寫字樓項目銷售代理

本章練習(xí) 知識點講解

　　一、寫字樓產(chǎn)品特性和運作目標

　　(二)寫字樓項目運作目標

　　1.綜合利益最大化目標。盡量將項目后期運營成本降低。

　　2.快速回收成本目標。應(yīng)該建造適銷對路的產(chǎn)品;縮短開發(fā)周期，合理控制項目成本投入，確保項目高投入產(chǎn)出比。

　　3.品牌目標。趨向于領(lǐng)先或差異化于市場現(xiàn)有水平的檔次定位與產(chǎn)品設(shè)計，產(chǎn)生品牌識別性，進而產(chǎn)生社會知名度。

　　二、寫字樓定位及物業(yè)發(fā)展建議

　　(一)本體項目資源屬性判斷

　　1.項目指標分析

　　包括：地塊經(jīng)濟指標、建設(shè)指標分析和地塊形狀分析，具體指用地面積、容積率、建筑面積、限高、建筑密度、退紅線、地塊形狀、地塊內(nèi)部狀況等。

　　2.項目四至分析

　　分析地塊周邊的現(xiàn)狀情況、未來發(fā)展情況，同時尋找地塊的主昭示面，判斷地塊位置是否緊鄰城市主要道路兩側(cè)，未來樓體位置是否便于吸引城市人流與車流的視覺關(guān)注。

　　3.區(qū)域?qū)傩耘袛?/P>

　　判斷地塊所屬區(qū)域的商務(wù)屬性，即地塊位置是否歸屬于城市核心商務(wù)區(qū)、次級商務(wù)區(qū)、非主流商務(wù)區(qū)，或區(qū)域根本無商務(wù)氛圍等。

　　4.景觀資源分析

　　判斷地塊周邊視覺范圍可達的景觀價值，例如：水景、山景、公園、院校、城市廣場、特色建筑、旅游及文化景觀資源等。

　　5.周邊商業(yè)配套成熟度判斷

　　判斷地塊周邊區(qū)域與企業(yè)辦公相關(guān)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配套程度，重點考察餐飲服務(wù)配套、金融服務(wù)配套、以及便利服務(wù)設(shè)施等。例如：餐廳、銀行、電信服務(wù)廳、便利店等。

　　6.路網(wǎng)情況判斷

　　判斷地塊位置是否緊鄰城市主要干道或高速公路入口，地塊附近地鐵站點或其他公共交通站點設(shè)置狀況，細致考慮步行或車行進入項目地塊的人流動線與車行動線的便捷程度;同時分析項目到達周邊其他區(qū)域和重要交通節(jié)點的需要時間，看交通是否便利等。

　　7.其他資源優(yōu)劣勢判斷

　　判斷項目其他資源優(yōu)劣勢。例如：品牌增值、綜合體規(guī)劃增值、區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈增值、區(qū)域政府規(guī)劃利好、爛尾形象貶損等。

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