判斷題

　　1、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。(　)

　　2、在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標出讓中，投標人運用假設(shè)開發(fā)法測算的投標報價本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。(　)

　　3、在假設(shè)開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。

　　4、運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)當考慮資金的時間價值。(　)

　　5、在動態(tài)分析法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。(　)

　　6、從理論上講，動態(tài)分析法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程復(fù)雜;靜態(tài)分析法測算的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。(　)

　　7、實際估價中，假設(shè)開發(fā)法的估價前提由價值類型和價值時點決定，并應(yīng)在估價報告中說明理由。(　)

　　8、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值+后續(xù)必要支出。(　)

　　9、適宜出租或營業(yè)的，其價值適用成本法評估。(　)

　　10、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。(　)

　　答案

　　判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P338。

　　2、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。投資人站在自己特定立場上做的投保報價，是個人意見，屬于投資價值。參見教材P339。

　　3、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。在實際估價中，假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：(1)是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式;(2)是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值。參見教材P339。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生。運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)當考慮資金的時間價值。參見教材P339。

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價時點的金額。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。參見教材P340。

　　6、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。從理論上講，動態(tài)分析法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程相對復(fù)雜;靜態(tài)分析法測算的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。參見教材P340～341。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價前提。在運用假設(shè)開發(fā)法時究竟應(yīng)采用上述哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應(yīng)在估價報告中充分說明理由。參見教材P342。

　　8、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法最基本的公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P343。

　　9、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細化的公式。適宜出租或營業(yè)的，其價值適用收益法評估。參見教材P346。

　　10、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。參見教材P347。