1[.不定項選擇題]2006年，張某為了加快發(fā)展，注銷了其原有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，新成立了甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)，甲公司共有5家全資門店，5家門店具有統(tǒng)一的識別系統(tǒng)。2010年8月，甲公司在業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的態(tài)勢下，確定了如下發(fā)展戰(zhàn)略：1)業(yè)務(wù)聚焦于高端住宅租賃市場;2)業(yè)務(wù)向附近的另外兩個城市拓展;3)客戶分級，實行客戶集中管理;4)每屆董事會中留出兩個名額給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為公司的發(fā)展出謀劃策。甲公司的經(jīng)營模式為()。

A.直營連鎖模式

B.特許加盟連鎖模式

C.獨立經(jīng)紀(jì)人模式

D.有店鋪模式

[答案]AD

[解析]根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是否有店鋪，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營模式分為無店鋪模式和有店鋪模式兩大基本類型;根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)下屬分支機構(gòu)的數(shù)量及分支機構(gòu)的商業(yè)組織形式，可將房地產(chǎn)機構(gòu)的經(jīng)營模式分為單店模式、多店模式和連鎖經(jīng)營模式，其中連鎖經(jīng)營模式又可根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與分支機構(gòu)的關(guān)系分為直營連鎖經(jīng)營模式和特許加盟連鎖經(jīng)營模式。在連鎖經(jīng)營模式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與直接從事經(jīng)營活動的組織單元之間的關(guān)系有兩種：①隸屬關(guān)系，即直接從事經(jīng)營活動的組織單元隸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，是由其出資設(shè)立的分支機構(gòu)，這種連鎖經(jīng)營稱為直營連鎖經(jīng)營。②契約合作關(guān)系，即直接從事經(jīng)營活動的組織單元是被房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)授權(quán)使用其品牌、商業(yè)標(biāo)識、管理模式或其他知識產(chǎn)權(quán)的獨立企業(yè)，這種連鎖經(jīng)營通常被稱為特許加盟連鎖經(jīng)營。本案例中，甲公司有五家全資門店，屬于有店鋪經(jīng)營模式和直營連鎖模式。

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2[.不定項選擇題]2009年小宋在某市開設(shè)了三家名稱各異的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店，到2012年門店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到15家。2014年小宋決定：(1)把門店的名稱和標(biāo)志統(tǒng)一，管理統(tǒng)一，名稱定為甲經(jīng)紀(jì)機構(gòu);(2)大量招聘新員工;(3)在未來10年里，大量兼并其他經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的快 速擴張;(4)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息計算機管理系統(tǒng)，把企業(yè)已經(jīng)規(guī)范的一些流程以軟件的方式固定下來，使流程所涉及的崗位員工的工作更加規(guī)范高效。2016年上半年房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了變化，該機構(gòu)的業(yè)務(wù)量急劇下滑�；�于這種態(tài)勢，小宋準(zhǔn)備建立企業(yè)品牌為突 破口，提升企業(yè)的核 心競爭力。下列關(guān)于小宋開設(shè)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的表述中，正確的為()。

A.2011年，小宋開設(shè)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為多店模式

B.2012年，小宋開設(shè)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為直營連鎖模式

C.2015年，小宋開設(shè)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為直營連鎖模式

D.2015年，小宋開設(shè)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為特許加盟模式

[答案]C

[解析]單店經(jīng)營模式，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)直接從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營，沒有下設(shè)的分支機構(gòu)。這是有店鋪經(jīng)營模式中最簡單的一種形式，即該機構(gòu)只有一家門店。這是我國目前大多數(shù)小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所采用的模式。直接從事經(jīng)營活動的組織單元隸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，是其出資設(shè)立的分支機構(gòu)，這種連鎖經(jīng)營稱為直營連鎖經(jīng)營。直接從事經(jīng)營活動的組織單元是被房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)授權(quán)使用其品牌、商業(yè)標(biāo)識、管理模式或其他知識產(chǎn)權(quán)的獨立企業(yè)，這種連鎖經(jīng)營通常被稱為特許加盟連鎖經(jīng)營。本案例中，2011年，小宋開設(shè)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為單店模式;2012年，張某開設(shè)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為多店經(jīng)營模式;2015年，張某開設(shè)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為直營連鎖經(jīng)營模式。

3[.不定項選擇題]2006年，張某為了加快發(fā)展，注銷了其原有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，新成立了甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)，甲公司共有5家全資門店，5家門店具有統(tǒng)一的識別系統(tǒng)。2010年8月，甲公司在業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的態(tài)勢下，確定了如下發(fā)展戰(zhàn)略：1)業(yè)務(wù)聚焦于高端住宅租賃市場;2)業(yè)務(wù)向附近的另外兩個城市拓展;3)客戶分級，實行客戶集中管理;4)每屆董事會中留出兩個名額給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為公司的發(fā)展出謀劃策。甲公司采用的員工激勵方式為()。

A.目標(biāo)激勵

B.尊重激勵

C.情感激勵

D.參與激勵

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)激勵員工的方式有：①目標(biāo)激勵;②情感激勵;③尊重激勵;④參與激勵。其中，參與激勵是指通過讓員工恰當(dāng)?shù)貐⑴c管理激勵員工�，F(xiàn)代人力資源管理的實踐經(jīng)驗和研究表明，現(xiàn)代的企業(yè)員工都有參與管理的要求和愿望，創(chuàng)造和提供一切機會讓員工參與管理是調(diào)動他們積極性的有效方法。因此，讓員工恰當(dāng)?shù)貐⑴c管理，既能激勵員工，又能為企業(yè)的成功獲得有價值的意見。通過參與管理，形成員工對企業(yè)的歸屬感、認(rèn)同感，可以進(jìn)一步滿足員工自尊和自我實現(xiàn)的需要。本案例中，甲公司每屆董事會中留出兩個名額給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為公司的發(fā)展出謀劃策，屬于參與激勵。

4[.不定項選擇題]2009年小宋在某市開設(shè)了三家名稱各異的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店，到2012年門店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到15家。2014年小宋決定：(1)把門店的名稱和標(biāo)志統(tǒng)一，管理統(tǒng)一，名稱定為甲經(jīng)紀(jì)機構(gòu);(2)大量招聘新員工;(3)在未來10年里，大量兼并其他經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的快 速擴張;(4)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息計算機管理系統(tǒng)，把企業(yè)已經(jīng)規(guī)范的一些流程以軟件的方式固定下來，使流程所涉及的崗位員工的工作更加規(guī)范高效。2016年上半年房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了變化，該機構(gòu)的業(yè)務(wù)量急劇下滑�；�于這種態(tài)勢，小宋準(zhǔn)備建立企業(yè)品牌為突 破口，提升企業(yè)的核 心競爭力。下列關(guān)于甲經(jīng)紀(jì)機構(gòu)招聘員工的表述中，正確的為()。

A.內(nèi)部招聘有利于甲經(jīng)紀(jì)機構(gòu)吸收優(yōu)秀人才

B.外部招聘主要是為企業(yè)吸收具備相應(yīng)能力和資格的人員

C.招聘廣告設(shè)計應(yīng)突出崗位特點和待遇

D.初步面試應(yīng)該由專業(yè)部門主管進(jìn)行

[答案]BC

[解析]A項，內(nèi)部選拔的優(yōu)點是有利于提高員工的士氣和工作績效，有利于形成奮發(fā)向上的工作氛圍，形成良好的企業(yè)文化;缺點是是吸收不到企業(yè)外的優(yōu)秀人才，容易造成自我封閉，使企業(yè)缺乏新鮮的活力。D項，初步面試應(yīng)由人力資源部門進(jìn)行。

5[.不定項選擇題]2006年，張某為了加快發(fā)展，注銷了其原有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，新成立了甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)，甲公司共有5家全資門店，5家門店具有統(tǒng)一的識別系統(tǒng)。2010年8月，甲公司在業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的態(tài)勢下，確定了如下發(fā)展戰(zhàn)略：1)業(yè)務(wù)聚焦于高端住宅租賃市場;2)業(yè)務(wù)向附近的另外兩個城市拓展;3)客戶分級，實行客戶集中管理;4)每屆董事會中留出兩個名額給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為公司的發(fā)展出謀劃策。關(guān)于原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所注銷的說法，正確的是()。

A.需要向工商行政管理部門辦理登記注銷手續(xù)

B.需要向原備案的房地產(chǎn)管理部門辦理備案注銷手續(xù)

C.逾期不辦理備案注銷手續(xù)的，視為未注銷，將受到懲罰

D.逾期不辦理備案注銷手續(xù)的，視為自動注銷

[答案]ABD

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的備案證書被撤銷后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)向所在地的工商行政管理部門辦理注銷登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)歇業(yè)或因其他原因終止經(jīng)紀(jì)活動的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理注銷登記后30日內(nèi)向原辦理登記備案手續(xù)的房地產(chǎn)管理部門辦理注銷手續(xù)，逾期不辦理視為自動撤銷。

6[.不定項選擇題]小孫是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，小孫代表甲公司與乙公司訂立了辦公用房委托租賃合同。該合同約定甲公司代為尋找承租方，并以乙公司的名義與承租方訂立房屋租賃合同。合同還約定租金不得低于50元/(m2·月)的標(biāo)準(zhǔn)，租期不得超過3年，承租方不得轉(zhuǎn)租。小孫尋找到了有意向承租的公司，經(jīng)談判，小孫代表乙公司與丙公司訂立了房屋租賃合同。該合同約定：租金為60元/(m2·月)，租期2年，租賃期內(nèi)丙公司可以轉(zhuǎn)租。丙公司承租1年以后，將其承租的辦公用房的一半轉(zhuǎn)租給丁公司，轉(zhuǎn)租合同約定：租期2年，租金為65元/(m2·月)。丁公司承租半年之后，貸款銀行因為乙公司未能按期返還貸款本息，要依法處分該已經(jīng)設(shè)定抵押的辦公用房(抵押登記在丙公司承租之前)。貸款銀行依法處分該辦公用房，對于丙公司的裝修損失，下列說法中正確有()。

A.貸款銀行承擔(dān)一部分

B.乙公司承擔(dān)

C.甲公司承擔(dān)一部分

D.小孫承擔(dān)一部分

[答案]B

[解析]代理是指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)濟行為。經(jīng)紀(jì)活動中的代理，是一種商事代理活動，即代理人根據(jù)與被代理人達(dá)成的經(jīng)紀(jì)合同，按照合同規(guī)定的范圍、程度、時間從事商品交易活動的行為。代理活動中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任由委托人承擔(dān)，經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金。案例中，小孫代理乙公司進(jìn)行房地產(chǎn)交易，責(zé)任由委托人即乙公司承擔(dān)

7[.不定項選擇題]小孫是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，小孫代表甲公司與乙公司訂立了辦公用房委托租賃合同。該合同約定甲公司代為尋找承租方，并以乙公司的名義與承租方訂立房屋租賃合同。合同還約定租金不得低于50元/(m2·月)的標(biāo)準(zhǔn)，租期不得超過3年，承租方不得轉(zhuǎn)租。小孫尋找到了有意向承租的公司，經(jīng)談判，小孫代表乙公司與丙公司訂立了房屋租賃合同。該合同約定：租金為60元/(m2·月)，租期2年，租賃期內(nèi)丙公司可以轉(zhuǎn)租。丙公司承租1年以后，將其承租的辦公用房的一半轉(zhuǎn)租給丁公司，轉(zhuǎn)租合同約定：租期2年，租金為65元/(m2·月)。丁公司承租半年之后，貸款銀行因為乙公司未能按期返還貸款本息，要依法處分該已經(jīng)設(shè)定抵押的辦公用房(抵押登記在丙公司承租之前)。對于丙公司與丁公司訂立的房屋轉(zhuǎn)租合同，下列說法中正確的有()。

A.該轉(zhuǎn)租合同無效

B.該轉(zhuǎn)租合同部分有效，租期只有1年

C.該轉(zhuǎn)租合同有效

D.該轉(zhuǎn)租合同的效力待定

[答案]A

[解析]在辦理房屋租賃手續(xù)時，應(yīng)注意了解出租人是否有權(quán)出租店鋪。了解出租人是否具有房地產(chǎn)權(quán)證或預(yù)售合同及銀行抵押合同等證明產(chǎn)權(quán)的文件非常重要。應(yīng)該要求出租人出示身份證件，對照是否與房產(chǎn)證明吻合。若店鋪為公司物業(yè)，應(yīng)該由公司法人同意或董事會同意。如果是轉(zhuǎn)租店鋪，要有店鋪所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的證明。本例中，甲公司與乙公司訂立的辦公用房委托租賃合同已經(jīng)規(guī)定，承租方不得轉(zhuǎn)租。而丙公司私自與丁公司訂立房屋轉(zhuǎn)租合同，所以是無效的。

8[.不定項選擇題]葉某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，葉某獲得的報酬是每月800元底薪，另加業(yè)務(wù)收入提成。工作之初，葉某在甲公司A售樓處工作。由于甲公司業(yè)務(wù)拓展需要再新建售樓處，葉某由于工作業(yè)績突出，被任命為新的案場經(jīng)理。葉某在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的薪酬支付方式屬于()。

A.固定薪金制

B.傭金制

C.獎酬制

D.固定薪金和傭金混合制

[答案]D

[解析]混合制是指將固定薪金制和傭金制混合運用，比如，工資加代理傭金、銷售傭金加提成比例等。本案例中，葉某獲得的報酬是每月800元底薪，另加業(yè)務(wù)收入提成，是混合制形式。

9[.不定項選擇題]葉某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，葉某獲得的報酬是每月800元底薪，另加業(yè)務(wù)收入提成。工作之初，葉某在甲公司A售樓處工作。由于甲公司業(yè)務(wù)拓展需要再新建售樓處，葉某由于工作業(yè)績突出，被任命為新的案場經(jīng)理售樓處內(nèi)銷售人員的數(shù)量的影響因素有()。

A.項目銷售單位的多少

B.售樓處的大小

C.售樓處交通便捷程度

D.數(shù)量對銷售人員積極性的影響

[答案]ABD

[解析]售樓處內(nèi)銷售人員的數(shù)量，應(yīng)根據(jù)項目銷售單位的多寡而定，但售樓處的大小也是必須考慮的因素，面積較大或分層布局的，應(yīng)相應(yīng)配置更多人數(shù)的銷售人員。此外，要考慮銷售人員數(shù)量對銷售人員積極性的影響，人數(shù)太少，缺乏競爭，容易造成銷售人員的懈怠心理，影響總體銷售業(yè)績;而銷售人員數(shù)量過多，可能會導(dǎo)致銷售人員之間的惡性競爭，甚至影響客戶的感受。

10[.不定項選擇題]葉某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，葉某獲得的報酬是每月800元底薪，另加業(yè)務(wù)收入提成。工作之初，葉某在甲公司A售樓處工作。由于甲公司業(yè)務(wù)拓展需要再新建售樓處，葉某由于工作業(yè)績突出，被任命為新的案場經(jīng)理。售樓處的工作團(tuán)隊人員不包括()

A.銷售人員

B.管理人員

C.輔助人員

D.領(lǐng)導(dǎo)人員

[答案]D

[解析]售樓處的工作團(tuán)隊一般情況下包括銷售人員、管理人員和輔助人員三大類。具體人數(shù)及構(gòu)成應(yīng)根據(jù)項目的房源數(shù)量、銷售期、市場推廣方式等情況綜合考慮而定。