答案

　　單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是統(tǒng)一計價單位。題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是2個不同的面積內(nèi)涵，因此價格單位是不一致的。參見教材P186。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是統(tǒng)一計價單位。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%=90萬，余下300×(1-30%)=210萬在年末支付，房地產(chǎn)實際價格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11萬元;建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11，建筑面積單價=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，選A。參見教材P186。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是統(tǒng)一計價單位。使用面積=100×0.8=80(㎡)。建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=10000×80/100=8000(元/㎡)。參見教材P186。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。此題需注意的是：在采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式時，應從成交日期的下一時期的價格指數(shù)開始逐乘。2011年9月末的價格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。參見教材P193。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。從2011年1月末至2011年6月末的期數(shù)為5;2011年6月末至2011年10月末的期數(shù)為4：2500×(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。參見教材P194。

　　二、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是比較法適用的估價對象。比較法適用的估價對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。參見教材P174。

　　2、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是比較法估價需要具備的條件。比較法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被市場所高估或低估，造成房地產(chǎn)市場價格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價值。參見教材P175。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是搜集大量交易實例的必要性。對估價機構和估價師而言，交易實例是一個不斷積累的過程，平時就應留意搜集，不能等到需要采用比較法估價時才去搜集。參見教材P176。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是搜集交易實例的要求。在實際工作中，估價機構還可以安排有關人員專門從事交易實例搜集工作。參見教材P179。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是選取可比實例的必要性。運用比較法進行估價時，需要從交易實例庫中選取符合一定條件的交易實例為可比實例。參見教材P179。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是選取可比實例的要求。從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個至5個可比實例即可。參見教材P179。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是選取可比實例的要求。估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應與該土地的面積大小差不多，既不能過大也不能過小。參見教材P180。

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是選取可比實例的要求。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。參見教材P180。

　　9、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是選取可比實例的要求。可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。參見教材P181。

　　10、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。需要評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價值或價格。參見教材P184。