1[.不定項(xiàng)選擇題]田某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。田某接待了欲出售房產(chǎn)的胡某。經(jīng)過詳細(xì)的洽談，田某代表甲機(jī)構(gòu)同胡某簽訂了房地產(chǎn)銷售代理合同，并通過多個渠道將信息發(fā)布出去。幾天后，田某通知胡某，趙某欲購買該房。正在外地出差的胡某詢問田某可否代理自己同趙某談判，田某拒絕了，回答說交易談判應(yīng)由本人出面。胡某與趙某經(jīng)過談判，房屋最終以89萬元成交。但在辦理過戶手續(xù)時，交易中心以該房屋還有租客為由，告知田某和胡某不能進(jìn)行交易。田某認(rèn)為交易中心工作人員故意刁難，因此與工作人員發(fā)生爭執(zhí)。胡某與承租人協(xié)商，承租人表示愿意以89萬元的價格購買該房，事后趙某不得不將房地產(chǎn)出價提高到90萬元才使承租人放棄購買權(quán)，從而購買了該房產(chǎn)。3個月后，該房屋完成了交易過戶。田某按成交價的2%向胡某收取了傭金。又按成交價的1%向趙某收取了傭金。根據(jù)規(guī)范的二手房代理業(yè)務(wù)的流程，在收取傭金之前，經(jīng)紀(jì)人田某沒有完成或者沒有做好的流程環(huán)節(jié)為()。

A.業(yè)務(wù)洽談

B.房地產(chǎn)查驗(yàn)

C.信息的收集與傳播

D.房地產(chǎn)交易談判

[答案]B

[解析]存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程，包括：①客戶開拓;②客戶接待與業(yè)務(wù)洽談;③物業(yè)查驗(yàn);④簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同;⑤信息收集與傳播;⑥引領(lǐng)買方(承租方)看房;⑦協(xié)助交易達(dá)成;⑧產(chǎn)權(quán)過戶與登記;⑨物業(yè)交接;⑩傭金結(jié)算;售后服務(wù)。在辦理過戶手續(xù)時，交易中心以該房屋還有租客為由，告知田某和胡某不能進(jìn)行交易。這說明，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人田某沒有很好的完成物業(yè)查驗(yàn)這一環(huán)節(jié)，或者田某根本沒去查驗(yàn)物業(yè)。

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2[.不定項(xiàng)選擇題]王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)為其購買一套二手房，并約定傭金為房價款的4%。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張某承辦該業(yè)務(wù)。張某給王某介紹了一套業(yè)主李某的房屋，王某在張某帶領(lǐng)下查驗(yàn)房屋后同意購買。隨后，王某、張某、李某共同商談成交手續(xù)事宜。王某、李某進(jìn)行該房屋買賣合同洽談的過程中，張某不得()。

A.與李某一起有意隱瞞所售房屋的重大缺陷

B.暗示王某、李某通過私下成交省去傭金，自己收取一點(diǎn)辛苦費(fèi)

C.授意王某、李某虛構(gòu)較低的成交價格以少繳納稅費(fèi)

D.將房屋轉(zhuǎn)讓所涉及的稅費(fèi)告訴王某和李某

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托交易房屋的性質(zhì)、種類和政府出臺的關(guān)于房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的現(xiàn)行規(guī)定，將房屋所涉及的稅費(fèi)種類、交費(fèi)主體、收取標(biāo)準(zhǔn)告知委托人。ABC三項(xiàng)均是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德所不允許的。

3[.不定項(xiàng)選擇題]王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)為其購買一套二手房，并約定傭金為房價款的4%。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張某承辦該業(yè)務(wù)。張某給王某介紹了一套業(yè)主李某的房屋，王某在張某帶領(lǐng)下查驗(yàn)房屋后同意購買。隨后，王某、張某、李某共同商談成交手續(xù)事宜。.假如王某、李某達(dá)成買賣協(xié)議，關(guān)于傭金收取，下列做法中正確的為()。

A.張某收取傭金，可以不用開具發(fā)票

B.王某可以以房價款4%的傭金超過國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為由，拒付傭金

C.甲公司可以向王某、李某各收取房價款2%的傭金

D.按事先約定，王某應(yīng)當(dāng)向甲公司支付房價款4%的傭金

[答案]D

[解析]AD兩項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價制度，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照約定向委托人統(tǒng)一收取，并開具合法票據(jù)。B項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價格，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)服務(wù)成本和市場競爭情況自行確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在營業(yè)場所公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得再標(biāo)注是政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。C項(xiàng)，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的是買方代理業(yè)務(wù)，在代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能向一方(委托人)收取傭金。

4[.不定項(xiàng)選擇題]宋小姐是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。在一段時間內(nèi)，甲公司業(yè)務(wù)繁忙，急需人手接待業(yè)務(wù)。宋小姐利用自己的親戚關(guān)系，介紹無房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格的下崗職工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐經(jīng)常將自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書借給田先生承攬業(yè)務(wù)。在為業(yè)主張先生出售二手房的代理業(yè)務(wù)中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮買主，以低于市場價6萬元的價格買走了張先生的房屋，又出售給他人，宋小姐和田先生共同獲得收益。對于宋小姐的行為，可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理基本框架中的()來逐漸解決和規(guī)避。

A.專業(yè)性管理

B.風(fēng)險性管理

C.規(guī)范性管理

D.公平性管理

[答案]ACD

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的重要內(nèi)容包括：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專業(yè)性管理;②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范性管理;③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的公平性管理。

5[.不定項(xiàng)選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))接受客戶楊某委托，代購一套辦公用房。甲機(jī)構(gòu)指派經(jīng)紀(jì)人王某負(fù)責(zé)此項(xiàng)業(yè)務(wù)。合同約定：對辦公房出售者所提供的證件，甲機(jī)構(gòu)和王某本人不負(fù)責(zé)鑒別真?zhèn)�。代理成功后，甲機(jī)構(gòu)按成交價格的2%收取傭金，若代理不成功，甲機(jī)構(gòu)只收取費(fèi)用500元。王某通過乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱乙機(jī)構(gòu))尋找到了張某的房源，并與乙機(jī)構(gòu)簽訂了房屋買賣合同，將張某所擁有的辦公房以100萬元賣給楊某。王某將房款中的90萬元付給張某，余下10萬元中2萬元作為甲機(jī)構(gòu)的傭金，8萬元?dú)w乙機(jī)構(gòu)。在房屋過戶過程中，甲機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該辦公房原來已由張某辦理了抵押登記，擔(dān)保了張某一筆50萬元的貸款。因此楊某和甲機(jī)構(gòu)、張某產(chǎn)生糾紛。由于產(chǎn)權(quán)瑕疵引起的糾紛，其民事責(zé)任應(yīng)該由()承擔(dān)。

A.甲機(jī)構(gòu)

B.給張某貸款的銀行

C.張某

D.王某

[答案]A

[解析]房屋產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。在存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，產(chǎn)權(quán)調(diào)查是保證產(chǎn)權(quán)真實(shí)性、準(zhǔn)確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查看出售方提供合法的證件(包括身份證、房地產(chǎn)權(quán)證等)，到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)(各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心)查詢房屋的權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)來源、抵押和貸款情況、土地使用情況、是否有法院查封等信息。在房地產(chǎn)承購代理服務(wù)中，由于標(biāo)的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)糾紛因素，導(dǎo)致買賣合同簽訂后無法辦理標(biāo)的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)過戶，則并不只是代辦房地產(chǎn)登記這一延伸服務(wù)的失敗，而在很大程度上與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查環(huán)節(jié)不盡職有關(guān)，這時委托人有權(quán)拒付傭金，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

6[.不定項(xiàng)選擇題]宋小姐是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。在一段時間內(nèi)，甲公司業(yè)務(wù)繁忙，急需人手接待業(yè)務(wù)。宋小姐利用自己的親戚關(guān)系，介紹無房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格的下崗職工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐經(jīng)常將自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書借給田先生承攬業(yè)務(wù)。在為業(yè)主張先生出售二手房的代理業(yè)務(wù)中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮買主，以低于市場價6萬元的價格買走了張先生的房屋，又出售給他人，宋小姐和田先生共同獲得收益。根據(jù)案例拓展分析，假如甲委托乙出賣房產(chǎn)，而在合同期內(nèi)甲私自將房產(chǎn)出售于丙，甲的行為已經(jīng)構(gòu)成()。

A.一般侵權(quán)行為

B.特殊侵權(quán)行為

C.預(yù)期違約

D.履行不當(dāng)

[答案]C

[解析]在履行拒絕中，《合同法》第一百零八條規(guī)定的當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況，稱為預(yù)期違約。如：甲委托乙出賣房產(chǎn)，而在合同期內(nèi)甲私自將房產(chǎn)出售于丙，此行為表示甲將不再履行與乙的合同，此時甲即為預(yù)期違約。

7[.不定項(xiàng)選擇題]趙某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)出售一套二手房，在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同前，趙某要求甲公司對該房進(jìn)行評估。在甲公司提供了價格咨詢報告后，趙某與甲公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。該合同中約定：甲公司代表趙某進(jìn)行交易談判并簽訂房屋買賣合同，趙某按成交額的2%，支付給甲公司經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)。甲公司指定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)，李某制作了廣告并刊登在當(dāng)?shù)氐膱蠹垖�欄上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商談后交納了1萬元定金。但是，趙某的朋友孫某也看中了該房，趙某決定取消甲公司為其出售該套房的計劃，但甲公司要求繼續(xù)履行已簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，趙某和甲公司為此發(fā)生了爭議如果甲公司與趙某簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中未約定違約責(zé)任，那么()。

A.趙某不承擔(dān)違約責(zé)任

B.甲公司仍可依法追究趙某的違約責(zé)任

C.該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同無效

D.該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容不完整

[答案]B

[解析]違約責(zé)任是締約當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任是以有效合同為前提，合同未成立或者成立后無效、被撤銷的，縱使當(dāng)事人有過失也無違約責(zé)任可言。違約責(zé)任的構(gòu)成要件，一是必須有違約行為，二是無免責(zé)事由。本題中，甲公司與趙某簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同有效、且趙某無免責(zé)事由并存在違約行為，構(gòu)成違約。因此，雖然合同中未約定違約責(zé)任，甲公司仍可依法追究趙某的違約責(zé)任。

8[.不定項(xiàng)選擇題]張某委托A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱A公司)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉某代理自己出租一商鋪，并答應(yīng)事成后給劉某“好處費(fèi)”。劉某以自己的名義，并使用自擬的合同與張某訂立了房地產(chǎn)居間合同。隨后，劉某在A公司的潛在客源中找到王某，王某與A公司簽訂了房地產(chǎn)居間合同。劉某親自辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，劉某以A公司名義代表王某與張某訂立了房屋租賃合同。事后，劉某收取到張某、王某分別給的“好處費(fèi)”。下列關(guān)于王某與A公司訂立房地產(chǎn)居間合同的表述中，正確的是()。

A.合同有效

B.合同無效

C.合同效力待定

D.由劉某個人承擔(dān)責(zé)任

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲�托人的利益而充�?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。王某與A公司訂立房地產(chǎn)居間合同，是以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義與王某簽訂的，所以是有效的。

9[.不定項(xiàng)選擇題]一)侯某和呂某大學(xué)畢業(yè)后同時進(jìn)入甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))工作。侯某特別喜歡這個工作，但呂某覺得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是社會底層人干的活，對自己的職業(yè)前景缺乏信心。侯某一直開導(dǎo)和鼓勵呂某，呂某才沒有辭職。后來，兩個人都取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。2010年，甲機(jī)構(gòu)指派侯某和呂某分別辦理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，侯某所承辦業(yè)務(wù)的委托人是一位本地人，對方要求甲機(jī)構(gòu)提供房屋出售的媒介服務(wù)。呂某所承辦業(yè)務(wù)的委托人是一位外地人，對方要求甲機(jī)構(gòu)以其名義出售一套高檔住宅。在開展業(yè)務(wù)前，呂某要求委托人預(yù)付了20%的傭金，并約定如果未成交將退還傭金。1個月后，侯某和呂某所承辦的兩宗業(yè)務(wù)都完成了，侯某分別向委托人和購房人收取了傭金;呂某向委托人收取了另外80%的傭金，同時也向購房人收取了一定數(shù)量的傭金。關(guān)于侯某開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的說法，正確的是()。

A.侯某提供的是房地產(chǎn)媒介居間服務(wù)

B.侯某提供的是房地產(chǎn)代理服務(wù)

C.侯某不能以委托人的名義開展業(yè)務(wù)

D.侯某應(yīng)當(dāng)以實(shí)現(xiàn)委托人房屋的最高出售價為己任

[答案]AC

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。在居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲�托人的利益而充�?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。本案例中，侯某的委托人要求提供房屋出售的媒介服務(wù)，屬于媒介居間服務(wù)。

10[.不定項(xiàng)選擇題]一)侯某和呂某大學(xué)畢業(yè)后同時進(jìn)入甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))工作。侯某特別喜歡這個工作，但呂某覺得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是社會底層人干的活，對自己的職業(yè)前景缺乏信心。侯某一直開導(dǎo)和鼓勵呂某，呂某才沒有辭職。后來，兩個人都取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。2010年，甲機(jī)構(gòu)指派侯某和呂某分別辦理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，侯某所承辦業(yè)務(wù)的委托人是一位本地人，對方要求甲機(jī)構(gòu)提供房屋出售的媒介服務(wù)。呂某所承辦業(yè)務(wù)的委托人是一位外地人，對方要求甲機(jī)構(gòu)以其名義出售一套高檔住宅。在開展業(yè)務(wù)前，呂某要求委托人預(yù)付了20%的傭金，并約定如果未成交將退還傭金。1個月后，侯某和呂某所承辦的兩宗業(yè)務(wù)都完成了，侯某分別向委托人和購房人收取了傭金;呂某向委托人收取了另外80%的傭金，同時也向購房人收取了一定數(shù)量的傭金。關(guān)于侯某、呂某收取傭金的行為，不規(guī)范的地方為()。

A.侯某向購房人收取傭金

B.侯某向委托人收取傭金

C.呂某預(yù)收傭金

D.呂某向購房人收取傭金

[答案]CD

[解析]代理活動中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任由委托人承擔(dān)，經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金。委托人支付傭金的義務(wù)以經(jīng)紀(jì)合同所約定的交易達(dá)成為前提。除法律法規(guī)另有規(guī)定外，經(jīng)紀(jì)人通常是在完成經(jīng)紀(jì)服務(wù)后才能收取傭金。在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，同時也只能向委托人一方收取傭金。