1[.不定項(xiàng)選擇題](二)高先生首次來到某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的售樓處，一開始就問銷售人員小李很多問題。小李了解到高先生在某鎮(zhèn)開了一個(gè)小工廠，對中央政策及國內(nèi)外大事比較關(guān)心，剛好銷售人員小李也挺關(guān)心這方面的事情，所以彼此在溝通上無障礙。在之后的幾次電話跟蹤過程中，銷售人員小李除了致以問候之外，也非常認(rèn)真地解答了一些疑難問題。高先生表示很感謝。第二次來訪時(shí)，銷售人員小李根據(jù)第一次向其推薦的房號，再次加推了幾個(gè)房號，建議到時(shí)候可買兩個(gè)小面積鋪位，投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一些，效果也會(huì)明顯一些，高先生表示很認(rèn)同。發(fā)售當(dāng)天，銷售人員小李早上通知了高先生，高先生迫不及待地開車來到了現(xiàn)場，結(jié)果也跟銷售人員小李預(yù)想的一樣，買了兩個(gè)商鋪，并且加一個(gè)公寓。若小李介紹了一臨街商鋪，面積約50m2，售價(jià)約100萬元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是200元/m2，則投資回報(bào)率為()。

　　A.10%

　　B.12%

　　C.15%

　　D.21%

　　[答案]B

　　[解析]投資回報(bào)率=(月租金×12)/總房價(jià)。本案例，商鋪的面積50m2，售價(jià)約100萬元，月租金約是200元/m2，則該商鋪的投資回報(bào)率=200×50×12÷1000000=12%。

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　　2[.不定項(xiàng)選擇題](一)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)了一住宅和商業(yè)混合項(xiàng)目，委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)代理銷售。經(jīng)與甲公司協(xié)商，乙公司為項(xiàng)目住宅部分的目標(biāo)客戶制定了置業(yè)計(jì)劃;對項(xiàng)目商業(yè)部分采取先租后售的方式促銷�？蛻衾钅吃陧�(xiàng)目交房前1年購買了一個(gè)建筑面積為400m2、總價(jià)為1152萬元的商鋪。經(jīng)調(diào)查，類似商鋪當(dāng)時(shí)月租金為200元/m2。乙公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張某制定的置業(yè)計(jì)劃得到了很多客戶的認(rèn)同。李某的投資回收期限為()年。

　　A.11

　　B.12

　　C.13

　　D.14

　　[答案]B

　　[解析]投資回收期是指通過資金回流量來回收投資的年限。其計(jì)算公式為：投資回收期=投資總額÷年收益。本案例，李某的投資回收期=11520000÷(200×400×12)=12(年)。

　　3[.不定項(xiàng)選擇題]黃先生采用住房抵押貸款方式購買了一套總價(jià)30萬元的房子，貸款20萬元，年期20年，抵押貸款月還款系數(shù)為0.006924。黃先生住了2年后，想將房子租出，于是委托A中介公司的經(jīng)紀(jì)人小張代為招租，在未租出前房屋仍由黃先生管理。采用等額本息還款法，則其每月還款()元。

　　A.1172

　　B.2077

　　C.692

　　D.1585

　　[答案]A

　　[解析]等額本息還款法(等額法)，是將消費(fèi)者所貸款的總額(本金)，加上貸款年限內(nèi)本金產(chǎn)生的總共利息，得出本息總額，然后除以貸款的總計(jì)月數(shù)，得出消費(fèi)者貸款年限內(nèi)每月的還款數(shù)額。根據(jù)將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式其中n為還款期。本案例中，黃先生的購買總價(jià)為30萬元，貸款額20萬元，還款期20年，抵押貸款月還款系數(shù)為0.006924，代入公式，可得：200000×0.006924×(1+0.006924)240÷[(1+0.006924)240-1]=1171.52(元)。

　　4[.不定項(xiàng)選擇題]甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)了一個(gè)住宅小區(qū)。為促進(jìn)住宅銷售，甲公司制作了功能樓書和形象樓書，并租用路邊廣告牌進(jìn)行宣傳。李某與甲公司簽訂了《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，擬購買一套建筑面積為80m2、單價(jià)為5000元/m2的住宅。據(jù)了解，李某的家庭是第一次購買住宅，付款方式采用銀行抵押貸款。李某辦理房地產(chǎn)抵押貸款，額度最高可達(dá)()萬元。

　　A.20

　　B.24

　　C.28

　　D.32

　　[答案]C

　　[解析]在實(shí)際操作中，銀行抵押貸款中，購買首套住房，首付比例最低三成、銀行抵押貸款比例最高為70%。本案例，貸款額度最高可達(dá)到80×5000×70%=280000(元)=28(萬元)。

　　5[.不定項(xiàng)選擇題]甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)的一商品住宅項(xiàng)目已竣工，在辦理了《商品房銷售許可證》后，自行銷售該住宅項(xiàng)目。甲企業(yè)為張某制作了置業(yè)計(jì)劃，與王某簽訂了《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，與年齡為25歲的劉某簽訂了《商品房買賣合同》。劉某向銀行申請住房抵押貸款的最長期限為()年。

　　A.25

　　B.30

　　C.35

　　D.40

　　[答案]B

　　[解析]借貸期限是指按揭貸款分期償還的期限，目前人民幣貸款期限最長不超過30年(與購房者年齡相關(guān)，比如有銀行規(guī)定貸款期限加購房人年齡不超過65年)。

　　6[.不定項(xiàng)選擇題]李某看中一樓盤，欲購買其中一套總價(jià)30萬元、面積100m2的住宅。假如你作為該住宅樓盤的銷售人員，請回答李某的如下問題：如果選擇首付20%，余款向銀行抵押貸款，貸款期10年，貸款年利率為5%，按月等額還款，月還款額為()元。

　　A.3182

　　B.2500

　　C.2545、6

　　D.2590、5

　　[答案]C

　　[解析]等額本息還款方式的月還款額計(jì)算公式為：其中n為還款期，可得，300000×(1-20%)×5%÷12×(1+5%÷12)120÷[(1+5%÷12)120-1]=2545.6(元)。

　　7[.不定項(xiàng)選擇題]劉某希望購買一套距離上班地點(diǎn)較近的高檔商品住房，欲與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)簽訂買方獨(dú) 家代理協(xié)議。根據(jù)甲公司查詢和分析，發(fā)現(xiàn)劉某是一名老客戶，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以作為追蹤及服務(wù)的對象。在利潤貢獻(xiàn)方面老客戶是新客戶的()倍。

　　A.4

　　B.5

　　C.10

　　D.16

　　[答案]D

　　[解析]據(jù)統(tǒng)計(jì)，爭取一個(gè)新客戶的成本是留住一個(gè)老客戶的5倍，在利潤貢獻(xiàn)方面老客戶更高達(dá)新客戶的16倍。因而有意識地致力于開發(fā)長期顧客，力圖打造其終身的企業(yè)顧客，培養(yǎng)忠誠顧客，是經(jīng)紀(jì)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)源源不斷的保證，也是競爭力的基礎(chǔ)。

　　8[.不定項(xiàng)選擇題]甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)了一個(gè)住宅小區(qū)。為促進(jìn)住宅銷售，甲公司制作了功能樓書和形象樓書，并租用路邊廣告牌進(jìn)行宣傳。李某與甲公司簽訂了《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，擬購買一套建筑面積為80m2、單價(jià)為5000元/m2的住宅。據(jù)了解，李某的家庭是第一次購買住宅，付款方式采用銀行抵押貸款。在與李某簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)，甲公司銷售人員應(yīng)向李某提示()。

　　A.單價(jià)對應(yīng)的面積內(nèi)涵

　　B.面積誤差的處理方式

　　C.后續(xù)將要簽訂的相關(guān)文件

　　D.有關(guān)的法律文書

　　[答案]ACD

　　[解析]在簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)，銷售人員應(yīng)向購房者作如下提示：①簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》后是否可更名;②簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》后是否可換房;③《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》中單價(jià)的單位是套內(nèi)面積還是建筑面積;④應(yīng)提示購房者認(rèn)真閱讀《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》的所有內(nèi)容;⑤應(yīng)提示購房者在確認(rèn)購買前需了解的后續(xù)將要簽署的相關(guān)文件及所展示的各項(xiàng)法律文書。

　　9[.不定項(xiàng)選擇題](二)高先生首次來到某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的售樓處，一開始就問銷售人員小李很多問題。小李了解到高先生在某鎮(zhèn)開了一個(gè)小工廠，對中央政策及國內(nèi)外大事比較關(guān)心，剛好銷售人員小李也挺關(guān)心這方面的事情，所以彼此在溝通上無障礙。在之后的幾次電話跟蹤過程中，銷售人員小李除了致以問候之外，也非常認(rèn)真地解答了一些疑難問題。高先生表示很感謝。第二次來訪時(shí)，銷售人員小李根據(jù)第一次向其推薦的房號，再次加推了幾個(gè)房號，建議到時(shí)候可買兩個(gè)小面積鋪位，投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一些，效果也會(huì)明顯一些，高先生表示很認(rèn)同。發(fā)售當(dāng)天，銷售人員小李早上通知了高先生，高先生迫不及待地開車來到了現(xiàn)場，結(jié)果也跟銷售人員小李預(yù)想的一樣，買了兩個(gè)商鋪，并且加一個(gè)公寓。高先生在購買商鋪的過程中，銷售人員小李需要通過說辭和銷售工具向高先生展示項(xiàng)目()，來樹立并強(qiáng)化項(xiàng)目的投資信心。

　　A.地段位置

　　B.投資優(yōu)勢和未來的投資回報(bào)表現(xiàn)

　　C.形狀面積

　　D.商鋪質(zhì)量

　　[答案]B

　　[解析]新商品房銷售代理講求開盤和持銷，商鋪銷售代理講求分階段集中式銷售，盡量弱化持銷期，主要是受商鋪購買者的客戶屬性決定。商鋪銷售過程中，銷售人員需要通過說辭和銷售工具向客戶展示項(xiàng)目投資優(yōu)勢和未來的投資回報(bào)表現(xiàn)，樹立并強(qiáng)化項(xiàng)目的投資信心。

　　10[.不定項(xiàng)選擇題]甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)的一商品住宅項(xiàng)目已竣工，在辦理了《商品房銷售許可證》后，自行銷售該住宅項(xiàng)目。甲企業(yè)為張某制作了置業(yè)計(jì)劃，與王某簽訂了《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，與年齡為25歲的劉某簽訂了《商品房買賣合同》。甲企業(yè)通過與王某簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》來確定王某()。

　　A.對所認(rèn)購住房的所有權(quán)

　　B.所認(rèn)購住房的成交價(jià)格

　　C.簽訂《商品房買賣合同》的具體時(shí)間

　　D.與甲企業(yè)糾紛的解決途徑

　　[答案]BC

　　[解析]購房者通過銷售人員的介紹，對所購房地產(chǎn)全面了解后，選定自已購買的房屋單元，這時(shí)需要以繳納定金并簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》的形式，來確定購房者對該房號的認(rèn)購權(quán)、該房號的成交價(jià)格及簽訂正式《商品房買賣合同》的時(shí)間等事項(xiàng)。通過《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》來保證購房者與開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)利。