1[.多選題]房地產(chǎn)市場推廣中的關(guān)系推廣()。

　　A.致力于構(gòu)建企業(yè)與消費(fèi)者之間更親密的關(guān)系

　　B.要求為消費(fèi)者既提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品又提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

　　C.是一種直接的推廣形式

　　D.是唯一直接依靠人員的促銷方式

　　E.有利于開展創(chuàng)造性銷售活動

　　[答案]ABE

　　[解析]公共關(guān)系是指企業(yè)與不同公眾之間的溝通和關(guān)系。公眾包括客戶、股東、供應(yīng)商、雇員、政府、一般公眾、媒體等。其中，企業(yè)與購買者之間創(chuàng)造更親密的工作關(guān)系和相互依賴伙伴關(guān)系，同時也是建立和發(fā)展雙方的連續(xù)性效益，提高品牌忠誠度和鞏固市場的方法與技巧。公共關(guān)系推廣是企業(yè)利用公共媒體刊登非付費(fèi)的有關(guān)企業(yè)的重要新聞或正面新聞，來促進(jìn)消費(fèi)者對企業(yè)產(chǎn)品的需求。當(dāng)公共媒體出現(xiàn)了對企業(yè)的負(fù)面新聞時，也會造成公眾不再信任企業(yè)產(chǎn)品的情況。CD兩項(xiàng)是人員促銷的特點(diǎn)。

　　2[.多選題]房地產(chǎn)產(chǎn)品的外部環(huán)境主要由()等構(gòu)成。

　　A.總體環(huán)境

　　B.使用環(huán)境

　　C.產(chǎn)業(yè)環(huán)境

　　D.資源環(huán)境

　　E.競爭環(huán)境

　　[答案]ACE

　　[解析]房地產(chǎn)產(chǎn)品的外部環(huán)境構(gòu)成主要包括：①總體環(huán)境;②產(chǎn)業(yè)環(huán)境;③競爭環(huán)境。總體環(huán)境分析要從政治法律(Political)、經(jīng)濟(jì)(Economic)、社會文化(Social)和技術(shù)(Technological)四個層面進(jìn)行環(huán)境評估，即外部總體環(huán)境PEST分析。

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　　3[.多選題]在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位過程中，市場分析的調(diào)查方法有()。

　　A.座談會

　　B.會員制

　　C.電視調(diào)查

　　D.問卷訊問

　　E.實(shí)地調(diào)查

　　[答案]ADE

　　[解析]房地產(chǎn)產(chǎn)品市場分析定位法是指運(yùn)用市場調(diào)查方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目市場環(huán)境進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集、歸納和整理，形成項(xiàng)目可能的產(chǎn)品定位方向，然后對數(shù)據(jù)進(jìn)行競爭分析，利用普通邏輯的排除、類比、補(bǔ)缺等形成產(chǎn)品定位的方法。市場分析方法中的市場調(diào)查方法包括實(shí)地調(diào)查法、問卷訪問法、座談會等。

　　4[.多選題]作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在開展制定價格策略工作前，最重要的一個步驟是與開發(fā)商充分溝通，將()作為定價時考慮的內(nèi)容。

　　A.開發(fā)商的回款目標(biāo)

　　B.企業(yè)的規(guī)模

　　C.開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

　　D.競爭項(xiàng)目的實(shí)力

　　E.企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略

　　[答案]AE

　　[解析]作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在制定價格策略工作前，最重要的一個步驟是與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分溝通，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的回款目標(biāo)、企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略作為定價必須考慮的因素。通過與開發(fā)商溝通價格目標(biāo)及價格策略，確定其對項(xiàng)目的價格預(yù)期，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，是合理定價的一個關(guān)鍵前提。

　　5[.多選題]在新建商品房營銷活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可參與的工作有()。

　　A.項(xiàng)目施工與監(jiān)理

　　B.項(xiàng)目市場定位

　　C.項(xiàng)目策劃與地塊研究

　　D.協(xié)助制定項(xiàng)目銷售方案

　　E.協(xié)助制定項(xiàng)目價目表

　　[答案]CDE

　　[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在新建商品房市場營銷活動中能夠參加的工作主要是：①項(xiàng)目籌劃與地塊研究;②產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃;③項(xiàng)目策劃與銷售。@##

　　6[.多選題]信息是任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效信息的支持，則所有決策都是主觀臆測。下列屬于搜集信息的途徑的有()。

　　A.交易雙方當(dāng)事人

　　B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)交易信息

　　C.熟悉房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士

　　D.準(zhǔn)交易資料的搜集

　　E.各類初級資料

　　[答案]ABCDE

　　[解析]房地產(chǎn)市場信息搜集途徑包括以下七種：①交易雙方當(dāng)事人;②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)交易信息;③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開發(fā)布的各種銷售或出租廣告;④熟悉房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士;⑤準(zhǔn)交易資料的搜集;⑥房地產(chǎn)交易展示會上的銷售資料;⑦各類次級資料。@##

　　7[.不定項(xiàng)選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在制定某房地產(chǎn)項(xiàng)目的價格時，采用比較定價法，表1-4是一個市場比較樓盤的打分表。表1-4打分表根據(jù)題意，下列表述正確的為()。

　　A.樓盤甲的權(quán)重為20%

　　B.樓盤戊的權(quán)重值為643、35

　　C.項(xiàng)目較為合理的均價應(yīng)定為3726元/m2

　　D.對每個重點(diǎn)市場比較樓盤進(jìn)行價格調(diào)整時，可由公司銷售經(jīng)理決定

　　[答案]ABC

　　[解析]A項(xiàng)，樓盤甲的權(quán)重=100%-樓盤乙的權(quán)重-樓盤丙的權(quán)重-樓盤丁的權(quán)重-樓盤戊的權(quán)重-樓盤己的權(quán)重-樓盤庚的權(quán)重=100%-20%-15%-15%-15%-10%-5%=20%;或樓盤甲的權(quán)重=樓盤甲的權(quán)重值÷樓盤甲的比較價=650.8÷3254=20%。B項(xiàng)，樓盤戊的權(quán)重值=樓盤戊的比較價格×樓盤戊的權(quán)重=4289×15%=643.35。C項(xiàng)，項(xiàng)目較為合理的均價=樓盤甲的權(quán)重值+樓盤乙的權(quán)重值+樓盤丙的權(quán)重值+樓盤丁的權(quán)重值+樓盤戊的權(quán)重值+樓盤己的權(quán)重值+樓盤庚的權(quán)重值=650.8+703.2+541.2+570.15+643.35+381.6+235.8=3726(元/m2)。

　　8[.不定項(xiàng)選擇題](六)某房地產(chǎn)企業(yè)擬建一項(xiàng)目，總投資20000萬元，建設(shè)期3年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預(yù)期年限為10年，為了提高市場占有率的目標(biāo)，該企業(yè)加大廣告宣傳費(fèi)用的投入，并以低廉的價格進(jìn)入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進(jìn)入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。該企業(yè)預(yù)期投資收益率為()。

　　A.10、2%

　　B.12、5%

　　C.14、3%

　　D.15、6%

　　[答案]C

　　[解析]預(yù)期投資收益率=(總投資額÷總投資回收年限)/總投資額=(20000÷7)/20000=14.3%。

　　9[.不定項(xiàng)選擇題](五)某新建商業(yè)用房的完全成本為2500元/m2，開發(fā)商希望的目標(biāo)利潤率是完全成本的20%，銷售稅金為200元/m2，周邊同檔次物業(yè)的市場價格水平為3500元/m2，預(yù)計(jì)該物業(yè)的年總收益為400元/m2，總收益倍數(shù)為10。采用市場比較定價法，該商業(yè)用房的價格應(yīng)為()元/m2。

　　A.3000

　　B.3200

　　C.3500

　　D.4000

　　[答案]C

　　[解析]該新建商業(yè)用房周邊同檔次物業(yè)的市場價格水平為3500元/m2，若采用市場比較定價法，則該商業(yè)用房的價格應(yīng)為3500元/m2。

　　10[.不定項(xiàng)選擇題](三)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擁有一宗面積為30畝的地塊，規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)，容積率為3，建筑密度為40%。該地塊周邊有近20家汽車4S店、10家醫(yī)藥公司辦事處。甲公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)進(jìn)行項(xiàng)目定位、市場推廣和代理銷售。經(jīng)調(diào)查研究，乙公司認(rèn)為甲公司地塊擬開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)該包含汽車用品市場、商務(wù)酒店和公寓式寫字樓，乙公司按規(guī)劃要求和擬開發(fā)方案測算出土地開發(fā)總投資為2億元，建筑投資為8000元/m2。若甲公司要求的利潤為4800萬元，則乙公司采用變動成本定價法為該項(xiàng)目確定的平均售價為()元/m2。

　　A.4133

　　B.11333

　　C.12133

　　D.20340

　　[答案]C

　　[解析]變動成本定價法即以單位面積變動成本為定價基礎(chǔ)，加上單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)，形成產(chǎn)品售價。其公式為：售價=單位變動成本+單位貢獻(xiàn)額。單位貢獻(xiàn)量=目標(biāo)貢獻(xiàn)/單位總量;目標(biāo)貢獻(xiàn)=預(yù)計(jì)固定成本費(fèi)用+年目標(biāo)盈利。本案例中，目標(biāo)貢獻(xiàn)=200000000+48000000=248000000(元);因?yàn)橐划�=666.666667平方米，則建筑總面積=容積率×土地面積=3×30×666.666667=60000m2;平均售價=8000+248000000÷60000≈12133(元/m2)。