多項選擇題

　　1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A、消費者有購買意愿

　　B、城市經(jīng)濟高速發(fā)展

　　C、人口急劇增長

　　D、消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

　　E、有足夠的房地產(chǎn)供給能力

　　2、下列關(guān)于掛牌價格和成交價格的表述中，正確的有(　)。

　　A、掛牌價格通常高于成交價格

　　B、掛牌價格可以作為估價依據(jù)

　　C、在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買賣雙方成交價不小于賣方最低要價，不大于買方最高出價

　　D、成交價格是個別價格，通常隨著交易者對交易對象和市場行情了解程度的不同而不同

　　E、通常情況下，招標方式出讓的地價高于掛牌方式出讓的地價

　　3、下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，正確的有(　)。

　　A、現(xiàn)狀價值可能高于市場價值

　　B、投資價值高于市場價值

　　C、謹慎價值低于市場價值

　　D、快速變現(xiàn)價值低于市場價值

　　E、殘余價值等于市場價值

　　4、下列各項中，屬于市場價值形成條件的有(　)。

　　A、適當營銷

　　B、適當?shù)钠陂g完成交易

　　C、謹慎行事

　　D、公平交易

　　E、熟悉情況

　　5、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為(　)不同。

　　A、開發(fā)成本

　　B、運營費用

　　C、納稅狀況

　　D、對未來的信心

　　E、市場利率

　　6、關(guān)于相同條件下同一估價對象的市場價值和現(xiàn)狀價值的說法，正確的有(　)。

　　A、在合法利用下，現(xiàn)狀價值不高于市場價值

　　B、在合法利用下，(市場價值一現(xiàn)狀價值)≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙�用的必要支出及�?yīng)得利潤

　　C、在現(xiàn)狀利用為最高最佳利用下，現(xiàn)狀價值等于市場價值

　　D、在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值不低于市場價值

　　E、同一估價目的、價值類型下，不能同時評估市場價值和現(xiàn)狀價值

　　7、下列屬于成本租金的有(　)。

　　A、折舊費

　　B、維修費

　　C、管理費

　　D、利潤

　　E、投資利息

　　8、投�；馂�(zāi)險時的保險價值包括(　)。

　　A、遭受火災(zāi)毀損的建筑物價值

　　B、遭受火災(zāi)毀損的土地價值

　　C、連帶損失

　　D、租金損失

　　E、遭受火災(zāi)毀損的建筑物重建成本

　　9、按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類劃分房地產(chǎn)價格時，主要包括(　)。

　　A、房地產(chǎn)所有權(quán)價格

　　B、土地使用權(quán)價格

　　C、其他房地產(chǎn)權(quán)利價格

　　D、歷史成本

　　E、可變現(xiàn)凈值

　　10、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，正確的有(　)。

　　A、合同租金與市場租金的差異程度，影響承租人權(quán)益價值

　　B、抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

　　C、無租約限制價值是指房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價值

　　D、房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

　　E、只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變

　　答案

　　多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 AD

　　【答案解析】 本題考查的是價格和價值。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要— 不僅愿意購買，而且有能力購買。有效需求=意愿+支付能力。參見教材P84。

　　2、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項B錯誤，掛牌價格不能作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考;選項E錯誤，在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高，招標方式出讓的地價次之，協(xié)議方式出讓的地價最低。參見教材P86～88。

　　3、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。選項B，投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為(如購買)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當房地產(chǎn)的投資價值大于該房地產(chǎn)的價格時，說明值得投資;反之，說明不值得投資。因此，投資價值的評估結(jié)果可能大于也可能等于，甚至可能小于市場價值的評估結(jié)果;選項E，殘余價值一般低于市場價值。參見教材P90～93。

　　4、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值的形成條件主要有5個：(1)適當營銷;(2)熟悉情況;(3)謹慎行事;(4)不受強迫;(5)公平交易。參見教材P91。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運營費用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期或信心不同。參見教材P91。

　　6、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，則現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。在合法利用下，必然有(市場價值一現(xiàn)狀價值)≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙�用的必要支出及�?yīng)得利潤。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價值就是市場價值。選項D，在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值;選項E，在現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用時，現(xiàn)狀價值就是市場價值。參見教材P92～93。

　　7、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成。參見教材P94。

　　8、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。投保火災(zāi)險時的保險價值，通常僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本或重置成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P96～97。

　　9、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格是按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類劃分的幾種價格。參見教材P97。

　　10、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。選項B錯誤，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值;選項E錯誤，承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值，其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值，合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值會發(fā)生改變。參見教材P99。