房屋交付與驗收

本章練習(xí) 知識點講解

　　一、新建商品房交付與驗收

　　根據(jù)交付房屋類型的差異，房屋交付分為新建商品房交付和存量房交付。

　　(一)新建商品房交付的內(nèi)涵

　　房地產(chǎn)開發(fā)商交付新建商品房，多數(shù)是將簽署了新建商品房買賣合同的商品房交付給買受人，少數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)商將商業(yè)不動產(chǎn)交付給承租人。前者是房屋實物的轉(zhuǎn)移占有，即先將房屋實體交付給買受人，后辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，也就是說新建商品房買受人從房地產(chǎn)開發(fā)商那里領(lǐng)受到房屋后，再到不動產(chǎn)登記部門辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)利證書。

　　(二)新建商品房交付的條件

　　首先，該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件和房屋測繪報告。如果商品房是住宅的，需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在交付驗收日，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不能提供上述文件，買受人可以拒絕接收房屋，產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

　　其次，商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備要具備交付條件、相應(yīng)的使用標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)施設(shè)備包括兩大類，一是基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，包括供排水、供電、供暖、燃?xì)�、電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)。二是公共服務(wù)及其他配套設(shè)施。這些配套設(shè)施是否建設(shè)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)注的為準(zhǔn)。如對小區(qū)內(nèi)綠地率、規(guī)劃的車位或車庫、物業(yè)服務(wù)用房、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等約定交付時間及標(biāo)準(zhǔn)。

　　(三)買受人查驗交付商品房的項目

　　買受人收到標(biāo)的物時應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當(dāng)及時檢驗。

　　當(dāng)事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。

　　買受人按照合同約定的條款對房屋面積、公攤面積、公用設(shè)施、配套設(shè)施、房屋配套等進(jìn)行驗收。

　　(四)房屋交付時的費用

　　房屋交付時的費用有以下兩種情況：

　　一是無需交付任何費用。開發(fā)商在交付房屋的時候，買受人直接按照合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)對房屋進(jìn)行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環(huán)節(jié)無需交付任何費用。

　　二是預(yù)付費用。開發(fā)商在交付房屋的時候，買受人需要預(yù)交物業(yè)管理費、水電費、電視初裝費等，開發(fā)商同時代收房屋契稅。買受人在按照合同標(biāo)準(zhǔn)驗收合格后領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　(五)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參與物業(yè)交付

　　物業(yè)交付是住房項目銷售的最后階段，代理公司協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商共同完成，購房者順利搬入住房。在物業(yè)交付中，銷售人員、工程人員、物業(yè)管理人員等組成驗房小組，為客戶驗房提供零接觸服務(wù)。

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