1[.多選題]外部營銷工作可以在內部推廣的同時展開，它是房地產經紀人在最短時間內，擴大推廣面的必需工作。房源外部營銷包括()。

A.櫥窗廣告

B.業(yè)務會議

C.平面媒體廣告

D.駐守派單

E.網絡廣告

[答案]ACDE

[解析]外部營銷指各類直接面向市場大眾的房源推廣工作。房源外部營銷的方式有：①櫥窗廣告;②平面媒體廣告;③網絡廣告;④同行合作;⑤駐守派單;⑥其他推廣。

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2[.多選題]房源外部營銷中的櫥窗廣告應注意的內容包括()。

A.櫥窗上房源信息應注重真實性、時效性、完整性，保證是最 新的真實房源

B.櫥窗廣告版面設計應該圖文并茂、簡潔美觀，最好彩色噴繪，效果更佳

C.櫥窗廣告不用定期更新和清潔，但要注意櫥窗玻璃明顯臟跡影響形象

D.對于駐足櫥窗廣告前瀏覽房源信息的客戶應該及時接待并引導入店提供全面的咨詢服務，對客戶需求做好了解登記

E.櫥窗廣告最好做好分區(qū)：出租房源、出售房源、重點推薦房源等，讓客戶更容易瀏覽

[答案]ABDE

[解析]櫥窗房源廣告容易吸引從店鋪前過往的人群，也是獲取上門客戶的一種重要廣告營銷方式。櫥窗廣告應注意以下幾點：①櫥窗上房源信息應注重真實性、時效性、完整性，保證是最 新的真實房源;②櫥窗廣告版面設計應該圖文并茂、簡潔美觀，最好彩色噴繪，效果更佳;③櫥窗廣告最好做好分區(qū)：出租房源、出售房源、重點推薦房源等，讓客戶更容易瀏覽;④櫥窗廣告應定期及時更新和清潔，避免日曬廣告紙褪色影響美觀，避免櫥窗玻璃明顯臟跡影響形象;⑤對于駐足櫥窗廣告前瀏覽房源信息的客戶應該及時接待并引導入店提供全面的咨詢服務，對客戶需求做好了解登記。

3[.多選題]房源信息“公盤制”的作用主要有()。

A.促進了機構所有房源信息完全共享

B.提高了房地產經紀人收集房源信息的積極性

C.促進了房地產經紀人的工作效率

D.提高了房源的成交速度

E.防止了房源信息外泄

[答案]ACD

[解析]公盤制的優(yōu)點表現(xiàn)在：①信息完全共享有利于新入職的經紀人進入工作狀態(tài)，經紀人可以快 速聯(lián)系匹配到的房源業(yè)主并及時帶看，從而大大提高工作效率，因為無需再通過持盤經紀人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快  速;②強調團隊合作多勞多得，一般公盤制會對經紀人業(yè)務動作細分，房源開發(fā)、鑰匙委托、獨 家委托、磋商促成等可能由不同經紀人完成上述作業(yè)，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻的均可以按照貢獻分到一定比例的傭金。其缺點主要包括：①不利于激發(fā)房地產經紀人收集房源信息的積極性;②部分經紀人為了個人的利益，會出現(xiàn)“留盤”行為;③房源信息較容易外泄。

4[.多選題]房地產經紀人在二手房經紀實務中需要對房源進行分類，通常意義上的“優(yōu)質房源”的特征主要有()。

A.地理位置較好

B.產權清晰

C.價格較高

D.市場需求旺

E.銷售周期長

[答案]ABD

[解析]房地產經紀人可以根據若干個因素對房源成交概率以及成交周期進行比較，將房源分成：①A類房源，地理位置較好或處于熱銷地段、業(yè)主心理價位合理、業(yè)主主動積極配合、具備合法上市產權，其市場需求旺、銷售難度小、銷售周期較短、有房源鑰匙。②B類房源，地理位置較差、價格較高或沒有競爭力、業(yè)主配合不積極、產權不清或有其他阻礙成交的問題，市場需求小、銷售難度大、銷售周期較長、無房源鑰匙。

5[.多選題]房地產經紀人更新房源信息時，正確的做法有()。

A.對房源進行周期性訪問

B.放棄冷門房源

C.累積房源訪問信息

D.刪除不活躍房源

E.刪除已成交的房源信息

[答案]AC

[解析]房源信息的時效性非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。一般來說，對房源信息的更新要注意以下幾點：①周期性回訪。處于在售或在租狀態(tài)的房源被稱之“有效房源”，已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租與出售的房源屬于“無效房源”，這些無效房源的作用有時則會被房地產經紀人忽略，因而也就將它們“打入冷宮”，不用再花費大量時間和精力對它們進行更新。這種做法是不科學的。因為隨著時間的推移，這種“無效房源”也有可能再次變?yōu)椤坝行Х吭础�，再次上市進入交易市場。②回訪信息的累積。③房源狀態(tài)的及時更新。

6[.多選題]房源營銷工作是房屋銷售工作的核 心環(huán)節(jié)，房源營銷的原則有()。

A.房源內容要真實，圖片清晰

B.房源信息完整

C.同等對待

D.及時性

E.賣點突出

[答案]ABDE

[解析]在有效開展房源營銷時候，通常要遵循以下七個原則：①房源內容要真實，圖片清晰;②房源信息完整;③及時性;④區(qū)別對待;⑤賣點突出;⑥廣泛推廣;⑦廣告形式多樣。

7[.多選題]下列關于房源物理屬性的表述中，正確的有()。[2009年真題]

A.房源物理屬性是指房源自身的物理狀態(tài)

B.房源物理屬性決定房源的使用價值

C.房源物理屬性決定房源的市場價格

D.房源物理屬性具有固定性

E.房源物理屬性具有差異性

[答案]BDE

[解析]房源的物理屬性是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)，其決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。除非遭遇地震、火災等特殊情況，房源屬性在交易過程中是不變的。房屋價格受多種因素的共同影響，從房源的物理屬性來看，每一套物業(yè)的價格是由房地產產品的個別性決定的。與其它商品不同的是，房地產商品具有顯著的個別性。

8[.多選題]房源信息的共享形式，主要依據市場現(xiàn)狀以及房地產經紀公司自身的特點進行設定，主要包括()。

A.分享制

B.私盤制

C.公盤制

D.信息公開制

E.混合制

[答案]BCE

[解析]房源信息的共享管理制度，主要依據市場的現(xiàn)狀以及房地產經紀企業(yè)自身的特點和發(fā)展需要進行設定。主要包括私盤制、公盤制和混合制，各有優(yōu)劣之處，適合不同規(guī)模、不同發(fā)展階段的房地產經紀企業(yè)。

9[.多選題]目前中國大部分房地產經紀機構采用公盤制，公盤制的主要缺點有()。

A.工作效率低

B.房源信息不能實現(xiàn)共享

C.會出現(xiàn)“留盤”行為

D.房源信息較易外泄

E.不利于激發(fā)房地產經紀人收集房源信息的積極性

[答案]CDE

[解析]公盤制，是指在一個房地產經紀企業(yè)內部，或者幾個聯(lián)盟房地產經紀企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內加入聯(lián)盟的全部房地產經紀企業(yè)，將所有房源信息完全共享。目前，我國大部分直營房地產經紀企業(yè)內部均采用公盤制達到房源信息共享的目的。它的缺點有：①不利于激發(fā)經紀人收集房源信息的積極性，部分經紀人為了個人的利益，會出現(xiàn)“留盤”行為。②房源信息較容易外泄。③可能出現(xiàn)有的房源信息多個經紀人同時在跟進，造成重復作業(yè)和對業(yè)主的騷擾，也容易導致員工內部利益沖突。

10[.多選題]房源的特征主要有()。

A.公共性

B.動態(tài)性

C.可替代性

D.人文性

E.經濟性

[答案]BC

[解析]房源的特征主要有兩方面：①房源的動態(tài)性，主要包括物業(yè)交易價格的變動、物業(yè)使用狀態(tài)的變動。②房源的可替代性。具有相似地段、相似建筑類型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，對于特定的需求者而言，它們是可以相互替代的。