1[.多選題]影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要包括()。

A.購買或出售心態(tài)

B.個人偏好

C.接近豪宅的心理

D.時尚風(fēng)氣

E.講究風(fēng)水或吉祥號碼

[答案]ABDE

[解析]心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要包括：①購買或出售時的心態(tài);②個人的欣賞趣味(偏好);③時尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理;④接近名家住宅的心理;⑤講究風(fēng)水或吉祥號碼。

2[.多選題]現(xiàn)有一沿街商鋪建筑面積為39m2，需要評估其市場價值。下列沿街商鋪交易實(shí)例中，適合選為可比實(shí)例的有()。

A.同一商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為36m2，三年前出售，售價為53萬元

B.同一商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為120m2，近期出售，售價為180萬元

C.同一商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為50m2，近期出售，售價為72萬元

D.同一商業(yè)區(qū)內(nèi)，使用面積為36、55m2，使用面積與建筑面積比率為85%，近期出售，售價為66萬元

E.1km外一居住區(qū)內(nèi)，建筑面積為120㎡，近期出售，售價為180萬元

[答案]CD

[解析]選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下基本要求：①可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似;②可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價目的;③可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點(diǎn);④可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。A項(xiàng)，所選的可比實(shí)例，時間有點(diǎn)久遠(yuǎn)。B項(xiàng)，所選的可比實(shí)例的面積比估價對象大很多。E項(xiàng)，所選的可比實(shí)例，與估價對象相比，距離遠(yuǎn)，面積大。

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3[.多選題]根據(jù)人口增長的絕 對數(shù)量，人口增長分為()等情況。

A.人口凈增長

B.人口零增長

C.人口負(fù)增長

D.人口自然增長

E.人口機(jī)械增長

[答案]ABC

[解析]引起人口數(shù)量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動現(xiàn)象。根據(jù)人口增長的絕 對數(shù)量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負(fù)增長三種情況。

4[.多選題]根據(jù)各種影響房地產(chǎn)價格因素自身的性質(zhì)，可以將影響房地產(chǎn)價格的因素分為()。

A.心理因素

B.物價因素

C.交通因素

D.人口因素

E.政治因素

[答案]ABCD

[解析]影響房地產(chǎn)價格的因素有：①人口因素，包括人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)等;②居民收入因素;③物價因素;④利率因素;⑤匯率因素;⑥房地產(chǎn)稅收因素;⑦交通因素;⑧心理因素。

5[.多選題]運(yùn)用成本法估價的步驟可分為()。

A.選取可比實(shí)例

B.測算重置成本或重建成本

C.選擇具體估價途徑

D.測算折舊

E.計(jì)算成本價格或價值

[答案]BCDE

[解析]運(yùn)用成本法估價的步驟可分為：①選擇具體估價路徑;②測算重置成本或重建成本;③測算折舊;④計(jì)算成本價格或價值。

6[.多選題]地產(chǎn)開發(fā)直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括()。

A.土地取得成本

B.建設(shè)成本

C.維護(hù)費(fèi)用

D.投資利息

E.銷售費(fèi)用

[答案]ABDE

[解析]運(yùn)用成本法估價的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房的典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，房地產(chǎn)價格七大項(xiàng)構(gòu)成為：①土地取得成本;②建設(shè)成本;③管理費(fèi)用;④投資利息;⑤銷售費(fèi)用;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤。

7[.多選題]可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有()。

A.凈收益

B.期末轉(zhuǎn)售收益

C.稅后現(xiàn)金流量

D.潛在毛收入

E.有效毛收入

[答案]ABDE

[解析]運(yùn)用收益法估價需要預(yù)測估價對象的未來收益�？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有：①潛在毛收入;②有效毛收入;③凈收益;④期末轉(zhuǎn)售收益。

8[.多選題]期房價格與現(xiàn)房價格相比，其價格低的原因有()。

A.從期房達(dá)到現(xiàn)房期間租金收入的損失

B.期房未來開發(fā)成本低

C.風(fēng)險的補(bǔ)償

D.不能夠直接使用

E.少交納一部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

[答案]ACD

[解析]在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(位置、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、環(huán)境和配套設(shè)施等方面相同)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的住宅來看，由于買現(xiàn)房可出租獲取現(xiàn)金收入，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(如有可能不能按期交房，甚至出現(xiàn)“爛尾”，或者實(shí)際交付的品質(zhì)比預(yù)售時約定的差)，所以期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是：。

9[.多選題]在房地產(chǎn)市場上，政府對房地產(chǎn)價格干預(yù)的措施有()。

A.規(guī)定最高限價

B.規(guī)定最低限價

C.規(guī)定成本構(gòu)成

D.規(guī)定利潤率

E.發(fā)布市場價格信息

[答案]ABCD

[解析]政府對價格的干預(yù)，有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最高價;最低限價也稱為最低保護(hù)價，是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最低價。政府對價格的干預(yù)還有規(guī)定價格構(gòu)成或利潤率等，例如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實(shí)行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。

10[.多選題]對于直線法計(jì)算公式的基本說明，下列表述正確的是()。

A.S為建筑物的重新購建價格

B.C為建筑物的凈殘值

C.N為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命

D.R為建筑物的凈殘值率

E.Di為第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊

[答案]CDE

[解析]直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法計(jì)算公式中Di為第i年的折舊額，或稱為第i年的折舊;C為建筑物的重新購建價格;S為建筑物的凈殘值。N為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命;R為建筑物的凈殘值率。