第一節(jié)　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義與分類(lèi)

　　一、經(jīng)紀(jì)相關(guān)的概念和分類(lèi)

　　經(jīng)紀(jì)的含義:

　　自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)居間、代理、行紀(jì)等服務(wù)方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務(wù)活動(dòng)。

　　經(jīng)紀(jì)的作用：可以提高交易效率、降低交易成本、促進(jìn)商品交易，是一種有償?shù)慕?jīng)紀(jì)活動(dòng)。

　　經(jīng)紀(jì)的分類(lèi)

　　按經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)市場(chǎng)不同，可將經(jīng)紀(jì)分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、證券經(jīng)紀(jì)、期貨經(jīng)紀(jì)、演藝經(jīng)紀(jì)、體育經(jīng)紀(jì)人、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)等。

　　按經(jīng)紀(jì)活動(dòng)方式分類(lèi)，經(jīng)紀(jì)可分為居間、代理和行紀(jì)。

　　經(jīng)紀(jì)的三種服務(wù)方式和特點(diǎn)

　　居間：指經(jīng)紀(jì)人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經(jīng)濟(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人在成功撮合交易之前與委托人之間一般沒(méi)有明確的法律關(guān)系。

　　代理：指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義與第三方進(jìn)行交易，由委托人承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。代理活動(dòng)中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任由委托人承擔(dān)，經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金。

　　行紀(jì)：指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。可以?huà)瓴顑r(jià);經(jīng)紀(jì)人自己可以作為買(mǎi)受或出賣(mài)人。與委托人之間通常有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系，擁有的權(quán)利較大，承擔(dān)的責(zé)任較重。常用于普通商品的貿(mào)易。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間代理等服務(wù)并收取傭金的行為。也稱(chēng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

　　按服務(wù)方式分類(lèi)，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類(lèi)。

　　委托人，即提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)需要的單位或個(gè)人，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求者，主要包括房地產(chǎn)出賣(mài)人、出租人、購(gòu)買(mǎi)人和承租人。

　　含義：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人和協(xié)理更新通知群294642686 后續(xù)資料更新進(jìn)群查看，否則無(wú)法下載學(xué)習(xí)

　　房地產(chǎn)居間活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員可以接受交易中的一方或同時(shí)接受雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務(wù)。機(jī)構(gòu)和人員始終都是中間人，不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲�托人的利益而充�?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。經(jīng)紀(jì)人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)居間

　　含義：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，以委托人的名義與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。

　　房地產(chǎn)代理活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，同時(shí)也只能向一方收取傭金。民事代理可分為法定代理、指定代理和委托代理。房地產(chǎn)代理屬于委托代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其人員的代理行為受合同規(guī)定的權(quán)限限制，合同未規(guī)定的內(nèi)容，代理人無(wú)權(quán)處理。房地產(chǎn)代理必須簽訂書(shū)面合同。

　　房地產(chǎn)代理

　　含義：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，以委托人的名義與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。

　　房地產(chǎn)代理活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，同時(shí)也只能向一方收取傭金。民事代理可分為法定代理、指定代理和委托代理。房地產(chǎn)代理屬于委托代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其人員的代理行為受合同規(guī)定的權(quán)限限制，合同未規(guī)定的內(nèi)容，代理人無(wú)權(quán)處理。房地產(chǎn)代理必須簽訂書(shū)面合同。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主、客體

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體：經(jīng)工商部門(mén)注冊(cè)并在建設(shè)管理部門(mén)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格并經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的客體：住宅，非住宅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等各類(lèi)型的房地產(chǎn)。二手住房和新建商品住房是主要客體。

　　【相關(guān)知識(shí)點(diǎn)】

　　1.房地產(chǎn)拍賣(mài)：我國(guó)法律框架下不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的范疇。但其服務(wù)性質(zhì)本質(zhì)上屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，通常也會(huì)配備若干名具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格的人員，以保證服務(wù)專(zhuān)業(yè)性。

　　2.基本的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)包括：提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息、實(shí)地看房、代擬房地產(chǎn)交易合同、協(xié)助委托人與他人訂立房地產(chǎn)交易合同服務(wù)。

　　3.延伸服務(wù)包括：代辦貸款、代辦登記。

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　　二、概念辨析

　　1.經(jīng)紀(jì)與中介

　　“經(jīng)紀(jì)”是“中介”中的一種特定活動(dòng)，是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的總稱(chēng)，其活動(dòng)成果以是否成交來(lái)體現(xiàn)，服務(wù)收入的基本形式是傭金。

　　3.經(jīng)紀(jì)與代理、居間

　　代理

　　商法上的代理，特指代理人在代理合同所限定的代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義，實(shí)施商品交易并向被代理人收取傭金的行為。從我國(guó)民法角度看，實(shí)質(zhì)是一種民事行為。區(qū)別在于是否有合同書(shū)。是西方國(guó)家經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要方式。

　　居間

　　在居間活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)人不作為任何一方的代理人，而僅僅向交易一方或雙方提供交易信息并撮合雙方成交。目前在中國(guó)，居間是主要的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)方式。