1[.不定項選擇題](五)某新建商業(yè)用房的完全成本為2500元/m2，開發(fā)商希望的目標利潤率是完全成本的20%，銷售稅金為200元/m2，周邊同檔次物業(yè)的市場價格水平為3500元/m2，預計該物業(yè)的年總收益為400元/m2，總收益倍數為10。采用市場比較定價法，該商業(yè)用房的價格應為()元/m2。

A.3000

B.3200

C.3500

D.4000

[答案]C

[解析]該新建商業(yè)用房周邊同檔次物業(yè)的市場價格水平為3500元/m2，若采用市場比較定價法，則該商業(yè)用房的價格應為3500元/m2。

2[.不定項選擇題](三)甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擁有一宗面積為30畝的地塊，規(guī)劃性質為商業(yè)，容積率為3，建筑密度為40%。該地塊周邊有近20家汽車4S店、10家醫(yī)藥公司辦事處。甲公司委托乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)進行項目定位、市場推廣和代理銷售。經調查研究，乙公司認為甲公司地塊擬開發(fā)的項目應該包含汽車用品市場、商務酒店和公寓式寫字樓，乙公司按規(guī)劃要求和擬開發(fā)方案測算出土地開發(fā)總投資為2億元，建筑投資為8000元/m2。若甲公司要求的利潤為4800萬元，則乙公司采用變動成本定價法為該項目確定的平均售價為()元/m2。

A.4133

B.11333

C.12133

D.20340

[答案]C

[解析]變動成本定價法即以單位面積變動成本為定價基礎，加上單位產品貢獻，形成產品售價。其公式為：售價=單位變動成本+單位貢獻額。單位貢獻量=目標貢獻/單位總量;目標貢獻=預計固定成本費用+年目標盈利。本案例中，目標貢獻=200000000+48000000=248000000(元);因為一畝=666.666667平方米，則建筑總面積=容積率×土地面積=3×30×666.666667=60000m2;平均售價=8000+248000000÷60000≈12133(元/m2)。

3[.不定項選擇題](四)某市土地儲備中心準備拍賣一塊城市中心區(qū)的空地，規(guī)劃用途為商住兩用，A房地產開發(fā)公司準備競標開發(fā)。若開發(fā)的項目總面積為6000m2，固定總成本1200萬元，單位變動成本為2000元/m2，銷售稅費率為10%，開發(fā)商的目標利潤為1000萬元，則該項目全部銷售出去的保本價格和目標利潤銷售價格分別是()萬元。

A.4400、4620

B.4444、4620

C.4444、6296

D.4400、6296

[答案]C

[解析]單位保本價格=([固定成本總額/盈虧平衡點產(銷)量]+單位變動成本)÷(1一銷售費率)，目標利潤銷售價格=[(固定總成本+目標利潤額)÷預計銷售面積+單位變動成本]÷(1一銷售費率);即單位保本價格=(12000000/6000+2000)/(1-10%)≈4444(元/m2)，目標利潤銷售價格=[(12000000+10000000)/6000+2000]/(1-10%)≈6296(元/m2)。

4[.不定項選擇題](九)某市土地儲備中心準備拍賣一塊城市中心區(qū)的空地，規(guī)劃用途為商住兩用，E房地產開發(fā)公司準備競標開發(fā)。若開發(fā)的項目總面積為6000m2，固定總成本為1200萬元，單位變動成本為2000元/m2，銷售稅費率為10%，發(fā)展商的目標利潤為1000萬元，則該項目全部銷售出去的保本價格和目標利潤銷售價格分別為()元/m2。

A.4400;4620

B.4444;4620

C.4444;6296

D.4400;6296

[答案]C

[解析]單位保本價格=(固定成本總額÷盈虧平衡點產(銷)量+單位變動成本)÷(1-銷售費率)，本題中要求計算該項目圈內部銷售出去的保本價格，所以，單位保本價格=(12000000÷6000+2000)÷(1-10%)=4444(元/m2)。目標利潤單位價格=[(固定總成本+目標利潤額)÷預計銷售面積+單位變動成本]÷(1-銷售費率)，所以，該項目全部銷售出去的目標利潤銷售價格為：[(12000000+10000000)÷6000+2000]÷(1-10%)=6296(元/m2)。

5[.不定項選擇題](一)甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬開發(fā)一住宅項目，并將該項目定位為單身白領公寓。該項目總建筑面積l0000m2，固定總成本2000萬元，單位變動成本2500元/m2。甲公司將該項目委托給專業(yè)能力較強的乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)代理銷售。乙公司針對該項目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當前熱賣區(qū)的特點，準備大力宣傳周邊即將規(guī)劃建設的商圈來吸引客戶關注，并計劃通過賣點的挖掘迅速打開銷售局面。若項目的銷售費率為15%，甲公司要求以成本為基礎的目標利潤率為20%，則乙公司為該項目確定的目標銷售價格為()元/m2。

A.4590

B.5294

C.5765

D.6353

[答案]D

[解析]單位保本價格={[固定成本總額÷盈虧平衡點產(銷)量]+單位變動成本}÷(1-銷售費率)=[(20000000÷l0000)+2500]÷(1-15%)≈5294(元/m2)。目標利潤=投資總額×投資利潤率=(20000000+2500×10000)×20%=9000000(元);目標利潤銷售價格=[(固定總成本+目標利潤額)÷預計銷售面積+單位變動成本]÷(1-銷售費率)=[(20000000+9000000)÷10000+2500]÷(1-15%)≈6353(元/m2)。

6[.不定項選擇題](六)某房地產企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設期3年，建設完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預期年限為10年，為了提高市場占有率的目標，該企業(yè)加大廣告宣傳費用的投入，并以低廉的價格進入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。該企業(yè)不含建設期的投資回收年限為()年。

A.5

B.7

C.9

D.10

[答案]B

[解析]從投資開始到投資全部回收的預期年限為10年，建設期3年，不含建設期的投資回收年限=l0-3=7(年)。

7[.不定項選擇題](一)甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬開發(fā)一住宅項目，并將該項目定位為單身白領公寓。該項目總建筑面積l0000m2，固定總成本2000萬元，單位變動成本2500元/m2。甲公司將該項目委托給專業(yè)能力較強的乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)代理銷售。乙公司針對該項目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當前熱賣區(qū)的特點，準備大力宣傳周邊即將規(guī)劃建設的商圈來吸引客戶關注，并計劃通過賣點的挖掘迅速打開銷售局面。乙公司的措施在SWOT分析中屬于()。

A.WT對策

B.WO對策

C.ST對策

D.SO對策

[答案]B

[解析]最小與最大對策(WO對策)是指著重考慮劣勢因素和機會因素，目的是對企業(yè)劣勢資源進行投資，以改善企業(yè)的劣勢資源并努力使劣勢影響趨于最小，這樣才能充分利用外部市場機會，使之不成為企業(yè)利用機會的障礙。本案例，乙公司針對該項目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當前熱賣區(qū)的特點，準備大力宣傳周邊即將規(guī)劃建設的商圈來吸引客戶關注，對項目進行投資改善劣勢資源，利用市場機會。

8[.不定項選擇題](六)某房地產企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設期3年，建設完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預期年限為10年，為了提高市場占有率的目標，該企業(yè)加大廣告宣傳費用的投入，并以低廉的價格進入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。為了提高企業(yè)的市場占有率，剛剛進入新市場的企業(yè)采用()，以低廉的價格、優(yōu)質的產品或服務，吸引消費者選擇自己的產品。

A.比較定價法

B.滲透定價法

C.目標利潤定價法

D.盈虧平衡定價法

[答案]B

[解析]市場占有率是指在一定時期內某類產品市場上，房地產企業(yè)產品的銷售量占同一類產品銷售總量的比例，或銷售收入占同一類產品銷售收入的比例。市場占有率是房地產企業(yè)經營狀況和產品競爭力狀況的綜合反映，關系到房地產企業(yè)在市場中的地位和興衰。市場占有率與平均收益率呈正相關關系，即企業(yè)在較小的市場上占較大的市場份額，比在較大的市場上占據較小的市場份額獲得更大的收益。為了提高企業(yè)的市場占有率，剛剛進入新市場的企業(yè)采用滲透定價法，以低廉的價格、優(yōu)質的產品或服務，吸引消費者選擇自己的產品。

9[.不定項選擇題](三)甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擁有一宗面積為30畝的地塊，規(guī)劃性質為商業(yè)，容積率為3，建筑密度為40%。該地塊周邊有近20家汽車4S店、10家醫(yī)藥公司辦事處。甲公司委托乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)進行項目定位、市場推廣和代理銷售。經調查研究，乙公司認為甲公司地塊擬開發(fā)的項目應該包含汽車用品市場、商務酒店和公寓式寫字樓，乙公司按規(guī)劃要求和擬開發(fā)方案測算出土地開發(fā)總投資為2億元，建筑投資為8000元/m2。乙公司對擬開發(fā)項目選擇推廣渠道，應重點考慮()。

A.電視廣告

B.雜志廣告

C.戶外廣告

D.直接函件廣告

[答案]C

[解析]廣告推廣渠道分為傳統(tǒng)媒體和網絡兩種形式。廣告宣傳中，廣告媒介的選擇是十分重要的決策，需要對廣告計劃、項目特點、資金實力、銷售進度等綜合協調的基礎上，確定廣告媒介，廣告媒介的特征比較如表1-3所示。題中，乙公司調查研究后認為甲公司地塊擬開發(fā)的項目應該包含汽車用品市場、商務酒店和公寓式寫字樓，所以應選擇戶外廣告，發(fā)揮其長期性、固定性及集中性效應優(yōu)勢。

10[.不定項選擇題]杭州某房地產開發(fā)集團為開展業(yè)務需要建立一個下屬房地產營銷公司，則該集團應明確哪些問題及如何進行規(guī)劃?關于房地產市場營銷，下列描述正確的是()。

A.房地產市場營銷必須對所在區(qū)域的城市規(guī)劃、市政基礎設施、商業(yè)設施等因素充分把握，根據區(qū)域環(huán)境制定適宜的營銷計劃

B.房地產市場營銷者不需要和潛在消費者接觸溝通，讓消費者自己接受該房屋價值后就能實現成功營銷

C.企業(yè)市場營銷不需要考慮消費者非理性預期的營銷，應采取以往的營銷策略確保企業(yè)盈利目標實現

D.房地產營銷策略可以不用理會國家當期發(fā)布的財政政策、貨幣政策、房地產產業(yè)政策

[答案]A

[解析]房地產市場營銷具有以下五方面特征：①受區(qū)域環(huán)境影響很大。房地產市場營銷必須對所在區(qū)域的城市規(guī)劃、市政基礎設施、商業(yè)設施等因素充分把握，根據區(qū)域環(huán)境制定適宜的營銷計劃。②消耗時間較長。房地產市場營銷者需要和潛在消費者經過多次接觸溝通，讓消費者完全認同該房屋價值后才能實現成功營銷。③具有動態(tài)性。企業(yè)必須根據市場營銷環(huán)境的變化，及時調整營銷計劃。④受消費者心理預期影響較大。企業(yè)市場營銷應充分考慮消費者非理性預期的營銷，采取合適的營銷策略以確保企業(yè)盈利目標實現。⑤受政策法律影響大。從政策角度看，國家當期發(fā)布的財政政策、貨幣政策、房地產產業(yè)政策對房地產業(yè)的發(fā)展都會產生一定的影響，針對市場的房地產營銷策略也應隨著市場政策環(huán)境的變化而變化