多項(xiàng)選擇題

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)的原則主要有(　)。

　　A、獨(dú)立客觀公正原則

　　B、合法原則

　　C、謹(jǐn)慎原則

　　D、替代原則

　　E、價(jià)值對(duì)象原則

　　2、我國《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財(cái)產(chǎn)有(　)。

　　A、自留山

　　B、自留地

　　C、被依法查封的財(cái)產(chǎn)

　　D、被依法監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)

　　E、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房抵押時(shí)其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)

　　3、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件(　)。

　　A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金

　　B、取得土地使用權(quán)證書

　　C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書

　　D、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

　　E、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的20%以上

　　4、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價(jià)目的不同，同時(shí)存在著3種估價(jià)，包括(　)。

　　A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)在狀況

　　B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

　　C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)在狀況

　　D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

　　E、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去狀況

　　5、最高最佳利用原則必須同時(shí)符合(　)標(biāo)準(zhǔn)。

　　A、法律上允許

　　B、技術(shù)上可能

　　C、經(jīng)濟(jì)上可行

　　D、價(jià)值最大化

　　E、公益最大化

　　6、對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有(　)。

　　A、替代原則

　　B、謹(jǐn)慎原則

　　C、合法原則

　　D、最高最佳利用原則

　　E、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

　　7、在不考慮外部折舊的情況下，當(dāng)成本價(jià)值(　)比較價(jià)值或收益價(jià)值，說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場不景氣。

　　A、大大高于

　　B、大大小于

　　C、等于

　　D、小于

　　8、評(píng)估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的(　)。

　　A、社會(huì)一般收益率

　　B、最低期望收益率

　　C、特定投資者所要求的最低期望收益率

　　D、特定投資者所要求的最低收益率

　　9、下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，不一定低于市場價(jià)值的是(　)。

　　A、現(xiàn)狀價(jià)值

　　B、謹(jǐn)慎價(jià)值

　　C、快速變現(xiàn)價(jià)值

　　D、殘余價(jià)值

　　10、下列關(guān)于各種類型租金的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、市場租金是指由市場供求狀況決定的租金

　　B、商品租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金

　　C、準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金

　　D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則、謹(jǐn)慎原則。此外，還有一致性原則、一貫性原則。參見教材P153。

　　2、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是合法原則�！段餀�(quán)法》規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(1)土地所有權(quán);(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。參見教材P158。

　　3、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是合法原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。參見教材P159。

　　4、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價(jià)目的不同，同時(shí)存在著3 種估價(jià)：(1)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià);(2)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況的估價(jià);(3)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況的估價(jià)。參見教材P164。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件：法律上允許;技術(shù)上可能;財(cái)務(wù)上可行;價(jià)值最大化。參見教材P166。

　　6、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項(xiàng)B，謹(jǐn)慎原則是針對(duì)抵押目的估價(jià)的特定原則，除現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估外，房地產(chǎn)估價(jià)均應(yīng)遵循最高最佳利用原則。合法原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是普適性原則。參見教材P171。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。當(dāng)成本價(jià)值(在不考慮外部折舊的情況下)大大高于比較價(jià)值或收益價(jià)值，說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場不景氣;反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。參見教材P90。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。評(píng)估市場價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率。參見教材P92。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)A，在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場價(jià)值。參見教材P92。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。參見教材P94。