1[.不定項選擇題](四)某市土地儲備中心準備拍賣一塊城市中心區(qū)的空地，規(guī)劃用途為商住兩用，A房地產(chǎn)開發(fā)公司準備競標開發(fā)。若開發(fā)的項目總面積為6000m2，固定總成本1200萬元，單位變動成本為2000元/m2，銷售稅費率為10%，開發(fā)商的目標利潤為1000萬元，則該項目全部銷售出去的保本價格和目標利潤銷售價格分別是()萬元。

　　A.4400、4620

　　B.4444、4620

　　C.4444、6296

　　D.4400、6296

　　[答案]C

　　[解析]單位保本價格=([固定成本總額/盈虧平衡點產(chǎn)(銷)量]+單位變動成本)÷(1一銷售費率)，目標利潤銷售價格=[(固定總成本+目標利潤額)÷預(yù)計銷售面積+單位變動成本]÷(1一銷售費率);即單位保本價格=(12000000/6000+2000)/(1-10%)≈4444(元/m2)，目標利潤銷售價格=[(12000000+10000000)/6000+2000]/(1-10%)≈6296(元/m2)。

　　2[.不定項選擇題](九)某市土地儲備中心準備拍賣一塊城市中心區(qū)的空地，規(guī)劃用途為商住兩用，E房地產(chǎn)開發(fā)公司準備競標開發(fā)。若開發(fā)的項目總面積為6000m2，固定總成本為1200萬元，單位變動成本為2000元/m2，銷售稅費率為10%，發(fā)展商的目標利潤為1000萬元，則該項目全部銷售出去的保本價格和目標利潤銷售價格分別為()元/m2。

　　A.4400;4620

　　B.4444;4620

　　C.4444;6296

　　D.4400;6296

　　[答案]C

　　[解析]單位保本價格=(固定成本總額÷盈虧平衡點產(chǎn)(銷)量+單位變動成本)÷(1-銷售費率)，本題中要求計算該項目圈內(nèi)部銷售出去的保本價格，所以，單位保本價格=(12000000÷6000+2000)÷(1-10%)=4444(元/m2)。目標利潤單位價格=[(固定總成本+目標利潤額)÷預(yù)計銷售面積+單位變動成本]÷(1-銷售費率)，所以，該項目全部銷售出去的目標利潤銷售價格為：[(12000000+10000000)÷6000+2000]÷(1-10%)=6296(元/m2)。

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　　3[.不定項選擇題](一)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬開發(fā)一住宅項目，并將該項目定位為單身白領(lǐng)公寓。該項目總建筑面積l0000m2，固定總成本2000萬元，單位變動成本2500元/m2。甲公司將該項目委托給專業(yè)能力較強的乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)代理銷售。乙公司針對該項目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當前熱賣區(qū)的特點，準備大力宣傳周邊即將規(guī)劃建設(shè)的商圈來吸引客戶關(guān)注，并計劃通過賣點的挖掘迅速打開銷售局面。若項目的銷售費率為15%，甲公司要求以成本為基礎(chǔ)的目標利潤率為20%，則乙公司為該項目確定的目標銷售價格為()元/m2。

　　A.4590

　　B.5294

　　C.5765

　　D.6353

　　[答案]D

　　[解析]單位保本價格={[固定成本總額÷盈虧平衡點產(chǎn)(銷)量]+單位變動成本}÷(1-銷售費率)=[(20000000÷l0000)+2500]÷(1-15%)≈5294(元/m2)。目標利潤=投資總額×投資利潤率=(20000000+2500×10000)×20%=9000000(元);目標利潤銷售價格=[(固定總成本+目標利潤額)÷預(yù)計銷售面積+單位變動成本]÷(1-銷售費率)=[(20000000+9000000)÷10000+2500]÷(1-15%)≈6353(元/m2)。

　　4[.不定項選擇題](六)某房地產(chǎn)企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設(shè)期3年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預(yù)期年限為10年，為了提高市場占有率的目標，該企業(yè)加大廣告宣傳費用的投入，并以低廉的價格進入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。該企業(yè)不含建設(shè)期的投資回收年限為()年。

　　A.5

　　B.7

　　C.9

　　D.10

　　[答案]B

　　[解析]從投資開始到投資全部回收的預(yù)期年限為10年，建設(shè)期3年，不含建設(shè)期的投資回收年限=l0-3=7(年)。

　　5[.不定項選擇題](一)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬開發(fā)一住宅項目，并將該項目定位為單身白領(lǐng)公寓。該項目總建筑面積l0000m2，固定總成本2000萬元，單位變動成本2500元/m2。甲公司將該項目委托給專業(yè)能力較強的乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)代理銷售。乙公司針對該項目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當前熱賣區(qū)的特點，準備大力宣傳周邊即將規(guī)劃建設(shè)的商圈來吸引客戶關(guān)注，并計劃通過賣點的挖掘迅速打開銷售局面。乙公司的措施在SWOT分析中屬于()。

　　A.WT對策

　　B.WO對策

　　C.ST對策

　　D.SO對策

　　[答案]B

　　[解析]最小與最大對策(WO對策)是指著重考慮劣勢因素和機會因素，目的是對企業(yè)劣勢資源進行投資，以改善企業(yè)的劣勢資源并努力使劣勢影響趨于最小，這樣才能充分利用外部市場機會，使之不成為企業(yè)利用機會的障礙。本案例，乙公司針對該項目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當前熱賣區(qū)的特點，準備大力宣傳周邊即將規(guī)劃建設(shè)的商圈來吸引客戶關(guān)注，對項目進行投資改善劣勢資源，利用市場機會。

　　6[.不定項選擇題](六)某房地產(chǎn)企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設(shè)期3年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預(yù)期年限為10年，為了提高市場占有率的目標，該企業(yè)加大廣告宣傳費用的投入，并以低廉的價格進入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。為了提高企業(yè)的市場占有率，剛剛進入新市場的企業(yè)采用()，以低廉的價格、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，吸引消費者選擇自己的產(chǎn)品。

　　A.比較定價法

　　B.滲透定價法

　　C.目標利潤定價法

　　D.盈虧平衡定價法

　　[答案]B

　　[解析]市場占有率是指在一定時期內(nèi)某類產(chǎn)品市場上，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷售量占同一類產(chǎn)品銷售總量的比例，或銷售收入占同一類產(chǎn)品銷售收入的比例。市場占有率是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和產(chǎn)品競爭力狀況的綜合反映，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位和興衰。市場占有率與平均收益率呈正相關(guān)關(guān)系，即企業(yè)在較小的市場上占較大的市場份額，比在較大的市場上占據(jù)較小的市場份額獲得更大的收益。為了提高企業(yè)的市場占有率，剛剛進入新市場的企業(yè)采用滲透定價法，以低廉的價格、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，吸引消費者選擇自己的產(chǎn)品。

　　7[.不定項選擇題](三)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擁有一宗面積為30畝的地塊，規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)，容積率為3，建筑密度為40%。該地塊周邊有近20家汽車4S店、10家醫(yī)藥公司辦事處。甲公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)進行項目定位、市場推廣和代理銷售。經(jīng)調(diào)查研究，乙公司認為甲公司地塊擬開發(fā)的項目應(yīng)該包含汽車用品市場、商務(wù)酒店和公寓式寫字樓，乙公司按規(guī)劃要求和擬開發(fā)方案測算出土地開發(fā)總投資為2億元，建筑投資為8000元/m2。乙公司對擬開發(fā)項目選擇推廣渠道，應(yīng)重點考慮()。

　　A.電視廣告

　　B.雜志廣告

　　C.戶外廣告

　　D.直接函件廣告

　　[答案]C

　　[解析]廣告推廣渠道分為傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)兩種形式。廣告宣傳中，廣告媒介的選擇是十分重要的決策，需要對廣告計劃、項目特點、資金實力、銷售進度等綜合協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，確定廣告媒介，廣告媒介的特征比較如表1-3所示。題中，乙公司調(diào)查研究后認為甲公司地塊擬開發(fā)的項目應(yīng)該包含汽車用品市場、商務(wù)酒店和公寓式寫字樓，所以應(yīng)選擇戶外廣告，發(fā)揮其長期性、固定性及集中性效應(yīng)優(yōu)勢。

　　8[.不定項選擇題]杭州某房地產(chǎn)開發(fā)集團為開展業(yè)務(wù)需要建立一個下屬房地產(chǎn)營銷公司，則該集團應(yīng)明確哪些問題及如何進行規(guī)劃?關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷，下列描述正確的是()。

　　A.房地產(chǎn)市場營銷必須對所在區(qū)域的城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等因素充分把握，根據(jù)區(qū)域環(huán)境制定適宜的營銷計劃

　　B.房地產(chǎn)市場營銷者不需要和潛在消費者接觸溝通，讓消費者自己接受該房屋價值后就能實現(xiàn)成功營銷

　　C.企業(yè)市場營銷不需要考慮消費者非理性預(yù)期的營銷，應(yīng)采取以往的營銷策略確保企業(yè)盈利目標實現(xiàn)

　　D.房地產(chǎn)營銷策略可以不用理會國家當期發(fā)布的財政政策、貨幣政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策

　　[答案]A

　　[解析]房地產(chǎn)市場營銷具有以下五方面特征：①受區(qū)域環(huán)境影響很大。房地產(chǎn)市場營銷必須對所在區(qū)域的城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等因素充分把握，根據(jù)區(qū)域環(huán)境制定適宜的營銷計劃。②消耗時間較長。房地產(chǎn)市場營銷者需要和潛在消費者經(jīng)過多次接觸溝通，讓消費者完全認同該房屋價值后才能實現(xiàn)成功營銷。③具有動態(tài)性。企業(yè)必須根據(jù)市場營銷環(huán)境的變化，及時調(diào)整營銷計劃。④受消費者心理預(yù)期影響較大。企業(yè)市場營銷應(yīng)充分考慮消費者非理性預(yù)期的營銷，采取合適的營銷策略以確保企業(yè)盈利目標實現(xiàn)。⑤受政策法律影響大。從政策角度看，國家當期發(fā)布的財政政策、貨幣政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會產(chǎn)生一定的影響，針對市場的房地產(chǎn)營銷策略也應(yīng)隨著市場政策環(huán)境的變化而變化

　　9[.不定項選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在制定某房地產(chǎn)項目的價格時，采用比較定價法，表1-4是一個市場比較樓盤的打分表。表1-4打分表{圖}制定分幢、分期均價的思考出發(fā)點為()。

　　A.根據(jù)各自的相對位置、條件

　　B.根據(jù)層差

　　C.根據(jù)朝向差

　　D.根據(jù)銷售階段的策略安排

　　[答案]A

　　[解析]分幢、分期的思考出發(fā)點是根據(jù)各自的相對位置、條件等細化，找準均價;根據(jù)銷售階段的策略安排，找出項目不同階段最合適的均價。

　　10[.不定項選擇題](六)某房地產(chǎn)企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設(shè)期3年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預(yù)期年限為10年，為了提高市場占有率的目標，該企業(yè)加大廣告宣傳費用的投入，并以低廉的價格進入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。為了維護企業(yè)形象或為了阻止帶有風(fēng)險的價格競爭，企業(yè)經(jīng)常會制定()。

　　A.過渡定價目標

　　B.競爭定價目標

　　C.穩(wěn)定價格目標

　　D.提高市場占有率的目標

　　[答案]C

　　[解析]穩(wěn)定價格目標，又稱為企業(yè)聲譽目標，是指房地產(chǎn)企業(yè)為維護企業(yè)形象，采取穩(wěn)定價格的做法。良好的企業(yè)形象是企業(yè)的無形資產(chǎn)，是企業(yè)成功運用市場營銷組合取得消費者的信賴，是長期積累的結(jié)果。為了維護企業(yè)形象或為了阻止帶有風(fēng)險的價格競爭，經(jīng)常會采用穩(wěn)定價格的定價目標。