1[.不定項選擇題]張某為甲合伙制房地產經紀機構(以下稱甲機構)的注冊房地產經紀人。王某因舉家南遷將自己的住房委托甲機構銷售。在甲機構授權下，張某與王某簽訂了房地產經紀服務合同，合同約定甲機構為王某提供訂立房地產交易合同的機會和交易媒介服務，王某向甲機構支付傭金。張某接受業(yè)務后，便開始進行相關信息的收集和整理工作，通過信息搜集迅速找到了合適的潛在購房者田某。經張某撮合，王某和田某在較短的時間內就交易事項達成了共識，并簽訂了房地產買賣合同。王某委托甲機構為其銷售住房，而不是自己銷售的好處為()。

A.提高交易效率

B.降低交易成本

C.保障交易安全

D.獲得較高售價

[答案]ABC

[解析]房地產經紀的重要作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①降低交易成本，提高交易效率;②規(guī)范交易行為，保障交易安全;③促進交易公平，維護合法權益。

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2[.不定項選擇題]萬達房地產經紀公司(以下簡稱萬達公司)經紀人萬小姐與客戶張先生洽談一筆房地產買賣經紀業(yè)務，萬小姐私下告訴張先生她有比本公司其他經紀人更豐富的房源，因為她同時還在其他經紀機構兼職。后來，萬小姐代表萬達公司與張先生訂立房屋買賣經紀合同。合同約定：萬小姐接受委托，代理張先生購買一間辦公用房，但該辦公用房是否存在租賃抵押等權利瑕疵，萬達公司和萬小姐本人一概不負責。若代理不成功，只收取傭金5000元;代理成功后，傭金按成交價格的2.3%收取。萬小姐通過擬家房地產經紀公司(以下簡稱擬家公司)尋找到房源，并與擬家公司簽訂房屋買賣合同，合同約定擬家公司將甲公司的一間辦公用房過戶給張先生，轉讓價格為90萬元，其中80萬元支付給甲公司，余下10萬元萬小姐收取1.8萬元傭金，8.2萬元歸擬家公司。張先生按萬小姐的要求分別支付90萬元的房價款和2.07萬元的傭金后，在房屋交付前萬小姐代辦房屋過戶的過程中，發(fā)現(xiàn)其購買的辦公用房原來已由甲公司辦理了抵押登記，擔保了甲公司的一筆50萬元的建行貸款，該貸款半年后到期。張先生因此與萬達公司發(fā)生糾紛。對于張先生的損失，他應首先找()承擔責任。

A.萬達公司

B.經紀人萬小姐

C.擬家公司

D.甲公司

[答案]A

[解析]由于房地產經紀業(yè)務是由房地產經紀機構統(tǒng)一承接的，房地產經紀合同是在委托人和房地產經紀企業(yè)簽訂的。因此，房地產經紀人員在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應由房地產經紀機構統(tǒng)一承擔責任，房地產經紀機構應首先對委托人進行賠償，再向承辦該業(yè)務的房地產經紀人員進行追償。本題中，經紀人萬小姐代表萬達公司與張先生訂立房屋買賣經紀合同，所以，對于張先生的損失，應該由萬達公司承擔。

3[.不定項選擇題]小趙擁有一間商鋪，并用該商鋪向銀行抵押貸款，抵押合同約定：小趙如欲出售、出租該商鋪，應征得銀行的書面同意。小趙委托甲房地產經紀機構的房地產經紀人小張出租該商鋪，并答應該業(yè)務完成后給小張“好處費”。小張為了隱瞞這筆業(yè)務，便用偷蓋了甲房地產經紀機構印章的空白合同與小趙訂立了委托合同，委托合同約定的傭金為每年兩個月的租金收入。后來小張找到王某，游說王某委托小張個人為其承租商鋪，小張代表王某與小趙訂立了房屋租賃合同，該合同的租賃雙方均有小張的簽名，出租方有小趙的簽名，小張向小趙出具了王某的授權委托書，委托書載明王某委托小張全權代理承租商鋪事宜(合同期限不長于10年)。若小趙與甲公司簽訂了有效合同，關于傭金和“好處費”表述，不正確的是()。

A.小張個人不能收受“好處費”

B.甲房地產經紀公司收取的傭金應按合同約定的標準，但應當符合國家有關規(guī)定

C.如果該經紀業(yè)務未做成，小趙自愿支付給小張“跑路費”，小張就可以收取

D.如果該經紀業(yè)務未做成，而委托合同約定：甲房地產經紀公司仍可以要求小趙支付從事該經紀活動支出的必要費用1200元。甲房地產經紀公司據此收取了小趙1200元

[答案]C

[解析]房地產經紀服務實行明碼標價制度，不得收取任何未予標明的費用。服務報酬由房地產經紀機構按照約定向委托人統(tǒng)一收取，并開具合法票據。房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定的事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定的標準的，不得收取傭金。房地產經紀機構從事經紀活動支出的必要費用，可以按照房地產經紀服務合同約定要求委托人支付;房地產經紀服務合同未約定的，不得要求委托人支付。

4[.不定項選擇題]張某是甲房地產經紀機構(以下簡稱甲機構)的房地產經紀人，某日在互聯(lián)網上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，標價115萬元，他隨即打電話咨詢相關情況，并告之自己是甲機構經紀人，可以幫王某找買家。房主王某在電話中應允張某可以為其代找買家。次日，張某便約自己的買房客戶李某一起去看房，并向李某報價125萬元，還交代李某不要當場與房主談價格，否則房主會認為他看中該房而不肯降價�？捶恐�后，李某對該房十分滿意。經過討價還價，最后李某以118萬元的價格與甲機構簽了房屋承購委托協(xié)議，按甲機構規(guī)定交了2萬元定金并預付了1%的傭金，委托代理協(xié)議還約定，交易達成后李某再支付房屋總價1%的傭金及4000元抵押貸款手續(xù)代辦費。隨后張某個人又以115萬元的價格與王某簽訂房屋出售委托協(xié)議書，約定傭金為成交價的1%，并聲稱買方不愿出面，讓王某在房屋買賣合同的賣方處簽字，單方簽訂房屋買賣合同。隨后張某將2萬元定金轉交給王某。關于甲機構、張某、王某、李某關系的說法，正確的為()

A.張某是王某的代理人

B.張某是李某的代理人

C.張某是居間方，不是任何一方的代理人

D.甲機構是李某的代理人

[答案]D

[解析]房地產經紀人員與房地產經紀機構之間存在著執(zhí)業(yè)關系。房地產經紀業(yè)務必須由房地產經紀機構統(tǒng)一承接，房地產經紀服務合同也必須由房地產經紀機構與委托人簽訂，也就是說房地產經紀人員從事經紀活動必須以房地產經紀機構的名義進行，不能以個人的名義進行。房地產經紀機構是由房地產經紀人組成的，房地產經紀業(yè)務必須由房地產經紀機構指定具體的房地產經紀人員去承辦和完成。本案例中，李某與甲機構簽了房屋承購委托代理協(xié)議，因此甲機構是李某的代理人

5[.不定項選擇題]張某是甲房地產經紀機構(以下簡稱甲機構)的房地產經紀人，某日在互聯(lián)網上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，標價115萬元，他隨即打電話咨詢相關情況，并告之自己是甲機構經紀人，可以幫王某找買家。房主王某在電話中應允張某可以為其代找買家。次日，張某便約自己的買房客戶李某一起去看房，并向李某報價125萬元，還交代李某不要當場與房主談價格，否則房主會認為他看中該房而不肯降價�？捶恐�后，李某對該房十分滿意。經過討價還價，最后李某以118萬元的價格與甲機構簽了房屋承購委托協(xié)議，按甲機構規(guī)定交了2萬元定金并預付了1%的傭金，委托代理協(xié)議還約定，交易達成后李某再支付房屋總價1%的傭金及4000元抵押貸款手續(xù)代辦費。隨后張某個人又以115萬元的價格與王某簽訂房屋出售委托協(xié)議書，約定傭金為成交價的1%，并聲稱買方不愿出面，讓王某在房屋買賣合同的賣方處簽字，單方簽訂房屋買賣合同。隨后張某將2萬元定金轉交給王某。張某與甲機構的關系有()。

A.執(zhí)業(yè)關系

B.法律責任關系

C.經濟關系

D.行政關系

[答案]ABC

[解析]房地產經紀機構是房地產經紀人員進行房地產經紀執(zhí)業(yè)活動的載體，是房地產經紀活動的組織者。同時房地產經紀人員又是房地產經紀機構設立和運營的主體。兩者具有相輔相承的關系。房地產經紀人員與房地產經紀機構之間的關系通過簽訂勞動合同來確定，并主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①執(zhí)業(yè)關系;②法律責任關系;③經濟關系。

6[.不定項選擇題]甲房地產經紀門店(以下簡稱甲門店)為改善經營進行改革：在業(yè)務上，建立商圈信息檔案，實行“商圈經營”;在門店形式上，對該門店進行重新裝修。重新裝修后的門店既能滿足客戶的需求又可體現(xiàn)行業(yè)的特點，業(yè)務量因此有了明顯增加。某日，王某委托甲門店以100萬元的價格為其出售一套住宅。房地產經紀人高某承辦該業(yè)務，并發(fā)布了房源信息。之后，該住宅以110萬元的價格出售給了李某。李某的家庭平均月收入為12500元。高某為李某預定了償還比率為30%的住宅貸款方案。根據甲門店裝修后的效果，可以推斷甲門店裝修設計遵循了()的原則。

A.注重形象宣傳

B.注重個性化

C.注重人性化

D.注重藝術化

[答案]ABC

[解析]門店的形象設計與裝潢，要符合房地產經紀行業(yè)的基本特征，并充分考慮客戶的消費心理等因素。它必須符合下列基本原則：①符合經紀機構的形象宣傳，根據經紀業(yè)務的經營特征，制定相應的裝修措施。設計風格要與經紀機構的形象宣傳、主色調等保持一致，盡量給人簡約、干練的視覺感受。②注重個性化，設計風格要獨 具匠心，個性化，便于識別，做到“出眾”但不“出位”。門店設計既要顯示出房地產經紀行業(yè)的特點，又要顯示出自身與眾不同的個性追求。③注重人性化，門店設計要符合房地產經紀機構本身的目標客戶群的“口味”，突出針對性，提升門店給客戶帶來的親切感。

7[.不定項選擇題]乙市大行房地產經紀公司(以下簡稱“大行公司”)的經紀人賈某接受甲市宏程公司委托，為其在乙市代理承租一間辦公室。雙方在經紀合同中約定，大行公司應在兩個月內代理宏程公司承租一位置適中、月租金不超過3萬元、面積在300平方米左右的辦公室，經紀傭金3萬元。如果經紀合同訂立5天后，大行公司未經宏程公司同意，將該經紀事務轉委托欣欣房地產經紀人事務所。下列選項正確的是()。

A.大行公司應當親自處理委托事務

B.大行公司僅就欣欣房地產經紀人事務所的選任及其對欣欣房地產經紀人事務所的指示承擔責任

C.大行公司承擔主要責任，欣欣房地產經紀人事務所承擔次要責任

D.大行公司應當對欣欣房地產經紀人事務所的行為承擔連帶責任

[答案]A

[解析]房地產經紀機構不得擅自轉讓或者變相轉讓受托的經紀業(yè)務。本案例，大行公司未經委托人同意，不應該將業(yè)務轉委托給欣欣公司，大行公司應當親自處理委托事務。

8[.不定項選擇題]張某為甲合伙制房地產經紀機構(以下稱甲機構)的注冊房地產經紀人。王某因舉家南遷將自己的住房委托甲機構銷售。在甲機構授權下，張某與王某簽訂了房地產經紀服務合同，合同約定甲機構為王某提供訂立房地產交易合同的機會和交易媒介服務，王某向甲機構支付傭金。張某接受業(yè)務后，便開始進行相關信息的收集和整理工作，通過信息搜集迅速找到了合適的潛在購房者田某。經張某撮合，王某和田某在較短的時間內就交易事項達成了共識，并簽訂了房地產買賣合同。甲機構和張某為王某提供的經紀服務屬于()。

A.房地產代理

B.房地產居間

C.房地產包銷

D.房地產經銷

[答案]B

[解析]房地產居間是指經紀人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經濟行為。A項，房地產代理是指經紀人在受托權限內，以委托人的名義與第三方進行交易，并由委托人承擔相應法律責任的經濟行為;C項，房地產包銷是行紀的特殊形式，不占有交易標的，以交易標的所有者的名義進行活動，行為受到一定限制，中介服務方的報酬采用“傭金+差價”的形式;D項，房地產經銷是指經銷活動的主體直接參與交易，對交易標的具有所有權，獲得的是買入價格與賣出價格之差，并且以交易標的所有者的名義進行交易。

9[.不定項選擇題]甲房地產經紀公司(以下簡稱甲公司)是一家知 名的房地產經紀機構，吳某是甲公司的房地產經紀人。業(yè)主孫某委托甲公司以孫某名義銷售自己的一處房產。吳某與孫某進行洽談，最終甲公司同意為孫某銷售其房產。隨后，甲公司在一家報紙上刊登了有關孫某房產信息的廣告。不久，劉某來到了甲公司要求購買孫某的房產，吳某接待了他。經過談判，劉某和孫某在三天后簽訂了房屋買賣合同。孫某與劉某所簽訂的房屋買賣合同應包括的內容為()。

A.房地產交付日期

B.房地產價款的支付方式

C.房地產面積差異的處理辦法

D.房地產規(guī)劃、設計變更的約定

[答案]AB

[解析]房地產經紀服務合同應當包含下列基本內容：①房地產經紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務的房地產經紀人員的情況;②房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準;③服務費用及其支付方式;④合同當事人的權利和義務;⑤委托期限;⑥違約責任和糾紛解決方式

10[.不定項選擇題]張某為甲合伙制房地產經紀機構(以下稱甲機構)的注冊房地產經紀人。王某因舉家南遷將自己的住房委托甲機構銷售。在甲機構授權下，張某與王某簽訂了房地產經紀服務合同，合同約定甲機構為王某提供訂立房地產交易合同的機會和交易媒介服務，王某向甲機構支付傭金。張某接受業(yè)務后，便開始進行相關信息的收集和整理工作，通過信息搜集迅速找到了合適的潛在購房者田某。經張某撮合，王某和田某在較短的時間內就交易事項達成了共識，并簽訂了房地產買賣合同。根據房地產經紀活動所促成的房地產交易類型來分類，這宗房地產經紀業(yè)務屬于()。

A.房地產買賣經紀業(yè)務

B.房地產租賃經紀業(yè)務

C.房地產居間業(yè)務

D.房地產代理業(yè)務

[答案]A

[解析]從目前我國房地產經紀行業(yè)的實際運營情況來看，房地產經紀機構所促成的交易主要是房地產買賣和房地產租賃。房地產買賣是房地產轉讓的一種主要形式，目前房地產買賣經紀業(yè)務主要涉及新建商品房期房買賣、商品房現(xiàn)房買賣和存量房買賣。房地產買賣涉及房地產產權和巨額交易資金的轉移。房地產租賃經紀是指房地產經紀人為使房屋承租方和出租方達成租賃交易而提供的經紀服務。