種宗地價格,也可根據(jù)各宗地同標準宗地條件的差異,進行宗地價格修正,然后用修正后的價格計算路線價。
對修正后的宗地價格,要對各種資料計算地價的方法進行數(shù)理統(tǒng)計檢驗,以保證計算結(jié)果的科學性和合理性,使各種方法計算的宗地價格能同時用于路線價的估算中,檢驗的方法主要有秩和檢驗法,其目的是檢驗資料處理中可能帶來的系統(tǒng)誤差。